卖地收入将破3万亿 多地房价涨幅过线 挑战调控目标

　　 　　导读：
　　媒体称今年卖地收入将破3万亿 占地方财政收入约50%
　　地价高烧推高房价上涨预期 一线城市卖地超5千亿元
　　房价与地价你追我赶 一线城市调控目标难完成
　　多地房价涨幅过线挑战调控目标 专家吁兑现问责制

　　媒体称今年卖地收入将破3万亿 占地方财政收入约50%
　　在一线城市土地市场火爆的映衬下，"土地财政"依旧是2013年的关键词。
　　据记者粗略统计，今年全国土地出让收入有望再度超过3万亿元，并创下历史新高。
　　尽管土地出让收入中有相当一部分将用于征地拆迁支出等，真正的土地收益并没3万亿这么多，但迅猛增长的土地出让数据，仍令地方财政转型显得"路漫漫"。
　　有望再超3万亿
　　截至发稿，尚无官方机构发布今年全国的土地出让收入情况。按照惯例，此类数据会由国土资源部和财政部发布。前者一般会在次年的1月份发布，而后者一般会在3月份的全国两会期间发布。
　　因统计口径不同（国土部依照土地成交时间统计，财政部依照土地出让金入库时间统计），两个部委发布的数据略有不同，但差额不大。2014年1月上旬，国土部会召开全国国土资源工作会议，届时土地出让数据便会对外公布。
　　2011年全国土地出让收入曾达到3.15万亿元的历史高峰，2012年回落到2.7万亿元。
　　虽然2013年的数据尚未出炉，但依照此前官方和民间机构的统计，可以推断今年土地出让收入有望创下历史新高。
　　一是财政部的数据。财政部部长楼继伟曾表示，今年1~7月，国有土地使用权出让收入20151亿元，增长49.4%。此后财政部也发布数据称，今年前三季度全国国有土地使用权出让收入26836亿元，同比增加8900亿元，增长49．6％。
　　一般而言，每年的三四季度是地方土地出让的高峰期，如果全年土地出让收入能维持40%以上的增速，则今年土地出让收入将达到3.78万亿元。
　　对于今年土地收入有望再破3万亿元，另一个民间数据可以进行佐证。
　　中国指数研究院的报告显示，2013年1~11月全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，同比增长62.2%。
　　中指院所统计的城市范围为300个，而我国现有城市超过600个，按照近3年的规律，其余300多个城市全年土地出让收入在6000亿元~7000亿元之间。简单汇总计算，今年全国土地出让收入也有望达到3.3万亿~3.4万亿元。
　　这个数据区间也大致符合今年房地产市场的整体走势。今年大中城市房价一直处于涨势，年中之后更为明显，京沪广深四个一线城市房价已经数月同比涨幅超过20%。
　　房价涨势凶猛，作为"原料"的土地市场自然水涨船高，无论是土地单价抑或地块总价之高，均数番突破历史纪录。
　　如中指院统计，2013年1~11月，全国300个城市各类用地楼面均价为1174元/平方米，较去年同期上涨32.5%。其中住宅用地楼面均价为1610元/平方米，同比上涨25.9%。
　　如果从1999年统计至2013年，则15年来的全国土地出让收入总额将达到19万亿元左右。当然，土地出让收入的增长高峰是在2004年后，因为当时土地招拍挂政策出炉，土地出让的市场化进程开始提速，此后土地出让收入便不断创下新高。
　　占地方财政收入比例最高七成
　　土地出让收入增加，一方面给外界营造房价可能还将上涨的预期，另一方面使得地方政府在发展经济过程中腾挪的空间更加宽松。
　　自1994年分税制改革后，土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府本级财政收入中占了较大比例，一些城市甚至会超过50%。
　　土地财政成因已久，且多为外界诟病，其理由多为推高房价或者酿成征地纠纷。但也有观点认为，现有中央地方财政体制下，地方事权多而财力小，缺少税源，不得不借助变现土地资源发展经济。
　　根据财政部数据，2012年地方财政收入（本级）为61077.33亿元。2013年1~11月累计地方财政收入（本级）62567亿元，同比增长13.1%。如果依照这个比例推算，2013年全年地方财政收入（本级）将达到6.9万亿元。
　　结合上述推算出的今年土地出让收入数据，2013年土地收入占地方财政收入（本级）的比例将在50%左右。
