广州两官方机构房价数据一涨一跌 巧用统计调控房价
广州两官方机构房价数据一涨一跌 巧用统计调控房价
导读：
广州两官方机构房价数据一个大涨一个大跌
房地产调控将更趋灵活和市场化 限购不会很快退出
央行：一二线城市居民对高房价感受有所缓解
广州两官方机构房价数据一个大涨一个大跌
12月18日，国家统计局和广州市国土房管局分别公布了11月广州房价统计数据，前者数据显示，广州房价同比涨达20.9%，环比上涨0.8%；而后者则称，广州房价环比大降10.6%，当月成交均价同比下降7.1%。
同一城市的房价统计，为何出现截然不同的结果？记者求证得知，两个官方机构统计口径不同是导致数据打架现象产生的主因。并且，由于广州官方的统计数据将增城、从化纳入统计范围，使得房价被大幅拉低。
基础数据均来自阳光家缘
国家统计局数据显示，11月广州新建商品住宅的价格环比上涨0.8%，同比上涨20.9%，同比涨幅位居上海北京深圳之后，全国第四。今年1-11月，广州房价均表现为同比上涨，并多次领涨全国，从9月份开始连续三个月涨幅超过20%。
而广州市国土房管局公布的数据几乎每个月和国家统计的数据都有差别，只是11月的差异显得尤其大。其数据显示，11月广州十区二市的房价为11468元/平方米，环比下降10.6%，同比下降7.14%，这也是广州官方统计的今年来唯一一次同比下降。
就数据打架一事，记者采访了国家统计局广州调查队的相关负责人。该负责人表示，两者的原始数据出处一致，只是统计口径不同，导致数据出入较大。
两者的数据都出自阳光家缘。国家统计局广州调查队相关负责人介绍，国家统计局的数据是由国家统计局在各地的调查队直接提供，然后由国家统计局统一计算。"70个大中城市的新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据"。
房价平均数VS价格指数
该负责人解释，由于广州市国土房管局数据反映的是均价，而国家统计局反映的是价格指数，两者在统计口径上并不相同。
首先是统计范围。按照国家统计局的方式，住宅销售价格的调查范围为70个大中城市的市辖区，不包括县。落到广州，即十区，不包括增城、从化。而广州市国土房管局的价格则包括了后两者，其价格远比十区要低。
另外，统计方法也不一样。
据介绍，广州市国土房管局的房价数据是平均数，即用成交总价除以成交总面积得出成交均价；而统计局的价格指数采用的是"同质可比"的方法，抽取同一楼盘不同时间段的数据，通过加权的方法得出数据。
"如果说那栋楼卖完了，我们会找'同质'的楼再继续。例如原来纳入统计的是天河某南向10层左右的房屋，那接下来我们选择的也是这种类型的屋子。"该负责人表示，虽然两者反映的都是真实数据，但相比而言，价格指数反映的情况可能更贴近民众的感受。
增城从化纳入统计范围业界：调控任务无难度
在今年初，广州市相关部门公布今年房价调控目标是"不超过全市年度城市居民人均可支配收入实际增幅"，根据估算，预计幅度将在7.5%-8%之间。而今年1-9月份，广州市国土房管局对外输出的官方房价数据均不包含增城从化。数据显示，9个月以来广州十区的均价均保持10%以上的增幅，第一季度涨势尤其惊人。
12月13日，广州市国土房管局才将10月份的房价数据对外公布，并且出乎意料地将增城从化计入了统计范围，即便如此，数据仍然显示同比上涨了12.8%。实际上，在今年12月初的广州市政府领导新闻发布会上，广州市副市长陈如桂就公开表示，截止至今年10月份，广州市十区均价为15200元/平方米，同比增长12.8%。但是若按照广州十区二市的统计，那么全市的均价为13100元/平方米，同比增长8%，已经接近完成调控目标。
就在众人议论广州今年房价调控目标完成有难度时，增城从化现身"救驾"的做法令得这个看似难以完成的任务又变得柳暗花明。11月，该局继续沿用了10月份的统计方式，数据显示同比下降7.1%，是今年来首次同比下降。
因此，有业内人士认为，若采用广州十区二市的房价数据，今年房价调控目标实现几乎无难度。
■专家观点
算平均数没什么实用价值并不能改变房价过高的状况
