市场基本预期瞬间扭转 楼市五月或现"退房潮"

　　 5天连续打出4记重拳，调控的连番"轰炸"下，收效立竿见影。
　　近日，本报记者对京、沪、深三大热点城市调查发现，有着"史上最严厉的调控"之称的新政出台短短两周不到，楼市"风向"已出现大逆转：一线城市房价不再坚挺，开始止涨看跌；投资客恐慌抛售，但交易量却不同程度下滑；买方由被动变主动，退房潮传言四起……
　　根据中国指数研究院提供的数据显示，新政出台后，该机构对全国40个城市的住宅成交量和成交价格进行了调查统计，结果显示，在对北京、上海等10个重点城市的监控数据中发现，新政出台后的两天之内，北京、天津、上海、杭州、深圳等5个城市的住宅成交量均大幅下降，其中北京下降38%，上海、天津下降10%，杭州、深圳下降56.63%。
　　虽然目前实力开发商因为"不差钱"而选择按兵不动，但记者采访的多位业内人士均持一致观点："新政精准打击了各种投机炒房的行为，楼市调整已成定局。"
　　显然，楼市进入阶段性萎缩已成业界共识。
　　楼市降温立竿见影
　　"随着政策的深入执行，购房需求必受冲击，市场将再次陷入僵持，住宅成交量将在5月大幅下滑。" 中原地产研究董事程澐分析。
　　第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬也表示，如此严厉的措施足以令高烧的楼市退烧。
　　事实上，量价双降已现端倪。记者从我爱我家、中原地产、21世纪不动产等多家中介公司得到的消息显示，目前北京在售楼盘半数以上开始进行打折销售，但普遍的折扣力度在9.8折左右，折扣最大的要数全款9.5折。
　　根据北京中原抽样调查，目前北京100个商品房项目中有68%的项目在打折，主要集中在5环外；32%项目无折扣，其中8成为老项目的后期房源。
　　"不打折的项目开发商表示，由于已经销售的比例较高，为避免引起纠纷，才不考虑降价或优惠。" 中原三级市场研究总监张大伟表示。
　　而降价在深圳表现得更为强烈。数据显示，4月18日，深圳新房均价下跌至15096元/平方米，短短几天的时间，有的房价就下跌了近两成。
　　"现在观望情绪转浓，但由于市场资金较为充裕，房价将有小幅波动，保守估计至少下跌5%~10%。"深圳中原总经理李耀说。
　　然而，价格回落却并未带来成交量的上升。"在新政出台后的几天，深圳中原代理的项目成交量直接下跌了30%，成交面积也从以前的每天100多万平方米下降到每天成交20多万平方米。"李耀智说。
　　另据北京中原统计，新政出台后短短几天内，北京二手房市场新增客户量下跌了八成，有近七成老客户转向观望，而新开楼盘客户流失率普遍超过了两成。
　　与此相对的是，新增二手房房源却暴涨了五成。数据显示，15日以后，北京二手房房源新增达到了6000余套，相比之前市场平均水平增加了50%。
　　"上个月是10个买家抢1套房子，现在是10套房子抢1个买家。我们附近7个店面上周日只卖出了一套房。"4月21日，一位北京地产中介人员这样描述最近几天的通州楼市。
　　让他没有想到的是，4月14日之前，通州还是北京楼市"最火爆的区域"，但几乎就在一夜之间，通州楼市陷入冰点。据其介绍，受新政影响，最近几日通州二手房价格普遍下调，80~90平方米的户型价格基本下调10万元~15万元，甚至有客户将90多平方米的两居室售价直降30万元。
　　来自北京中原三级市场研究部的调查数据显示，目前有80%的通州房主表示不再涨价，更有50%的房主表示愿意降价。中原地产预测，短期内通州的二手房价格有望下跌超过25%。