　　北京工商大学贸易经济系副主任徐振宇此前提供给记者的一份统计显示，2004年~2012年的9年间，土地出让收入占地方财政收入（本级）的比例多数在四成到七成之间，最低的是2008的36.21%，最高的是2010年的71.68%，其余有3年比例超过了50%，另外四年比例低于50%。
　　不过，徐振宇并不完全认同上述数据能完整体现地方土地财政的现状，而是认为还应该从土地出让纯收益的角度来看问题。
　　2008年~2012年5年间，地方政府土地出让总收入超过11万亿元。按照徐振宇的统计，这五年，地方政府土地出让纯收入约4.1万亿元。土地出让纯收入占地方财政收入比重，除了2012年为9.49%外，其他年份都超过了两位数，最高的2010年超过了38%。
　　此外，自2010年以来，土地出让纯收入占地方财政收入比重已经是连续两年下降。在徐振宇看来，除地方政府为防止资金过多上缴给上级政府而开始有意识地"打埋伏"外，另一个重要因素是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的贯彻实施，以及农村居民维权意识的不断增长，地方政府被迫提高了征地和拆迁补偿标准，导致土地出让纯收入迅速降低。
　　随着土地资产化进程的加快，从土地出让收入的角度来理解土地财政已略显简单。另一种分析框架是土地财政=土地税收收入+土地出让收入+土地贷款收入。如果将三者相加，则地方财力依赖土地的程度将更加明显。
　　更值得关注的是，随着土地出让市场化程度的提高，土地出让收入更加公开透明，但支出的公开透明程度却原地踏步多年。
　　在财政部年中公布的"2012年全国财政决算"中，包括了2012年中央政府性基金收入决算表和2012年中央政府性基金支出决算表。但包括土地出让收入的地方政府性基金，则只有2012年收入决算表，而没有2012年地方政府性基金支出决算表。
　　换言之，外界只能知道地方政府从土地出让过程中获得了多少收入，而不知道这些资金具体的支出情况。
　　一线城市领衔
　　2013年土地市场整体成交火热，如果分城市来看，可以发现一线城市及部分二线城市的土地市场"热得发烫"，而大部分三四线城市的土地市场则有些不温不火。
　　据中原地产统计，截至12月23日，北上广深四个一线城市合计土地出让金达5014亿元，相比2012年全年的2005亿元上涨150%。其中，上海全年土地出让金为2178亿元，北京紧随其后高达1736亿元，广州和深圳分别为650亿元和450亿元。
　　除了一线城市，部分热点二线城市亦成为房企布局的重点。截至发稿，2013年杭州成功出让225宗地块，成交金额高达1327亿元，较2012年翻倍，同时也刷新了历史纪录；南京共完成84幅商住类用地的出让，总出让金额为794亿元，相比去年全年的358亿元翻倍，同样创出历史新高。
　　据克而瑞研究中心提供的数据，今年前11个月，全国53个重点城市经营性用地成交面积同比增长21%，其中一线城市贡献率最高，同比增幅高达83%，二三线城市分别提升了13%及34%；土地出让金方面，重点城市前11个月土地出让金合计同比增长67%，一线城市土地出让金涨幅更是高达195%。
　　在多数业内人士看来，今年一线城市及部分二线城市土地市场的火爆，与品牌房企的"回归一二线战略"密切相关。
　　数据显示，2013年前11月，万科、绿地、保利、中海、恒大五大房企纷纷加大在一二线城市的投入，拿地金额和面积激增。绿地、恒大、中海在一二线城市的拿地金额占比均超过90%，其中绿地更是高达97%。保利和万科在一二线城市的拿地资金占比也分别高达87.4%和77%。
　　一家A股上市中型房企的副总经理对记者表示："很多房企原来去三四线城市做开发，但不少被套住了，最终他们还是认定了在一二线城市开发是相对安全的，所以都回来了。包括一些以前没有在一二线城市开发、在三四线开发赚了钱的房企，看到再在三四线城市开发空间不大，也往一二线城市挤，导致一二线城市现在土地市场非常热。"
　　北京中原地产市场研究总监张大伟认为，与三四城市房地产市场的高库存、低去库存化、低增长相比，一二线城市更凸显出高利润、高周转、高去库存化的"三高"趋势。
　　克而瑞研究中心预计，2014年的土地市场有可能呈现"先扬后抑"走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续今年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计明年下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。(.第.一.财.经.日.报 .刘.展.超 .柳.九.邦)