暨南大学管理学院教授胡刚说，广州的统计方法是算术平均法，将总成交房价除以总成交面积，算出单位房价；而国家统计局则是指数计算法，追踪同一物业不同时期的价格变化进行加权计算得出房价数据。
据分析，将平均房价几万元的中心区和几千元的郊区合在一起计算平均数，这种统计对于判断房地产市场"没什么实用价值"；而国家统计局的统计方法比较科学，更能体现房地产市场的变化。
专家指出，采用指数算法，只要房价上涨，统计结果一定上涨；而采用算术平均法，只要政府控制中心区高价住宅的成交，房价数据可能出现"结构性下降"。
今年4月，广州出台政策，由政府对住房价格进行"指导"，"高于政府指导价的住宅不得销售"，下半年，一些开发商表示，中心区的高价住宅很难拿到预售证，而郊区的低价住宅则容易拿到预售证。
业内人士指出，变换统计方法，并不能改变房价过高的状况。如此统计，有"忽悠"之嫌。 (据新华社电)
数据打架容易产生误导
“数据互相矛盾，很容易产生误导。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，当前房地产成交均价“数据打架”的矛盾，不仅让政府难以有效判断，而且会让一些喜欢“以数据说话”的人扰乱市场预期。
暨南大学管理学院教授胡刚指出，统计数据自相矛盾的问题，不仅体现在房地产领域。“统计数据的权威性来自统计的真实性，关系到政府公信力，因此不能当成儿戏。”专家建议，地方政府发布房价数据，应该根据城市的区域、房屋的类型等分别发布数据，让公众真实感受到房地产市场的变化，使房价数据更具参考价值，避免因为数据矛盾引发市场误判。
而对于将增城、从化计入广州统计范围的做法，知名房地产专家韩世同直指“非常不妥”，有故意拉低均价的意图，就算最后完成了调控目标也没有意义，“甚至这种做法应该被问责”。
广州房价统计数据 月份 同比涨幅 环比涨幅 (国家统计局)
1涨 13.6%涨 4.7%
2涨 15.1%涨 8.2%
3涨 34.9%涨 11.2%
4涨 18.4%涨 13.7%
5涨 11.7%涨 15.5%
6涨 11.2%涨 16.5%
7涨 10.7%涨 17.4%
8涨 17%涨 19%
9涨 12%涨 20.2%
10涨 12.8%涨 20.7%
11降 7.1%涨 20.9%
广州房价统计数据 月份 同比涨幅 环比涨幅 (广州市国土房管局)
1涨 2.9%涨 2%
2涨 2.2%涨 3.1%
3涨 3.2%涨 2.5%
4降 2.6%涨 2.1%
5降 5.9%涨 1.5%
6降 0.9%涨 1%
7涨 3.8%涨 1.1%
8降 1.8%涨 1.7%
9降 3.1%涨 1.4%
10降 2.9%涨 0.9%
11降 10.6%涨 0.8%
■有此案例
政府下令网签限价开发商“砍价”应对
原价2.3万元，分为1.9万元部分网签，4千元部分给现金
记者调查发现，广州一些楼盘与年初相比上涨30%以上，如海珠区一处二手房，去年买入、今年卖出，房价已经从两万元出头上涨到三万元以上。
广州市购房者毛女士对记者说，不久前她看上白云区一处130平方米的住宅，约定成交价格是每平方米2.3万元，但开发商11月底突然打来电话，政府紧急下了通知，成交价不能高于1.9万元，否则不能网签。
所以毛女士必须签每平方米1.9万元的“合同”供国土房管局备案计入房价统计，但多出来的每平方米4000元差价必须提前交现款。这样一来，毛女士首付相当于多出了50多万元，无法筹措这笔巨款，结果只好放弃了这套住房。
“政府光想着完成调控目标，开发商一分钱也不少赚，最后还是我们这些刚需埋单。”毛女士如是说。 (.新.快.报 .邓.苏.梅 .陈.杨)
房地产调控将更趋灵活和市场化 限购不会很快退出
从十八届三中全会到上周闭幕的中央经济工作会议、全国城镇化工作会议，三次会议及有关文件都没有明确提及"房地产调控"，但在业内人士看来，有关文件精神多处都与房地产相关。万达集团董事长王健林在接受记者采访时就表示，城镇化是一定离不开房地产的，当然不能说城镇化就是房地产。
不直接提房地产调控，并不等于不调控房地产。在业内看来，房地产调控正在转向。
未来，在今年中央一系列精神指导下，房地产调控也将趋向市场化，趋向灵活。
未来调控将更注重差别化
