楼市再现上涨预言：这次没人说暴涨 鬼城可能扩大
楼市再现上涨预言：这次没人说暴涨 鬼城可能扩大
导读：
楼市再现上涨预言：这次没人说暴涨
社科院：明年一季度房价短线见顶 鬼城可能扩大
房价不会出现集体崩盘 专家称泡沫或被逐步吸收
开发商溢价400%上海抢地：房价涨50%以上才能保本
鬼城现象明年可能扩大 社科院建议逐步取消限购
楼市再现上涨预言：这次没人说暴涨
过去数年里，华远地产董事长任志强在一个问题上从没输过。他在12月16日的一个论坛上确凿无疑地宣称，房价仍会上涨。不过，由于今年11月后土地供应转入正增长，所以现在还不能说房价会暴涨。
数据似乎正在佐证。国家统计局12月18日发布的数据显示，11月份70城房价仅温州同比下降。涨幅榜上看，京沪深穗四大一线城市的同比涨幅则全部超过20%。上海涨幅为21.9%，高居榜首；北京涨幅21.1%，深圳涨幅21%，广州涨幅20.9%。
不仅仅是任志强一个人认为房价会上涨。北京师范大学管理学院教授董藩预测房价上涨的语气最为夸张，他认为房价必涨无疑。不过，就连从不"浮夸"的中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也称明年房价肯定还会上涨了。
一片上涨声中，并不是没有人看到危机。全联房地产商会创会会长聂梅生在参加举办的商业地产论坛上表示，数据显示，现在的房价是史上最高，如果回到合理房价上必须做政策上的考量。但认为房价只涨不降是一个悖论，周期性涨落是不可避免的。任何事物都有其规律，一定要敬畏经济规律和房地产的规律。
唱涨派的预言
任志强早前在参加另一个论坛时说，"北京都这么涨了别的地儿也得涨。"土地供应量充足的地方房价涨得会慢一些。但所有人一定会向公共资源最好的城市、向收入最高的城市、就业条件最好的城市集中，这些城市的房价必然会涨。从大局来说，最后的数据一定是涨而不是跌的。
董藩几乎是故调重弹。他在参加2013重庆两江峰会·阳光100喜马拉雅全球首发活动时，再次重申了他的涨价理论。他认为有无数力量推动了房价的上涨。核心论据是：当今中国仍旧在大拆大建中，大拆大建才有GDP，才有税收、才有就业机会。旧的住宅产品会淘汰。而2.6亿在城里的打工者，根本没有房子，他们从租房子到买房子的过程就是需求增加的过程，这个过程还需要持续十几二十年。
"还有生活的需求，这些都远远超过我们的想象。"董藩说。他认为，未来房价增长的原因是生活方式的演化和区域人口的调整。重庆是西部最发达的城市之一，有大量的人口向这里聚集，房价会继续上升。而且房价是城市竞争力的体现。
董藩因为北京房价将涨到每平方米80万的言论受到无数次"攻击"，不过，这无法改变他唱涨的决心。他甚至怀疑，"统计局在统计的时候专抽不涨的，二手房交易当中大量存在阴阳合同。"他认为房价上涨的真实数据远高于统计数据。并且，他判断，货币会继续超发。
顾云昌得出房价上涨的理论是因为，他认为，开发商明年没有降价的理由，既不会因为卖不掉降价，也不会因为资金断裂降价。而房价的上涨幅度会与物价相匹配，无论是销售额还是投资量，抑或是房价都会稳中有升。
几乎没有人怀疑，中国房地产市场是一个"政策市"，但风向变了吗？
顾云昌分析说，改革难度最大的是土地市场。十八届三中全会指明了土地制度和房地产税改革的方向，但进展没有那么快，2014年还会延续今年的房地产市场情况。他相信房价还会涨。
21世纪不动产集团市场总监桑豫峰认为，前11个月房价涨幅超过10%的这些一二线城市，今年已肯定完不成房价控制目标，即使他们前段时间都收紧了调控政策。年底年初是楼市的间歇期，成交量按惯例会下滑，价格会保持稳定，但由于房地产的主要因素都没有改变，明年房价继续上涨的概率极大。
楼市的变量
