传中央考虑将土地出让金并入房地产税分期缴纳

　　     导读：
　　传土地出让金或并入房地产税房产税无扩围意义
　　全国政协起草完善房地产调控报告：重构房地产调控思路
　　高层再提楼市调控 明年政策仍从严？
　　房价"永恒上涨论"大错特错 未来或现恐慌性抛售

　　传土地出让金或并入房地产税房产税无扩围意义
　　十八届三中全会之后，房地产税改革正式破题。
　　为此，房地产税的提法和此前已经在上海、重庆试点三年的房产税成为撩动楼市神经的敏感话题。
　　在十八届三中全会公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)中，“加快房地产税立法并适时推进改革”作为这个改革大纲中唯一涉及“房地产”方面的内容，成为了业内炙手可热的谈资。
　　但值得注意的是，这次《决定》中表述的“房地产税”与此前一直试点的房产税并不是一回事。
　　“房地产税不是房产税，加一个字，就是完全不同的另外一个税种。”中国社科院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮如是说。
　　“房地产税的提法意味着要把土地的部分纳入进来，”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析认为，三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革，意味着对包括房产税在内的整体房地产税收体系的调整和改革。
　　与此同时，国务院明确国土部作为负责部门统筹不动产登记工作。
　　一项新税种
　　“房地产税包括很多环节，比如开发、流通、保有等。针对保有环节的税收，才是我们一直频繁提及的房产税。”对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌解释说。
　　而据记者查阅公开资料发现，早在2012年9月，国家税务总局政策法规司巡视员丛明就曾经强调，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值征收则是房地产税，评估价值里包括了地价。
　　2013年之后，扩大个人住房房地产税改革试点范围表述多次被国家层面提及，而在当时，“房地产税”和“房产税”的表述并未引起关注。
　　“十八届三中全会的《决定》中提出逐步提高直接税比重，其中包括加快房地产税立法并适时推进改革。下一步，房产税改革方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。”财政部部长楼继伟在解读《决定》内容时特意将房地产税和房产税的改革区分开。
　　“对于房地产税而言，主要是把土地的部分加进去，这里面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。”财政部一位相关官员对记者指出，“这主要体现在土地出让金的缴纳方面。”
　　目前，开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商则将这部分费用作为开发成本制定房价，将其“转嫁”到购房者身上。而按照丛明的说法，房地产税是对房屋所有者的房产进行评价估值征税，上述官员表示，“二者具有相通性，属于重复征收。”
　　一位地方财政厅相关负责人告诉记者，现在有消息传出，中央已经在考虑调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，这其中的一种可能性就是将土地出让金并入房地产税分期缴纳。
　　“这样，一方面可以解决房地产税征收中的不合理部分，减轻缴税人负担；另一方面也可以逐步消减地方政府对土地财政的过度依赖，引导房价趋于理性。”上述官员表示。
　　但是，毕竟土地出让金是地方政府的一大财源，占地方财政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果土地出让金并入物业税中分期支付，则难免会触动地方利益。该负责人对此表示，中央与地方在这一问题上仍存在分歧，初期则是先考虑采取一半费一半税的方式，并用税率调整来寻找平衡，逐步实现清费立税。
　　“房产税试点不成功”
　　而对于已经试点三年的房产税而言，尽管原本一直被业内称为楼市调控的“另一只靴子”，但试点至今日，却变得有些“索然无味”。
　　“重庆和上海的房产税试点可以判断为不成功，没有扩围的意义。”陈淮公开对已经试点三年的房产税政策作出了判断。
　　做出如此判断的一个重要依据，是房产税试点对两地房价的抑制作用并不明显。
　　“从今年来看，重庆和上海的商品房成交价格都有所上涨，”在全联房地产商会2013年会上，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，“尽管上涨幅度很小，但房产税作为抑制房价的利剑，目前的效果仍然没有表现出来。”
　　从上海、重庆房产税试点来看，房产税目前还仅限增量即新购相关房产，征收范围并未涉及存量。与此同时，现在住房信息系统仍不配套，业内人士多认为，短期内房产税可能还主要针对增量住房，其改革总体将呈现分区域、差别化征收的渐进路径。
　　“征收房产税，需要居民住房信息联网、不动产价格评估体系等一系列配套制度的整体、系统、协调推进。从试点的情况看，我国在这些基础数据和评估技术上的欠缺还比较严重。”中国财税法学研究会会长刘剑文坦言。
　　另一方面，对于决策层而言，房产税的试点方案依据仍然是国务院会议精神，不仅不是法律，而且违背现行《房产税暂行条例》中“非经营房产不征税”的规定，如要扩大铺开，其中可能出现的一系列问题也就没了法律保障。
　　十八届三中全会的《决定》针对房地产税的改革提出要“加快立法”，这也体现了“依法行政”的要求。“房产税不经过人大立法通过，总依靠行政性法规是不恰当的。”顾云昌表示。
　　刘剑文介绍，房地产税改革的可能步骤是先立法再启动改革，而改革的内容也很可能不仅仅是房地产税，而涵盖了房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税四大相关税种的共同改革。(华.夏.时.报 董.映.颉.)