中央经济工作会议提出，要努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。
许多业内人士都注意到，从今年10月中央政治局第十次集体学习时，习近平总书记强调加快推进住房保障和供应体系建设开始，中央不再明确提到房地产调控，也不再提及调控房价。
高盛高华证券认为，此次中央经济工作会议并未表示需要"调控"房地产市场，而是强调需要"解决"住房问题。微妙的差异或许反映出，为了保障住房民生，政府的最新工作重点在于增加供应，而不是限制需求(因此也无需明确强调对房价的调控)。
中国房地产业协会副会长朱中一在接受记者采访时谈到，2013年的楼市调控相对于以往有了很大改善，例如今年四季度多个城市出台调控措施，这就是中央分类指导的结果。而在过去，中央因地制宜对地方进行差别化分类指导是不够的。
在朱中一看来，侧重于房价调控，是过去10年房地产调控的一大不足。此外，国家层面缺少房地产中长期制度、顶层设计滞后、行政性措施较多，对地方差别化指导不够也是不足之处。
而从中央经济工作会议公报看，"努力解决好住房问题"取代了房地产调控的提法。朱中一认为，未来在调控方式、手段上会有改进。包括对地方调控进行分类指导、坚持前10年调控提出的差别化的税收和货币政策、包括将房地产调控融入改革等。
多项改革与房地产相关
房地产调控寓于改革当中成为包括朱中一、陈淮在内多位业内人士共识。
"至少在三中全会的改革文件里，有10个地方和房地产有密切关系。"12月16日，在2013网易房产年会上，城乡建设部政策研究中心原主任、中国社科院研究生院城乡建设系主任陈淮这样表示。他认为，十八届三中全会关于发展直接融资、规范与发展债券市场、差别化发展大中城市等要求，都与房地产有关系。
朱中一还表示，中央经济工作会议和城镇化工作会议，对完善城镇化健康发展体制机制，积极稳妥地推进城镇化做出了部署。新型城镇化的推进，对房地产业的发展总体是利好的。城镇化的推进，会带来更多的住房需求，包括自住和改善性需求以及园区地产、商业地产、旅游地产和老年住区建设等。
朱中一认为，城镇化工作会议提出提高城镇建设用地利用效率，提出"盘活存量"，也与房地产有很大关系。棚户区改造、城中村改造，一些单位自用的土地，没有进入开发阶段的土地都属于存量。他还提出，政府保障与市场供应也不要截然分开，还可以因地探索政府向有多余住房家庭租赁住房用于保障的方式。这也是一种"盘活存量"。
■ 焦点
一线城市宅地供应预计增加
中央经济工作会议明确提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。全国城镇化工作会议也提出，要提高城镇建设用地利用效率。
对此，中国房地产业协会副会长朱中一表示，特大城市房价上涨压力大、供需失衡是直接原因，供应不足首先是供地不足。未来特大城市容积率提高将是趋势，类似别墅等低密度、低容积率住宅供地应该越来越少。
12月16日，华远地产董事长任志强在2013网易房产年会上抱怨，在所有的建设用地中，开发商拿的土地"少得可怜"，"很高兴看到"这次经济工作会议重点提出来要增加住宅用地的供给。
根据北京近年来年度供地计划，商品住宅用地在总供地计划中占比呈现总体下降趋势。2010年，商品住宅用地1250公顷，在总用地中的占比为19.5%；2011年-2013年的占比分别为18.8%、14.9%和15%。
业内预计，根据中央经济工作会议精神，北京住宅供地比例将上升。
房企直接融资比重将增加
中央经济工作会议提出，做好明年经济工作，必须继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同时指出，要改善和优化融资结构和信贷结构，提高直接融资比重。
早在今年10月，住建部政策研究中心与高和资本联合发布《2013民间资本与房地产业研究报告》就介绍，房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融资资金总额在8年间增长了6.5倍。
高和资本董事长苏鑫介绍，2013年，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大，房地产信托新增规模占比信托总量明显增长。