站在"唱涨派"对面的是北京师范大学金融研究中心主任钟伟。他不无悲观地表示，从2010年到现在，中国的房地产泡沫化趋势是不断加深的。如果政府提前推出房产税，泡沫会被刺破。但好在房地产市场出现了一次难得的软着陆机会，他相信政府非常有可能抓住这次机会。他坚信，中国房地产的趋势是趋凉，2014年的市场交易和房价都不会比2013年更好。
忧心忡忡的聂梅生也指出，任何事物都有其规律，一定要遵循市场发展的规律，使市场在资源配置中起决定作用。"实际上，国家统计局只给出了一个非常模糊的概念，房价统计范围仅为70个大中城市，这在全国只占小部分比例，以此来说明今年房地产市场大涨特涨，这不现实。"他说。
在房价涨幅方面，聂梅生认为涨幅是在缩小的。她用年初的数据与年末的数据进行对比，年初全国房价的涨幅是18.8%，但到12月份是8.6%。"由此可见，房价虽然还在上涨，但涨幅在下降。但是，趋势性的东西不会马上停止，各项指标都还在高位，但下降的趋势非常明显。"聂梅生说。
聂梅生建议，回归合理房价必须在政策上做考量。她进一步表示，房地产市场改革是一个系统工程，涉及到城市的经济、金融、土地资源的配置、财政和税收制度的改革和立法，最终改革的成果才能体现到合理房价。
一批开发商对更远的未来也不乐观。其中，万达集团董事长王健林在回答提问时说，房地产的好日子可能不会超过十年。阳光100董事长易小迪也感慨，做住宅会越来越难，利润越来越薄。不过，他话锋一转说，商业地产才刚刚拉开序幕。(.21.世.纪.经.济.报.道 .荆.宝.洁)
社科院：明年一季度房价短线见顶 鬼城可能扩大
大城市周边房产呈现"鬼城"趋势 悲观者称泡沫5年破裂
12月18日消息，社科院在今天发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2013-2014)》中预测，明年一、二线城市房价将于一季度短线见顶，三、四线城市将延续今年的滞销态势，部分城市还可能出现房价下跌，"鬼城"现象可能扩大。
2012-2013年，中国大城市房价由试探性的缓慢上涨、逐渐演变为恐慌性的暴涨，北上广深四个一线城市房价涨幅领跑全国。对此，中国社会科学院财经战略研究院邹琳华分析称，本轮价格暴涨主要发生在实行了限购政策的大城市，与2009年末上一轮暴涨有较大投机成分不同，本轮上涨主要是由自住型需求的恐慌性入市推动。
报告预测，在后期需求增长乏力和住房显著将显著增加的前提下，一、二线城市房价将在明年一季度短线见顶。
在大城市房价暴涨的同时，以中西部地级市为主体的三、四线城市住房市场却出现显著滞销现象。鄂尔多斯、温州等地因经济下滑、住房供大于求，房价曾出现显著下跌。报告预测明年这些城市将延续今年的颓势，部分城市可能步入下跌通道。三、四线城市在大量住房供给、人口外流和楼房滞销的条件下，"鬼城"现象可能扩大。但是在几大城市群内的中小城市由于经济分工的有利地位，将维持相对较好的发展趋势，不会出现上述情况。
报告指出，我国房价下跌主要出现在少数经济衰退的城市，大多数城市经济增长前景看好，不会出现整体崩盘现象，预测明年量价齐降的城市会更多。这些城市将主要是沿海房价畸高城市、中西部人口增长有限的城市以及投资投机过于严重的城市。
社科院城市与竞争力研究中心主任、课题组组长倪鹏飞说："本轮一、二线城市房价上涨与行政调控的滞后性有很大关系。"他建议，房地产调控政策应该从行政调控为主转向市场调控为主，从需求调控为主转向供求双向调控，从"一刀切"的调控转向差异化的调控。
房价不会出现集体崩盘 专家称泡沫或被逐步吸收
昨天，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的"《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会"在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告(2013-2014)》。绿皮书预测，一、二线城市房价最快将在2014年第一季度短线见顶，到2014年第四季度前，房价将稳中有降。