    全国政协起草完善房地产调控报告：重构房地产调控思路
　　房地产调控的顶层设计仍未结束。
　　多方采访获悉，全国政协经济组正在就房地产调控的热点和焦点问题进行调研，并将形成调研报告，提交给决策层。
　　全联房地产商会执行会长任志强在全联房地产商会2013年年会上表示，政协有关房地产政策调控完善的报告很快就要成稿，就在几天前，任曾经参加了政协经济组有关房地产调控的讨论会。
　　在任看来，政协的报告建议很可能被吸收至中央经济工作会议中，并在明年两会经过充分讨论后，结合各方意见，形成较为明确的房地产调控框架。
　　虽然房地产调控长效机制版本并未最终明确，但在任志强看来，大方向已定。
　　就在前一天中央政治局会议上提出要抓好住房保障和房地产市场调控。
　　这也是新一届领导班子首谈房地产调控，更值得注意的是，政治局的表态中，把住房保障放在了房地产市场调控的前面。
　　任志强认为，虽然提出了房地产市场调控，但和以往不一样的是，此次的房地产调控目标将从上一轮的以价格为目标，转为市场化手段，安居为主要目标。
　　地方建议不调控
　　截至12月4日，已经有18个城市按照国五条签订的房价上涨任务指标出台新的调控措施。
　　12月4日，在全联房地产商会的2013年会上，作为全联房地产商会的执行会长，一向敢言的任志强亦放言，这些按照国五条签订的房价上涨任务指标出台新的调控措施，将对当地的市场产生不良影响，并将推涨明年房价。
　　任透露，就在本周一，和万科执行副总裁毛大庆、原建设部副部长刘志峰，以及山东、黑龙江、陕西西安、重庆四地地方官员参加了全国政协常委会上一个有关完善房地产政策的内部讨论会。
　　作为参加讨论会上的一员，任志强亦介绍了政协讨论会上的很多精彩花絮，比如参会省市代表结合地方特点，普遍建议不再进行房地产调控。
　　以山东为例，过去供地较为充分，且无过多的人口流入，因此山东省的房价仅5000多，比全国平均的6000多低得多；黑龙江省的房价也在下降。
　　任志强也表示，城市的分化已经很明显，中央一刀切的房地产调控政策将不再普遍适合各地方。
　　值得注意的是，就在前一天中央政治局会议上提出要抓好住房保障和房地产市场调控。
　　虽然提出了房地产调控，任志强认为，和以往不一样的是，以价格为主要目标的房地产调控或将变化，将更注重安居，并且在手段上更强调差异化。
　　北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥表示，综合18个城市在年底出台了地方性调控措施来看，房地产调控决策权已经明显下放至地方，调控的手段上也趋向差别化，此外，增加供应已成为各地新政的共同点。
　　全国政协调研房地产调控
　　“地方建议不调控有其制度特色，在土地财政和GDP考核压力下，肯定希望不调控，” 一位了解政协调研内容不愿意透露姓名的人士在接受记者的采访时如是表示。
　　据其透露，全国政协经济组就如何“完善房地产市场调控政策”的方案已经筹备半年多的时间，在二季度开始，在湖南、北京、内蒙等多地进行过专题调研。
　　调研对房地产调控问题进行了深入探讨，“比如房地产业需不需要调控，是否已产生泡沫，是否产生贫富差距等问题在全国选点进行调研。”
　　上述调研人士表示，上述问题是建立房地产调控的基础性问题，也是当前房地产发展中亟待明确的问题，“根据调研的情况来看，各方的声音争议也很大。”
　　虽然部分地方不赞成房地产调控，但全国房地产投资基金联盟会长张民耕认为，目前来看，房价较高已经成为普遍争议的焦点，目前来看，稳控房价，不仅是社会问题，民生问题，也是政治问题，必须推进。