　　而二手房降价的趋势在上海也已显现出来。记者走访了上海浦东中外环多个地区的多家中介门店，很多地铁站的出口都可以看到手持房源信息的中介人员。在询问多个中介工作人员之后了解到，政策重拳出击之后，二手房议价空间明显加大，但也只有少数急于转手套现的会选择主动降价。不过购房者看到了房价下跌的预期，纷纷选择继续观望，成交量近日明显萎缩。
　　"炒客"转移路线
　　市场供需的逆转让投资客抛售现象初露端倪。据我爱我家调查发现，不同于投机客，当前市场中抛盘量较大的投资客多是在2008年、2009年购房的群体，短期近200%的获利空间让其有了在面对市场政策调整时松紧出售价格的筹码。为规避政策风险，快进快出的短期炒家迅速抛盘离场，预计5月份投资客抛售可能增加。
　　那么，如果抛售潮果真出现，抛售后的资金又走向何处？
　　调控新政出台后的这段时间，陈俊更加忙碌了起来。"这几天不断接到开发商的电话，主要是邀请我们去投资他们的楼盘，本周日，我就要先组织三四个人去实地考察。"4月22日，陈俊对记者说，这些主动邀约的开发商既有北京的，亦有南方的。
　　作为北京浙江企业商会副会长，陈曾多次组织浙商组团买房，在开发商中有一定的影响力。不过，相对于"炒房团"的称号，他们更愿意称自己为"浙江投资团"。
　　当北京等一线城市的楼市受政策冲击利润空间变小时，以"浙江投资团"为代表的炒房者开始了路线转移。
　　对于市场上流传的"浙江炒房者一次性抛出北京北三环20多套房源"一事，陈俊并不认同："其实这些投资者不是把钱放到银行，而是转到二三线城市。"原因是如今一线城市房价水平过高、投资成本加大、升值潜力亦不如二三线城市，因此这些投资者最近正在密集地考察一些二三线城市的项目。
　　"我们这次瞄准的是北京周边2、3小时经济圈内的城市。"陈俊透露，这些城市靠近北京，经济相对发达，极具升值潜力。更为关键的是，近期，有不少这些城市的开发商频繁邀请其去"考察"。
　　与以往的高调不同，陈俊形容如今的考察更像"潜伏"行动。
　　"这次去二三线城市，我们是穿着球鞋，挎着破包，静悄悄地进去，越潜伏越能掌握一手情况。"陈俊说。
　　陈俊和他的投资团坚信，重拳打下来，楼市会有3~6个月的"停顿期"，但价格不可能大跌，后市极有可能再次反弹。
　　退房潮或于5月到来
　　随着房价下跌迹象显现，业内人士预计，违约潮、退房潮将接踵而至。
　　"这几天，我们代理的楼盘接到咨询退房的电话明显增多。" 上海赢佳策略总经理杨健说，目前咨询退房的主要是两类客户：一是交了定金，还没签购房协议的客户，由于新政使他们的心理预期发生变化，所以考虑退定；二是签了购房协议，但贷款还没批下来的客户，原因是部分人担心贷款批不下来。
　　而北京的一些一手房买家也开始酝酿退房。北京中原预计，因为房价下跌不收房、贷款首付筹不够，北京商品房、二手房将在5月迎来一批违约潮。
　　根据北京中原机构统计数据显示，2009年以来北京二手房市场违约中，90%都是卖方因房价上涨过快认为售价过低而违约。而今年4月15日以后，局势改变，买方违约现象集中出现，目前二手房违约比例已经达到了70%。而以"银行首付提高无力筹够首付"为由违约的客户，占到了买房违约总数的80%。
　　无独有偶，记者接触的一些深圳业内人士也认为，即将到来的"五一楼市黄金周"将化为泡影，取而代之的或是一波退房潮。"从目前的情况来看，深圳房价至少将下跌30%左右，在成交量和成交价双双下滑的带动下，退房潮或许已经不可避免"。

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