□特别关注
房价不会出现集体崩盘现象
绿皮书预测，2013至2014年住房市场，前期上涨过快的一、二线城市房价可能短线见顶。
绿皮书还指出，以中西部地级市为主体的三、四线城市在大城市化趋势和县域经济快速发展的夹击下，经济出现相对空心化。住房市场将延续2012-2013年滞销态势，部分城市房价可能步入下跌通道。由于三、四线城市前期造城运动产生大量住房供给，在人口外流、楼房滞销的条件下，"鬼城"现象可能扩大。
此外，报告认为，从历史和国际经验看，房地产泡沫破灭与经济衰退有密切联系，现阶段中国房价下跌主要出现在少数经济衰退的城市，中国大多数城市经济增长前景看好，因而中国城市房价不会出现整体崩盘现象。
住房绿皮书主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，2014年住房市场的重要短期政策目标是稳定市场预期，避免房价大起大落。长期政策目标是建立自住为主、适度投资、市场调节、政府监控的市场架构。
>>判断依据
第一，房价大幅上涨使住房支付能力下降。
第二，2013年住房销售的爆发性增长，自住型住房需求被大量消耗。
第三，2012年底和2013年开发商争抢地王预示着后期住房供给将显著增加。
第四，房价过快上涨的城市政府将面临较大的政治压力，调控政策面临升级。
>>建议
应设住房价格增速上限
绿皮书建议，2013年-2014年住房市场调控应该实现三个转变：从以往的行政调控为主转向市场调控为主，从需求调控为主转向供求双向调控，从"一刀切"的调控为主转向差别化的调控为主；并提出了未来具体调控目标：住房投资增速同比控制在15%-25%；住房价格增速上限为居民收入增速，下限为-30%；住房存销比的上限为18个月，下限为6个月。
■专家解读
信息联网或促房价下降
中国社会科学院学部委员、著名经济学家张卓元表示，三中全会《决定》中提出要建立全社会房产信用基础数据统一平台。这对推进部门信息共享非常重要。
张卓元透露，本来住建部提出要建立全社会房产的统一信息平台，但受到各个地方抵制，最后不能联网。"就是利益问题。可能会让房价掉下去。"张卓元说，有的人拥有很多房子，信息一共享，会被发现。
张卓元指出，这次下决心一定要建立全社会的房产信用基础数据的统一平台，了解现在房子的投资、投机究竟有多少，也为开征房产税创造了条件。
□其他发布
5至10年内房租较快增长
绿皮书预测，房屋租金水平在未来5至10年内仍将维持持续较快的增长，2014年在第三季度上涨较快。
绿皮书编委会副主编，中国社会科学院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华介绍，由于我国在未来10年仍有望维持相对较高的经济增速，同时城市化仍是短期不可逆转的大趋势，城市人口呈净增长趋势。而随着经济社会发展，土地开发成本也越来越高。此外，随着劳动力成本的提升，房屋的维护成本将不断增加。
>>建议
上涨快城市设置涨幅上限
绿皮书编委会专家指出，由于租房家庭无法享受房产所有家庭同等权利，使得现有城市化在一定程度上沦为半城市化或伪城市化。大量农村人口进入城市并成为常住人口，但他们只能回农村盖房并大量闲置，极大浪费了社会资源。建议顺应新型城镇化要求，实现租房与自有住房同权。同时建议制定《住房租赁法》，通过立法保护租赁者权益，扭转其在市场中的弱势地位。此外，建议规范租赁合约，租金上涨过快城市可设置租金涨幅上限。
□对话
房产"泡沫"或被逐步吸收
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞
清华大学政治经济学研究中心主任 蔡继明
记者：当前如何看待中国房地产市场泡沫问题？