　　地价高烧推高房价上涨预期 一线城市卖地超5千亿元
　　随着日前北京朝阳北路地块的成交，包括北京在内的一线城市的土地交易市场基本都进入了收官阶段，一线城市土地收入超过5000亿元的预测已成事实。业内人士认为，这一现状将推高未来一线城市房价预期。
　　据统计，北京今年全年土地出让金已达1819.57亿元，而基本都已收尾的上海、深圳、广州，截至12月24日，全年土地出让金也分别达2177.98亿元、650.89亿元和449.83亿元，四大城市总收入已历史性地达到5098.27亿元，业内预计最终全年或将超过5100亿元，是2012年的2.5倍。
　　一线城市土地市场历来是全国市场的风向标，从今年一线城市土地市场的交易情况看，北上广深四城市全年土地出让总收入创历史最高纪录已成定局。不可否认，各地国土部门今年推地力度之大引得业内惊呼连连。数据显示，截至今年10月，北上广深四个城市中，广州今年的土地出让规划建筑面积同比变化最大，规划建筑面积同比涨幅达113%，而处于靠后位置的北京今年前10月土地出让规划面积也已达1593万平方米，同比上涨47%。
　　而且，在去年压缩拿地规模但手头资金充裕的情况下，房企对于一线城市优质的土地资源非常渴望，就算地价一路飙升也丝毫挡不住他们的拿地热情。"房企在一线城市对于土地的竞争已经进入白热化阶段。"北京中原地产市场部研究总监张大伟坦言，北上广深城市房价易涨难跌且集聚了过多的资源，房企对于一线城市楼市后市非常看好，造成了今年全年北上广深频繁出现大量实力房企激烈竞争同一块土地的局面。
　　不过，张大伟等多位业内人士坦言，今年高价地热潮出现在一线城市的同时也进一步分化了一二线城市和三四线城市的土地市场。就连此前住建部部长姜伟新在评价今年我国房地产市场时也坦言出现了"分化明显"这一新现象，称有少数城市市场萎缩，交易量下滑。据北京中原地产市场研究中心此前公布的统计报告称，前10月保利、富力、恒大等十大标杆房企购入土地的面积和分布显示，标杆房企虽然明显增加了今年购置土地的资金，但在三四线城市收地的比例出现了明显萎缩，首次低于20%，占比仅15%。广袤的三四线城市，大量相对低价的土地少人问津已经成为了业内不得不承认的事实。
　　国土部中国土地勘测规划院近日发布了《2013中国土地政策蓝皮书》，明确明年用地规模将实施总量控制和减量供应。链家地产市场部张旭坦言，地价上涨推动未来房价上涨的风险依然不容小视。"明年，自住型商品房将会进入批量上市阶段，将会成为区域房价的稳定锚，对稳定市场预期，重定区域价值有着重要的作用。但是与目前的需求规模相比，供应量依然处在较低水平，对房价的影响可能只限于区域层面。"张旭表示。(.北.京.商.报 .蒋.梦.惟)

　　房价与地价你追我赶 一线城市调控目标难完成
　　土地热卖、调控升级、精装分拆、以房养老、自住型商品房、小产权转正……这些陌生或熟悉的词汇，谱写了2013年中国楼市的奏鸣曲。这一年，绝大多数城市房价依旧延续着"边调控边涨价"的规律。开发商一再声称自己不再是暴利行业，但却勇敢地在各地争抢"地王"。面粉贵过面包了，面包还在限购中。五味杂陈，一间房子仍是希望与绝望的混合载体，有房的和没房的，都在期待着楼市2014的变革。
　　失控的调控目标
　　2013年楼市，以土地市场的热闹开局。仅1、2月份，北京土地成交额已达230亿元，超过2012年全年土地出让金收入的一半。在此背景下，2月20日，国务院会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，即史上最为严厉的"国五条"，正式拉开了新一轮楼市调控的序幕。
　　"国五条"出台后一个月，各地细则纷纷落地，北京版"京五条"将调控政策执行得最彻底。4月1日，是新旧政策的节点，之前没赶上完成交易的二手房主，不得不缴纳20%的个人所得税，二手房市场因此短暂遇冷。不过，从来是"上有政策下有对策"，"聪明"的房产经纪人想到了合理避税的方法，一场轰轰烈烈的假"离婚潮"于是上演了。
　　"聪明"的不只是房产经纪人，开发商们更不逊色。为了规避"限价"，开发商们一起玩起了"精装分拆"的游戏，即买房人在签购房合同交首付的同时，还必须交一笔几十万的装修费，说白了，就是曲线涨价。