　　上述了解政协调研内容不愿意透露姓名的人士介绍，目前来看，房地产仍存在一些风险，需要调控，虽然中央明确了有关房地产调控市场化的思路，但是怎么调整和落地房地产调控，去体现市场化仍需要进行深入探讨。“政协有关如何房地产调控的调研和建议，将形成报告，上报给决策层。”
　　任志强亦透露，报告的很多意见，很可能就是中央经济工作会议在等的东西，但是究竟是什么还未有定论。
　　与此同时，根据记者采访了解，房产税问题也是全国政协专题调研组调研的重点，政协调研报告中，也将就房产税是否普遍推行，如何征收更合理作为重要内容。(21.世.纪.经.济.报.道 纪.睿.坤 张.雨.馨.)
    高层再提楼市调控 明年政策仍从严？
　　12月3日召开的中共中央政治局会议有两个字被格外关注--调控。根据新华社的报道，此次政治局会议中再次提到了“做好房地产市场调控工作”。不过，报道中仅是一句话带过，并未有更进一步的说明。
　　上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者，会议释放了对楼市调控不放松的政策信号。从政策中点到的关于保障房、土地市场等方面的内容，可以看出，楼市调控的政策思路仍是继续从严。
　　中国人民大学报告称，鉴于三中全会的各项改革短期不仅不能刺破房地产泡沫，还有可能推涨房价，房产税改革和土地改革的步伐应该加快，2014年房价抑制需落实到房地产和土地供给的放量上。
　　高层再提楼市调控
　　业界人士分析，此次重提调控，意味着行政手段并未淡出高层视野，最重要的一个原因便是目前房价上涨压力仍然很大。中指院数据显示，今年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10758元/平方米，环比（较10月）上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为此次会议重提，意味着“明年既有政策仍难退出”。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也支持该观点，其认为政策将会继续，但会进行完善，行政性的调控手段短期不会退出。
　　中国人民大学新近发布的一份报告显示，与房地产相关的宏观经济指标都在持续走高，泡沫因素持续放大。其中最为突出的指标就是房地产增加值与GDP的比值从2010年的4.1%上升到2013年的6.3%，仅上涨了2.2个百分点，但房地产开发投资和房地产销售占GDP比重分别从5%和4%上升到15.8%和14%，分别上扬了10.8个百分点和10个百分点。
　　报告解释说，这意味着实体经济指标与虚拟经济指标的差额扩大了8个百分点左右，如果把中国房地产中的住宅投资与GDP的比值和其他国家在投资高峰期的比值进行比较，中国数据也有偏高嫌疑。
　　调控宜长短结合
　　明年房价走势将会如何？大部分专家给出的结论依然是涨，这也是高层强调调控的基本原因。国家信息中心预测，房地产市场整体保持小幅增长，预计全年房价涨幅在5%左右。
　　“2014年房企的心情是：对市场看涨且乐观、对政策仍有稍许悲观。同时对自身加大要求，对伙伴将减少敌意并共谋合作。”房地产专家严跃进说道。国家信息中心认为，“不放松，不加码”预计仍是未来一段时期内的主基调，但持续改进房地产调控手段，加快建立长效机制是未来房地产调控的重点。
　　这也是长短结合调控思路的典型体现，严跃进表示，2014年仍会有打压房价举措问世，特别是在一线城市和省会城市，“因为中国房价背后隐藏的不仅是供求问题，更多的还是社会公平及市场稳定等问题。综合考虑，房价仍有可能遭打压。”
　　严跃进还介绍说，2014年中央对中小城镇楼市将有新动作，表现在放开户籍，加大人口导入，既包括对此类城镇周边的人口导入，也包括对周边大城市人口的导入。“与别的重点二线城市收紧楼市政策不同，此类城市将放开部分市场，在购房、信贷等方面出台优惠政策。”