倪鹏飞：房地产市场我们认为是存在着泡沫的，尤其是在一些大城市，一、二线城市，是比较明显的。全世界都在关注"泡沫什么时候破灭"。但是我们认为，这个泡沫还是局部的，不是整体性的，并且随着经济的发展，还是有可能逐渐被吸收的。
记者：对于调控越调房价越高的现象，您觉得根本的症结是什么？
蔡继明：我总的感觉是"十年九调，越调越高"要总结它的教训，实际上这些年之所以会出现上述局面，就是因为只注重需求，忽略了供给。一个很重要的原因，就是地方政府垄断了土地市场，造成总量供给不足和结构问题。之所以造成地方政府的垄断行为，再深挖它的根源就是现行的土地制度。现行的土地制度，排除了集体土地进入市场。现在这种土地制度如果要是不改，房地产不可能回归到健康发展的轨道。（.京.华.时.报 .张.然）
开发商溢价400%上海抢地：房价涨50%以上才能保本
一线城市土地疯狂开发商溢价400%上海抢"面粉"
柳九邦
"这个账已经不知道该怎么算了！"昨日，在上海锦绣投资管理有限公司(下称"锦绣投资")以3.02亿元夺得浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-1地块(下称"临港14-1地块")后，一名参与现场竞拍的开发商向记者如是感慨。
对于锦绣投资来说，拿下这幅土地不仅需要真金白银，更需要充足的想象力。这幅起拍价为5958万元的商住地块，最终溢价率达到406.9%。随后，锦绣投资又以1.43亿元夺得上述地块旁的临港14-2地块，溢价率379%。据同策咨询提供的数据，今年11月，临港新城的房价约为1.4万元/平方米，这意味着，上海最东南面的滴水湖畔，"面粉"价格已经远超"面包"。
这是一线城市疯狂土地成交的缩影，数据显示截至11月底一线城市土地成交金额已经创下历史新高。
刷新年内溢价率纪录
"楼板价15000元/平方米，那太可怕了！"一位在临港新城有项目的开发商向记者感慨，"年初我们拿地的楼板价不到4000元/平方米，今天拍的这块地就在我们斜对面。"
对于锦绣投资的到来，上述开发商和众多业内人士一样，感到非常意外。
临港14-1地块紧邻滴水湖，性质为商住。昨日下午，22家房企的近百名工作人员将上海土地拍卖大厅挤得水泄不通，光验证竞买人身份，就用去了40多分钟。开拍后，68号竞买人锦绣投资显得非常低调，竞争主要集中在25号竞买人和14号竞买人之间，双方"互掐"百余轮后，有备而来的锦绣投资才突然"杀出"，最终以3.02亿元拿下这幅土地。
406.9%的溢价率不仅创下今年上海土地溢价率的新高，也大幅刷新了临港新城地区的楼板价纪录。德佑地产市场研究部监控的数据显示，此前，临港新城地区的楼板价最高纪录为8818元/平方米，远低于昨日成交的地块。
锦绣投资成立时间为2012年5月8日，注册资本300万元，法人代表为戚士新。
记者注意到，大连永嘉集团有限公司董事长的姓名也为戚士新，该公司成立于1993年，涉足建筑、地产行业。今年1月1日，大连永嘉集团收购了深圳市南宇明思克投资有限公司100%的股权，成为坐落于深圳的明斯克航母的新主人。昨日，大连永嘉集团的一名工作人员对本报记者称："领导都在出差，暂时不能确认是否是该公司夺得了临港地块。"
上海一家中型房企相关负责人认为，锦绣投资此前可能从未在上海拿地。对于这些"铁了心"要进入一线城市的房企，有时拿地往往是不计成本的。"他们必须以一个项目来切入，进入这个城市把关系打通开始做，做完一个项目，熟悉所有的流程和关系，然后才可能做更多的项目。"
德佑地产研究总监陆骑麟表示，年初成交的4幅临港新城地块溢价率均未超过20%，随着自贸区概念的发酵，临港新城土地的溢价率开始攀升，近期成交的两幅临港万祥社区宅地溢价率都超过了100%。
"当然，今天的临港新城地块出现如此惊人的溢价率，除了自贸区概念和轨道交通的影响外，其本身起拍价较低也是重要因素，此外中小房企急于弥补一线城市土地储备不足，也极易促成高溢价的产生。"陆骑麟如是说。
