14城紧急加入楼市调控大军 新政影响有限疑做无用功
14城紧急加入楼市调控大军 新政影响有限疑做无用功
导读：
14城出台楼市新政影响有限 明年房价或进一步上涨
14城紧急加入楼市调控大军一、二线城市成交量下滑超两成
房贷暂停预示楼市前景不乐观
多地楼市调控加码 54城新房11月成交下降
在十八届三中全会之后，又有10个城市出台了房价调控的新政，这些城市主要是目前房价上涨较快的二线城市。
十余城出新政
28日，西安市政府办公厅发布关于《进一步做好房地产市场调控工作的意见》(下称“意见”)，提出了调控西安楼市的七条举措。其中，在加大供应方面，将进一步加大中小套型、中低价位住房用地供应，2014年一季度末，制定并公布当年全市住房用地计划，确保当年住房用地计划供应量在2013年的基础上增加10%。
此外，意见强调了要落实稳定房价责任，要求各区县政府、开发区管委会、各有关部门要积极采取措施，按计划均衡供应住房用地，严格商品住房销售管理，加强房地产市场监管，切实承担稳定房价、稳定市场的责任，“确保年度房价控制目标顺利完成”。
加上西安，本轮出台楼市调控新政的城市已达到14个。除了郑州以及北京、上海和深圳，其他10个城市均是在三中全会之后出台。本周以来，就有厦门、南昌、沈阳、长沙、南京、杭州、福州、西安8个城市密集推出调控新政，且全部是房价上涨较快的二线城市，颇为引人关注。
纵观本轮调控，绝大多数城市推出的新政都是提高限购资格、加大土地供应、提高二套房首付几个方面。相比一线城市，部分二线城市如福州、西安的新政力度相对较弱。以西安为例，该市推出的新政除了提及加大土地供应之外，没有其他具体的加码举措。
这也与目前西安完成房产调控目标压力较小有关。根据国家统计局公布的数据，10月西安新建商品住宅价格上涨10.3%，这与该市今年年初公布的不高于收入涨幅的房价控制目标相比差距并不大。
中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，一线城市和部分涨幅很高的二线城市，在上层的压力之下，出台新政也确实非常有必要。但像西安这样的二线城市，房价涨幅压力比一线城市要小很多，因此他们出台新政是起到一个表态作用。“像西安的措施力度特别小，对市场的影响也是微乎其微。”
广州市房协专家委员、广州市社科院研究员彭澎也告诉记者，二线城市密集跟进楼市新政，更多的是起到一个表态的作用，对抑制房价上涨起不到太大的效果。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，目前的调控已由一线城市蔓延到二线城市，预计还将有更多省会城市与计划单列市加入，出现一波多城市调控收紧的局面。如按照当地调控房价目标，本月至少还有8个房价超标10%的城市跟进，譬如太原、哈尔滨、南充、桂林、岳阳等。但是跟进的城市地方调控基本无新意，力度上会减小。
对楼市影响有限
张大伟认为，尽管力度不大，但一二线城市密集出台新政，在短期内还是会对楼市起到一定的“冰冻”作用，部分城市也可以完成年初制定的目标。
中原地产的数据显示，截至26日，11月全国主要的54城市合计新建住宅签约套数为22万套，环比10月同期下调了0.3%，同比则出现了10.7%的调整。其中下调最多的是二线城市，同比下调幅度达到了20%，一线城市下调幅度也达到了18.6%。
在部分城市，如果限购举措能严格执行，那么对当地的房地产市场也会起到不小的影响。以厦门为例，在当地楼市中，外地购房者往往占到一半以上。世联地产厦门公司相关人士告诉记者，之前一直都是可以通过补缴社保或者个税获得购房资格，如果政府做到新措施中的严格控制的话，对市场的影响会比较大。
部分限价政策表面上控制了房价，但实际上间接加重了购房者的负担。例如在广州中心城区2万元/平方米以上的房子严格限制网签的措施后，部分开发商为了规避“政府指导价”而使楼盘获得预售证，就把原本一份的住宅合同分为毛坯房与装修两部分合同，采用“双合同”卖楼，从而把超出指导价格的部分房价转移到装修费用上。