　　国家信息中心预计，房产税试点范围将进一步扩大，并和财税体制改革结合在一起，继续探索利用房产税来缓解地方政府对土地收入过度依赖的局面。（每日经济新闻 胡健）
    房价“永恒上涨论”大错特错 未来或现恐慌性抛售
　　关注我国房价的读者或许近期很困惑，困惑于对于我国房地产市场走势以及房价存在的两种截然不同的判断。
　　一方面中外不少人均直言我国存在严重的房地产泡沫，但他们关于泡沫破灭的时间预言都已失败。另一方面，不少国内的大佬扬言，我国房地产市场还有10到20年牛市。一微博名人面对上千万的粉丝，不断宣扬“房价永恒上涨论”，更是被推向舆论的风口浪尖。
　　但是，在全国百城房价连涨17个月的如虹气势下，北京的住房市场成交量悄然下滑了。这一事实或许值得那些鼓吹房价只涨不跌的人士思考一下了。
　　根据多家经纪机构对北京房地产市场成交数据的统计，11月份，含保障房在内的北京新建商品住宅成交7370套，环比下降21.3%，同比下降43.3%。二手住宅网签总量为11355套，环比上涨5.2%，但同比下降21.4%。北京住房成交量的下滑不是偶然的，在影响北京房地产成交量的因素中，不动产统一登记制度的出台影响无疑最为深远。不动产统一登记是国家部署房地产调控长效机制的关键前提，不动产登记不仅仅是确认物权的延伸，更重要的是让房产税等长效机制有了操作的标的。对于购房者而言，不动产统一登记或许将让拥有多套房者因避税、反贪污等因素而抛售存量房，所以市场预期普遍转向观望。这是影响二手房交易的一个长远的因素。
　　我们知道，这些年，房地产市场高烧不退，城市房价不断上涨，其中的原因是多方面的。首先，是房子成本的提高，这包括开发商拿地的成本、建筑材料的成本和建筑工人工资成本等。从经济学的角度看，商品的价格始终是由价值决定的，由于商品房建筑成本的上升，必然导致商品房价值量的增大，从而使商品房价格提高，这是房价高的根本原因。其次，是供求关系的影响。由于城市化发展进程加快，人们对住房的需求量增大，而城市的土地资源有限，因而出现了商品房长期供不应求的状况，导致其价格常常高于价值。只要这一状况没有改变，商品房价格就很难下跌。还有，就是炒房族恶意炒作和开发商哄抬房价使房价始终保持高位。看到他人投资楼市，另一些投资者便蜂拥入市，形同羊群效应。又当上升的趋势被市场人士普遍接受，投资者对过去的认识反映到主观行为，心理因素于是更进一步推高了房价。当然，这些年宽松的货币政策和财政政策也助推了房价的上涨。
　　不过，所谓“房价永恒上涨论”却是错误的。因为到现在为止，世界上没有一种商品生产出来是只涨不跌的，包括商品房。从商品价值规律表现形式看，商品受供求关系影响并围绕价值上下波动。也就是说，只要商品的价值量发生变化，价格就会随之变化，而事实上，世界上绝大部分的商品的价值量是随着社会劳动生产率的提高而降低的。应当看到，随着城市建设的发展，人口红利的减少，保障性住房的供给不断增加，商品房供不应求的状况肯定会改变，到时有的城市商品房必然会出现供过于求，其价格也必然下跌。其实，商品价格时涨时落才是价值规律的正常表现，也是价值规律的唯一表现形式，商品房也不例外。
　　明眼人都清楚，按照收入房价比和房屋租售比，我国房价已经脱离了经济基本面。只要货币供应增长收紧以及增收房产税，房价升势预期会出现变化。又由于房价过高，只要出现实质性的调整，就可能出现恐慌性的抛售，并有崩盘的可能。当前房价仍维持高位，并不等于泡沫不存在，并不等于房价不会突然暴跌。
　　最后，我们还是要送上一句老话：楼市有风险，投资需谨慎！ (中.华.工.商.时.报 .程.武. )

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