房价涨50%以上才能保本
当"面粉"贵过"面包"之后，如何盈利是摆在开发商面前最棘手的问题。
21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年至今，临港新城板块新房供应和成交面积分别为17.8万平方米和25万平方米，是去年同期的6.3和2.7倍。尽管楼市成交火爆，但不少业内人士认为，1.5万元/平方米左右的楼板价想要盈利，房价至少得再涨50%以上，但这个难度太大了。
统计显示，2013年至今，临港新城板块新建商品住宅成交均价为1.2万元/平方米，昨日出让的两幅地块楼板价全部超过板块内新建住宅的均价。今年以来，临港新城板块仅有1个楼盘成交均价超过1.5万元/平方米。该楼盘于10月中旬入市，截至12月17日，成交新房200套，去化率为78.1%，成交均价1.8万元/平方米。
"只能说自贸区给大家带来的想象空间实在太大了。"上述在临港新城有项目的开发商对记者坦言，"滴水湖旁边这块地方，配套还不是很完善，真正繁荣起来还需要有一个过程，这回楼板价这么高，拿地企业可能认为，将来自贸区会扩围至这个地区。"本周临港新城主城区还将连续出让5幅经营性地块，目前，这5幅地块地的竞买申请人数都超过了15人，火爆程度可见一斑。
21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔称，近期临港新城迎来土地出让高峰，今天两幅地块高溢价出让为临港新城土地打响头炮，甚至可能影响到明后两天开发商拿地的预期。
截至昨日，本月上海累计共成交经营性地块25幅，成交金额达271.1亿元，而今年以来，上海的土地出让收入已经超过2000亿元，创历史新高。另据中国房产信息集团(CRIC)统计，截至11月底，2013年年内北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，较2012年同期暴涨181.72%，创历史最高纪录。
"土地市场这么热，你说明年的房价能不涨吗？"上述中型房企相关负责人如是反问记者。他表示，虽然年底上海土地市场的供应明显放量，但短时间仍无法改变一线城市土地市场"僧多粥少"的局面。（.第.一.财.经.日.报）
鬼城现象明年可能扩大 社科院建议逐步取消限购
国家统计局昨日发布11月70个大中城市新建商品住宅价格指数，69个城市同比上涨，其中四个一线城市涨幅均超过20%，限购最为严格的上海以21.9%的涨幅领跑70城。社科院相关专家建议，逐渐取消行政管控；任志强则认为土地供应量与房价强烈相关。形成对比的是，温州是新建商品住宅价格唯一同比下滑的城市，且自2010年以来下滑近20%，该市今年至12月初出让土地超过2900亩，创历年新高。
房价上涨的凶猛势头似乎有了一丝缓和，但一线城市仍然保持领涨势头。
根据国家统计局昨日 (12月18日)公布的数据，2013年11月，70大中城市平均新建商品住宅环比平均涨幅为0.6%，较10月的环比平均涨幅收窄0.1个百分点；同比涨幅扩大的势头则自9月以来连续3个月收窄。
链家市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者，从11月的单月环比涨幅0.6%来估计，同比涨幅将在2013年2月见顶，考虑到环比涨幅持续降低的可能性，见顶的时间还有可能提前。
连华远地产董事长任志强在网易经济学家年会上都表示，明年房价增幅相比今年会有所放缓，"今年的土地供应量增加由负转正，意味着2014年的市场供应量会增加，每一次土地高速增长或增加的过程中，房价增幅都会放缓"。
上周末公布的中央经济工作会议公报未提及房地产调控，中国社科院昨日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2013-2014)》显示，行政管控会导致市场信号扭曲，加剧市场波动，应该逐步放开住房限购，适时推出房产税改革。