深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁告诉记者，深圳新政后所谓降价更多体现在形式上。比如在结构上，对开发商约定在剩下两三个月加大对中小户型、关外楼盘的供应，收缩重点地区的高档、豪宅供应，这种均价的降低不是因为楼价真的下降，而是楼盘销售主要跑到关外去了。
张大伟说，房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节，也就是必须建立充分的长效机制。这其中，加大市场供应，解决供需矛盾是一方面。
在本轮调控中，不少城市也提出要加大土地供应的力度。以厦门为例，该市提出2014年住房用地供应总量，比前五年年均实际供应量增加20%。前述世联地产厦门公司相关人士说，加大市场供应关键要看区域，如果是加大岛内(厦门城区)的供应力度，那么对整体房价影响会比较大。“岛内的房子属于稀缺资源，基本上是出一套卖一套。”
另一方面，如何加快土地流转、加快持有环节税费征收即实施真正意义上的房产税是相当重要的一面。“这些问题不解决的话，短效机制很难退出。涨几个月推出一波政策，这样的循环会不断持续。”张大伟说，目前的措施只是短暂抑制住房价，但到明年3月后，有可能进一步上涨。(第.一.财.经.日.报.林.小.昭.)
14城紧急加入楼市调控大军一、二线城市成交量下滑超两成
编者按：仅仅在两天时间里，武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州以及南京就紧随北上广深之后，相继颁发升级版的楼市调控政策。为何这个时点出台房地产调控政策？此轮房地产调控效果如何？今日本报聚焦这一系列话题，希望给出有益的解答。
有业内人士表示，后续大量城市或将跟进收紧调控，四季度楼市将大幅度降温
仅仅在两天时间里，武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州以及南京就紧随北上广深之后，相继颁发升级版的楼市调控政策。
截至11月27日，据链家地产市场研究部统计，已有14个城市推出楼市新政，内容涉及限购政策出现实质性加码，限贷政策收紧，二套房首付比例出现不同程度的提升等。
值得一提的是，从11月全国楼市的成交量表现来看，市场已经出现降温趋势。据中原地产统计数据显示，从11月1日至11月26日，54个城市总成交量为22万套，同比下降10.7%。
对此，链家地产市场研究部张旭向记者表示，在短期内，上述调控政策的加码，将给市场带来明显冲击。
14城集中加紧调控
事实上，北京一向是地方调控的风向标，尤其是“京七条”的颁布，被认为传递出新一轮楼市调控的信号。不过，临近年末之时，二线城市的调控新规却开始集中发布，甚至在5天之内就有超过7个城市“连珠炮”似的出台从紧的调控政策，内容涉及提高二套房首付，抬高非户籍购房门槛以及增加土地供应等。
而在本次调控潮中，10个城市表态将会扩大土地供应规模，尤其是普通商品住房土地的供应规模将会在2014年保持稳定或者有所扩大。
不过，有业内人士称，从已经公布的调控细则来看，紧随北上广深之后的二线城市在新的调控政策上并无太多新意。限购和限贷手段的升级几乎都在预料之中，当然也有新的约束出台。其中，南昌对年轻人购房做出限制，禁止未成年人购买住房。其它手段诸如约谈开发商、限制高端住宅入市、提高首付款比例等等，不过是为了完成年内调控任务以及进一步增加购房成本的手段而已，很难对市场产生正面效果。
对此，美联物业全国研究中心徐枫也向《证券日报》记者表示，预计楼市政策调控方向将分两步走，一方面在现有的基础上，继续提高房地产的交易成本；另一方面则通过增加持有成本，从而进一步压缩房地产的利润空间，在投资的两头打压，把投资需求积压出一部分远离住宅市场。