　　直到10月23日，北京出台以"自住型商品房"政策为核心的"京七条"，叫停了"精装分拆"的违规销售办法。各地也纷纷出台加强版调控政策。不过，这一轮轮的调控之手，并没能把全国大多数城市的房价按下去，北上广深连续3个月房价同比上涨超过20%。包括21世纪不动产、中原地产等多家机构断言，一线城市今年无法完成房价调控目标。
　　开发商玩命拿地
　　地王，这一一度被人渐渐淡忘的词汇，在2013年再次为购房人所熟悉。而每一次地王的诞生，都会让周围的开发商窃喜，"地价都这么高了，我的房子总不能卖不过地价吧。"在开发商眼中，只要旁边有高价地拍出，就相当于坐等着收钱。
　　尽管住宅用地价格上限早就明确溢价率不得超过50%，到达上线后需要配建保障房或自住型商品房面积；在北京，预售项目的拟定售价也被约定。但这些明显限制了开发商利润的规定，却依然无法熄灭房企拿地的积极性。
　　中原地产研究中心统计显示，2013年一线城市卖地收入突破5000亿元，暴涨150%，上海一个城市就突破了2000亿元。
　　谁在"激进"？这不是难解的秘密。这一年，一向主打三、四线城市的恒大集团，不仅拿下北京限价房、自住型商品房用地，还在上海、南京等城市频频出手拿地；绿地更是一口气在北京拿下15宗地块；万科在全国的拿地总额突破778亿元，其中收入北京10宗地块后还没有收手的意思。
　　你出手了吗
　　如火如荼的楼市，一直不乏泼冷水的声音。以温州楼市崩盘为鉴，房地产泡沫破裂的警钟不断敲响，但同时也总有N个房价继续上涨的理由涌现。
　　独立经济学家谢国忠像过去十年一样的坚定："现在千万不要去买房。"他认为，判断未来房价是否会下降，需要看人民币是否会贬值。不过，更多的人和全联房地产商会创会会长聂梅生想的一样，在中国继续维持低利率的政策，同时流动性不太低的情况下，选择购房是明智之举，但要选择有城市竞争力的地方出手。
　　2013年，你出手了吗？还是单身的白领王慧，一年到头都在纠结要不要出手买房。年初时，她的一个朋友赶在"京五条"细则落地之前"抢"到了一套位于五环的一居室，一个周末马不停蹄，心力交瘁。她自己也跟着慌张地看，但眼见着房价嗖嗖地涨起来，失去了出手的勇气。年底了，朋友住进了自己的房子，并在聚会时庆幸，现在这套房的房价已经把装修和税钱赚出来了。王慧还真有点后悔。
　　好在，幸运的她符合申请购买自住型商品房的条件。王慧认为，最理想的方案就是能中签自住型商品房，即使未来房价下跌，还有30%的抗风险能力。北京首个自住型商品房--恒大御景湾网上申请人数超过了14.8万人，而一共才有2000余套房源。"中签率虽然低，但总还有希望吧。"这是王慧2014年最大的期待。
　　值得记住长效机制
　　屡次调控不见成效并被赋予有房价"推手"嫌疑的"国八条"、"国五条"等"国"字头调控政策，一直饱受争议。中国房地产开发集团理事长孟晓苏[微博]甚至称，"过去调控，一直是给病人打麻药，治标不治本。"于是，建立长效机制的呼声日益高涨。
　　住建部研究中心主任秦虹今年也多次在公开场合提到，中国房地产长效机制正在制定中。她解释，建立长效机制的关键是要构建一个覆盖全体居民居住需求的供应体系，在改革的基础上，施以各项土地的、财政的、税收的、金融的配套改革政策并坚定落实。"以学区房为例，如果不对教育进行改革，对教育资源进行调配，学区房的价格就难以回归正常。"秦虹说。
　　2013年，建立城乡统一的建设用地市场以及加快房地产税立法的政策已发先声，随着土地制度、财税制度改革进一步推进，房地产税等相关长效机制有望逐步确立。
　　限房价竞地价
　　今年3月底出台的北京楼市调整细则中，明确提出将进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。具体办法是通过推出 "限房价、竞地价"地块，建设"单套总价基本在200万元以内，比周边商品房价格低30%"的房子，这就是新生的"自住型商品房"。
　　按照规划，北京市将在今明两年内推出7万套自住型商品房，至今已拍出20宗自住型商品房用地，其中第一个项目"豆各庄地块--恒大御景湾"已进入买房人资格预审阶段。
　　"限房价、竞地价"即对挂牌出让的土地限定最高总价，然后由配建的保障性住房面积决定谁胜出。地块仍然抢手，今年成交的房山地块中，商品房部分的楼面价也已经超过2万元。(.北.京.晨.报 .王.丽.娅)

　　多地房价涨幅过线挑战调控目标 专家吁兑现问责制