70个大中城市房价涨势放缓/
国家统计局数据显示，与10月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格变动中，最高上涨了1.3%，最低为下降0.5%。
从4个一线城市的情况看，11月份，北京、上海、广州3个城市的新建商品住宅价格环比涨幅比10月份有所缩小，深圳的新建商品住宅价格环比涨幅与10月份相同；二、三线城市中，新建商品住宅价格环比涨幅比10月份收窄的城市有29个。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，初步测算，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.6%，比10月份的环比平均涨幅收窄0.1个百分点。
同比涨幅方面，据初步测算，9月份70个大中城市新建商品住宅价格同比平均涨幅比8月份扩大了0.9个百分点，10月份比9月份扩大了0.7个百分点，11月份比10月份扩大了0.2个百分点，呈现逐月缩小态势。
刘建伟表示，11月大部分城市的同比涨幅虽然继续略有扩大，但从近几个月的同比涨幅比较分析看，涨幅扩大的势头明显见缓，原因是随着一些城市进一步加大房地产市场调控力度，近几个月房价环比涨幅连续收窄。
张旭说，今年下半年到现在，已经有18个城市出台了楼市新政，其中有17个城市分别从限购从严，限贷升级以及增加供应规模等角度出发，收紧了楼市调控政策，以期稳定购房者预期。
由于多数城市调控新政密集在11月出台，链家地产测算，11月，17个政策收紧城市中12个新建商品住宅价格环比涨幅回落，11个城市二手住宅价格环比涨幅回落。
专家建议逐渐放开限购/
延续9月和10月的势头，调控最为严格的4个一线城市房价涨幅继续"领跑"。北上广深11月新建商品住宅价格同比涨幅仍超20%，分别达21.1%、21.9%、20.9%、21%。
《住房绿皮书》显示，2012~2013年，中国大城市房价全面上涨，上述城市房价涨幅完全突破了2013年初公布的房价调控目标，其他大城市也即将或已经突破年初的房价调控目标。
社科院财经战略研究院院长助理倪鹏飞向 《每日经济新闻》记者表示，行政调控适应市场变化的弹性不大，应该逐步放开住房限购，适时推进房产税改革。
在多城市上月的调控手段中，提高限购年限对市场预期影响最大，例如武汉政策就称，暂定对非本市户籍居民家庭申请购房的，必须在本市纳税或者缴纳社会保险，时间由原来的1年调整为2年。
倪鹏飞认为，限购导致刚需集中观望或集中入市，给房价造成冲击，从而影响开发商对市场的预期，针对外地户籍家庭的限购政策与新型城镇化建设目标或相悖。
明年房价或现环比"涨不动"/
任志强近日表示，每一次土地高速增长或增加的过程中房价增幅都会放缓，因为市场有能力去配置资源，有能力调节供求关系。他甚至提出，如果2015年仍然能保持土地购置面积的正增长，房地产市场价格完全能做到不出现暴涨暴跌。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，明年下半年可能会出现所谓环比涨幅涨不动，甚至出现由涨变跌态势。
《住房绿皮书》给出的判断是，大城市短线见顶，中小城市颓势延续。导致一、二线城市房价短线见顶的直接原因包括：房价大幅上涨使住房支付能力下降，2013年住房销售爆发性增长，自住型住房需求被大量消耗，在限购政策不出现转变的条件下，需求后期增长乏力等；同时，三、四线城市在人口外流、楼房滞销的条件下，"鬼城"现象可能扩大。（每日经济新闻 胡健）
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