综合看来，房地产调控政策正在导致房地产市场形成“双轨制”的格局，加大了保障房推进力度；而在市场化的住宅供给方面，竞争将更加激烈，行业集中度将进一步加强。
对此，张旭认为，从国家统计局公布的数据看，目前收紧调控政策的城市新建商品住宅价格同比都超过了10%。不排除房价上涨过快的其他二线重点城市如福州，太原，杭州等城市还会出现进一步的政策收紧。
更为值得注意的是，中原地产市场研究部总监张大伟则分析认为：在一线城市发布相对有力度的调控升级政策后，二线城市已经全面接棒，有超过10个二线城市出台地方细则，预计后续还可能将有超过15个二线城市出台新政策，全国合计有望超过30个城市出台调控细则。
楼市现降温迹象
实际上，自去年年底开始，北京新建商品住宅价格小步上涨，并在今年4月以后开始能量爆发，直至“金九银十”攀升至一个小高峰。
此外，据国家统计局数据显示，截至2013年10月，广州、北京、厦门、深圳、乌鲁木齐、上海、郑州以及长沙8个城市新建商品住宅价格较之三年前、也即“国十条”出台之时大幅上扬，涨幅超过20%。
然而，在二线城市加紧调控之后，据东兴证券研报显示，2013年11月18日-11月24日，一、二线城市住宅成交量同比下降。其中，一线城市成交89.11万平方米，降幅为35.89%；二线城市成交249.40万平方米，同比下降22.11%
而从30个大中城市成交面积来看，已经出现同比下降。从11月18日到11月24日单周数据来看，30个大中城市成交面积为448.58万平方米，同比下降9.85%，其中一线城市同比下降10.73%，二线城市同比下降23.92%。
而中原地产监测数据也显示，截至11月26日，11月全国主要的54城市合计新建住宅签约套数为22万套，环比10月同期下调了0.3%，同比则下滑了10.7%。其中下调最多的是二线城市，同比下调幅度达到了20%，一线城市下调幅度也达到了18.6%。
对此，有分析人士认为，从上周来看，目前房地产市场资金面和政策面偏负，年底房贷资金紧张，继一线城市的楼市调控政策全面收紧后，多个二线城市又出台新的调控政策，预计短期楼市成交量下行趋势将继续保持。(证.券.日.报.王.丽.新.)
房贷暂停预示楼市前景不乐观
据有关机构调查和媒体报道，目前全国暂停个人房贷现象较为普遍，已由一线城市向二线、三线城市蔓延，“停贷”、“缓贷”的情况也较为突出。虽然这些城市的商业银行暂停个人房贷有信贷额度吃紧的重要原因，但也从另一方面反映出金融机构对未来楼市运行预期出现变化，乐观预期有所减少，这有可能会反过来影响到下一阶段楼市运行变化。
今年以来，全国个人房贷增长明显偏快，挤压了年末银行信贷资源。据中国人民银行发布的2013年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，截至今年三季度末，全国个人购房贷款余额9.47万亿元，同比增长21.2%，增幅较全部各项贷款余额增速高出6.9个百分点；1-9月新增1.37万亿元，同比多增6931亿元，比全部人民币各项贷款同比多增额高出1361亿元。个人房贷的快速增长，是楼市成交活跃的集中反映。去年第四季度至今，楼市明显回暖，成交量大幅上升。今年前10个月，全国住宅销售面积同比增长22.3%。因此，客观上讲，个人房贷的快速增长，挤占了银行过多的信贷额度，导致年末房贷额度偏向紧张。