业内人士告诉记者，包括发债、上市、私募等都属于直接融资，信托通常也被认为是直接融资，银行贷款则是间接融资。
朱中一也表示，预计房企直接融资比重会继续增加。
一线城市"限购"不会很快退出
全国城镇化工作会议提出，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。这一表述与十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》是一脉相承的。
对于严格控制特大城市人口规模等精神，住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮日前表示，限购政策也可以理解为控制城市规模走势的一种办法。
中国房地产学会副会长陈国强也认为，从城市发展角度，户籍政策是差别化的，限购这样的行政手段仍然会沿用。
朱中一则谈到，在目前市场化的替代性政策未出台之前，热点城市的调控政策还要执行，尤其是限购。同时还要考虑到房地产开发周期问题，即使土地开始增加供应，到形成新的房源供应，中间还需要一个时间。
■ 观点
住建部政策研究中心主任秦虹：
房企投资要注重城市群
根据中央最新关于大中小城市发展的精神，房地产的投资应该做如何选择？
住建部政策研究中心主任秦虹认为，房企投资要注重"城市群"，因为今天的中国房地产市场，和过去10年的房地产市场相比，已经出现了巨大的差距，而且中国房地产市场已经出现了分化迹象。所以，在这样一个情况下，房地产开发的投资，一定要研究需求在哪里。秦虹认为，"哪些地方最需要房地产业为产业做服务，为人民的住房需求做支撑，研究好这个问题才是我们房地产投资避免失败、避免风险的最重要环节"。
从城市角度看，今后的房地产市场有的涨，有的不涨，有的处于消化库存阶段，压力非常大。这就和人口流动有很大关系。在这样的情况下，房企投资也就要跟着人口的流动走。(.新.京.报 .张.旭 .李.捷)
央行：一二线城市居民对高房价感受有所缓解
央行昨天发布的四季度居民储户调查报告显示，66.5%的居民认为目前房价"高，难以接受"，但仅有7.5%的居民预期下季房价将"下降"。
此份调查报告是央行在全国50个城市对2万户城镇储户进行调查后得出。
一二线城市居民高房价感受缓解
央行调查数据显示，2013年四季度，66.5%的居民认为目前房价"高，难以接受"，比上季降低1.1个百分点，31.1%的居民认为目前房价"可以接受"，2.4%的居民认为"令人满意"。
从70个城市平均数据看，11月平均新建商品房住宅价格环比涨幅0.55%，同比涨幅高达9.62%。二手房价格指数平均环比涨幅为0.4%，同比涨幅为5.03%。
不过调查显示，一、二线城市居民的高房价感受有所缓解，分别有73.8%和61.8%的居民认为房价高，较上季分别回落3.2和3.1个百分点。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，11月接近20个城市出台了地方调控收紧政策，一定程度上抑制了房价加速上涨，涨幅的确放缓，但从成交量看，整体市场依然非常火热，部分城市用限价、限高价等措施短期抑制了市场上涨。从统计数据上可能在年底得到降温的假象，但这很可能在明年酝酿更大涨幅。
三成居民预期下季房价上涨
对于下季房价，32.5%的居民预期"上涨"，47.2%的居民预期"基本不变"，仅有7.5%的居民预期"下降"，12.8%的居民则"看不准"。未来3个月内准备出手购房的居民占比为13.2%，与上季持平，是1999年以来的较低值。
持续上涨接近2年的房价已经超过大部分需求的承受力，市场逐渐开始出现观望。张大伟表示，整体看，楼市的长效机制正在形成，对之前影响房价上涨的很多基础都在动摇，随着政策的落地执行，楼市有望回归平稳。
此外，投资房地产依然是居民的"心头爱"。四季度居民偏爱的前三位投资方式依次为："基金及理财产品"、"房地产投资"和"购买债券"，选择这三种投资方式的居民占比分别为26.3%、17.9%和15.9%。(.新.京.报 .吴.敏)
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