　　元旦将至，尽管多地新一轮调控落地，房地产市场暂时得到降温，但多个城市仍难以达到年初确定的调控目标。国家统计局最新发布的70大中城市房价数据显示，11月仍有66个城市继续上涨，已有超过26个城市房价同比涨幅超过10%。
　　业内人士指出，这些城市年度调控目标恐难实现，这意味着，中央应根据年初预定的调控目标进行问责。但值得注意的是，此前调控问责屡屡爽约。
　　据了解，按照今年2月出台的国务院关于楼市调控的“国五条”要求，全国省会城市除拉萨外要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。按照这一要求，多个城市在3月底发布的实施细则中，提出了2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅的控制目标。
　　但在连续数月上涨的房价面前，部分城市早已超过城镇居民人均可支配收入实际增幅，出现了“倒挂”情况。最新数据显示，截至11月，全国70大中城市中，除了温州房价下降之外，其余城市房价全部上涨。其中，一线城市新建住宅价格上涨同比涨幅已全面超过20%，而达到或超过10%的城市已多达26个，还有23个城市涨幅在8%至10%之间，早已超过年度调控目标值。具体来看，北京同比上涨21.1%、上海同比上涨21.9%，广州同比上涨20.9%，南京上涨15.8%。
　　对此，中国社会科学院财经战略研究院日前发布的住房绿皮书指出，从统计局数据来看，全国70个大中城市除了温州房价下降之外，其余城市房价全部上涨，而且四个一线城市同比涨幅均超两成。如果以真实房价为基准，2013年多数一、二线城市调控目标基本不会完成。该机构建议，对于目标未完成地区建议兑现调控问责制度，对房价增速过快地区进行约谈和问责。
　　21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，所谓约谈与问责，意在强调执行，但屡屡爽约的问责使购房者对屡调屡涨的房地产调控措施失去信心，甚至使尚未出台的长效机制也遭受质疑。
　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也表示，调控目标的设定以及完成程度是市场主体预期的重要影响因素，2013年宏观调控效果不明显，这很大程度就是政策对消费者预期没有产生应有的作用所导致。
　　的确，近月来，已有包括一线城市的18个城市出台了地方调控收紧政策，而调控加码的主因便是对住建部的约谈做出回应。但业内人士表示，虽然调控收紧一定程度上抑制了房价加速上涨，但从成交量看，整体市场依然火热，一二线城市日光盘迭出。部分城市用限价、限高价等短期措施抑制了市场的上涨，从统计数据上可能会在年底得到降温的假象。但这很可能在明年酝酿更大的涨幅。目前来看，影响房价上涨的动力并未得到根本遏制。
　　与此同时，在问责落实不到位的背景下，地方政府约束力直线降低。上述人士表示，由于对房地产投资、土地财政的依赖，地方政府调控意愿并不明显，屡屡试探调控底线。12月24日，广州市国土房管局有关负责人在向市人大常委会汇报时称，2014年广州将“探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制。”而就在同一日，住建部部长姜伟新明确表示，2014年北上广深等房价上涨过快的城市要继续执行住房限购政策。于是，第二日广州房管局不得不再次“改口”，在官方网站上挂出公告强调要“严格执行我市房地产市场调控政策。”
　　此外，倪鹏飞指出，2013年以来，我国住房市场调控开始逐步向市场机制过渡，其中，非常重要的一环是住房调控长效机制。房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度是我国住房调控长效机制的重要方面。这三项政策很早就被提出，但是一直都处于研究状态，迟迟未能落地。
　　“房价调控目标已落空，严厉问责则不能落空，应兑现调控问责制度。”倪鹏飞表示，2010年以来，国务院历次出台的住房调控政策都要求对房价上涨过快地区要约谈和问责。但是，2010年至今还没有一个城市被问责，问责制的严肃性受到挑战，也就失去作为城市住房调控手段之一应有的作用。(.经.济.参.考.报 .梁.倩 .周.楠)

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