但暂停个人房贷也反映出金融机构对未来楼市预期偏向谨慎。无论从哪个方面分析，个人房贷都是商业银行的优质资产，这一方面是因为房价持续上涨的运行态势，另一方面也是因为房产对贷款的担保作用要远远胜过机器设备。但毫无疑问，个人房贷资产质量在很大程度上要取决于楼市运行变化。据报道，因房价持续下跌，温州已经出现了为数不少的“断供房”情况。尽管其他城市房价仍面临上涨压力，这并不能排除楼市运行突然逆转的可能，并导致个人房贷大面积不良情况的发生，而对新发放的个人房贷来说风险更大。不仅如此，十八届三中全会的决定也未提及房地产市场调控，但从建立城乡统一的建设用地市场，完善税收制度等改革事项看，直接涉及楼市运行的基础制度。新一届政府重视楼市调控长效机制建设，日前李克强总理主持召开国务院常务会议要求建立全国统一的不动产登记制度，并实现信息共享。国家发改委主任徐绍史在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》辅导读本中，指出要加快推进住房信息系统建设，尽快实现全国联网。
上述情况表明，未来楼市或将发生重大变化，通过市场调节住房需求，政府加大保障性住房供应，大幅提高住房持有环节成本等等政策与措施，将会扭转过去十年间市场上普遍形成的房价上涨的强烈预期。此外，下半年以来，我国楼市成交量已经开始出现下降。高位上涨的房价，在一些城市越来越沦为有钱人的资金游戏，普通民众难以企及，蕴涵了较高的风险。而且高房价对成交量的抑制作用，也在逐步显现。需要注意的是，近期13个城市出台楼市新政，可能在短期内影响到楼市运行，促使房价运行预期出现分化。展望2014年，我国楼市继续延续今年成交活跃的可能性非常小。即使剔除地方政府调控因素的影响，能够真正买得起房子的有效需求也将出现萎缩。
综合来看，房地产的健康发展离不开金融的支持，金融的稳健运行也离不开楼市的健康发展。金融资源过度集中于楼市，不仅会推升房价，形成楼市泡沫，而且反过来对金融机构自身的稳健运行形成实质性的损害。历史与国际经验表明，楼市泡沫一旦破裂，最先受损的应该是金融机构。因此，维护楼市的健康运行，金融机构也有义不容辞的责任。从这一点说，暂停个人房贷也是金融机构向楼市发出的一个积极信号。（.证.券.时.报.项.峥）
多地楼市调控加码 54城新房11月成交下降
京沪等17个城市近期相继加码楼市调控后，西安昨日（11月28日）也加入到这一行列。西安的楼市调控政策，主要包括加强商品房预售管理、增加住宅用地供应等7项内容。
与此同时，中原地产发布的数据显示，全国主要的54个城市11月（截至11月26日）合计新建住宅签约套数为22万套，环比10月同期下调了0.3%。同比则出现了10.7%的向下调整。
中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，全国有十几个城市陆续加码调控政策，从10月底开始，北京"京七条"的落地，给一二线市场带来了抑制影响，十八届三中全会提及的房地产税改革等内容也使得部分需求转为观望。
根据武汉市房管局官网公布的楼市成交数据显示，上周武汉商品住宅成交3335套，比前一周的3914套环比下跌14.79%。在"汉六条"公布的首个周日（11月24日），更是出现日成交207套的低谷。
张大伟还指出，大部分房企已经完成年度销售任务，这种情况下，供应不积极，而且一二线城市为了完成年度调控房价目标，都收紧了限价政策，这也影响了供应量。热点项目供应减少，影响了成交量。
据《每日经济新闻》记者了解，由于各地建委对于新房预售价格管理得十分严格，很多项目都延缓了新一期开盘的步伐。
链家地产市场研究部的统计显示，截至11月26日，北京市11月二手住宅成交9631套，较2012年同期下降14.7%。
链家地产研究部分析师张旭告诉《每日经济新闻》记者，从供需情况看，11月新增的房源、客源量都出现了下降，客源的降幅又远超过房源水平。
张旭表示，11月上旬市场的观望情绪依然没有转淡，新增客源量在9月、10月环比下降5%左右的基础上，再次出现18.2%的下降。
此外，链家地产的报告还称，从目前银行的放款周期看，大多数的放款计划已经安排至明年1月，对改善型购房者置业计划影响较大。部分购房者被迫选择短期退出。(每日经济新闻 胡健)
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