豪宅开发断档：开发商转战主流刚需住宅

　　开发商转战主流刚需豪宅开发中国式断档
　　专家忧虑，开发商扎堆刚需市场，可能造成未来高端主宅供给不足。
　　从供地到容积率，再到销售价格，政府对于高端住宅市场发展的各个环节都有严格的控制，一些豪宅开发商不得不减少豪宅产品在公司业务架构中的比例。多位业内人士预计“未来或现豪宅断档”。
　　此外，豪宅市场的另一面隐忧是，缺乏真豪宅产品。不少楼盘为吸引财富阶层而打着“豪宅”旗号。中国豪宅研究院院长朱晓红接受《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan)采访时表示，关于豪宅的评判，产品力是必须的，但城市资源是必不可少的，甚至说它决定了豪宅的价值。也就是说，真正的豪宅不仅要产品制胜，地段也必不可少。
　　价值：产品与地段同在
　　“土地不重要，重要的是土地之上的价值”，此前，包括星河湾在内的许多豪宅开发商以此为理念。
　　随着豪宅市场的发展，这一理念显然已经不能立足。
　　事实证明，目前远郊的很多高端住宅销售状况并不理想，购房者也不会像前几年那样多豪宅疯狂追求。也有不少楼盘因位置偏远、交通不便、配套匮乏而不能成为业主的“第一居所”，甚至很多顶级楼盘已经成了“保姆的房子”。
　　“在2010年豪宅突起的年代里，缺乏好的豪宅产品，那个时候产品可以制胜。随着市场的变化，高端产品比比皆是，没有地段，产品再好，竞争力都不强。”上海乘星行总经理李骁对《东地产》分析。
　　在方方工作室首席研究员胡宗亘看来，其实现在很多豪宅项目拿出来遛遛的话都不名副其实。胡宗亘认为，高价房未必是豪宅。如果定位高端，做好产品其实不稀奇，因为投入大售价高。事实上有很多高价房其实是中端货，因为开发商造不出来好品质的房子。
　　亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存坦言，现在有大量的项目打着旅游、养老、文化、休闲的旗号在远郊做别墅，但我什么都不看好，就看好城市中心和近郊的的豪宅。
　　朱晓红说，完全相同的房子在城市中心、近郊、远郊一定价格不同，价值也不同。
　　“离城不离尘的距离、绿色环保负离子超多的生态环境、高尔夫球场等稀缺的休闲资源、贵族学校等稀缺的人文资源、超低密度的稀缺独栋别墅、难以复制的产品、独树一格的品牌。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民这样定义真豪宅。
　　危机：真豪宅断档
　　现实情况是，在禁墅令、限价令、限购令等一系列政策打压下，传统的豪宅开发商不得不逐渐减少豪宅开发。蔡为民所言的顶级豪宅产品愈发匮乏。
　　参与豪宅开发的陈宝存向《东地产》透露，开发商做豪宅土地的利用价值太小，盈利有限，资金回笼慢，还不如做普通住宅。
　　陈宝存告诉《东地产》，他曾在唐山开发过一个豪宅项目，以高出周边房价三四倍的价格出售，并且销售情况非常好，到最后“也没赚到多少钱”。
　　不过朱晓红说，做豪宅还是做刚需产品，不是因为开发商的偏好。土地价格、容积率、地方政府批预售证时的封顶价格，以及板块对目标客户的吸引力等等综合元素，决定开发商是做豪宅还是做刚需。
　　可以确定的是，在政策的严格控制下，不少传统豪宅开发商转而开发偏中端住宅产品。此前，专注高端产品开发的绿城房地产集团有限公司内部人士就向《东地产》透露，未来公司会增加中低端产品的开发比例。
　　“未来我国的高端住宅供应已法满足实际需求，很多富人跑到国外去置业，从长远来看这对于行业和国家发展都是不利的。” 业内专家如此感慨。
　　中房协人居环境委员会专家组长开彦曾公开建议，合理地处置土地、财税、市政等政策性支持，高端住宅才能得到合理合法的发展，政府不应该采取回避政策。保障性住房建少了，穷人没有房子住，社会矛盾会很大；不给富人盖房子，同样富人也会产生一堆矛盾，会觉得得不到应该享受的生活。所以作为政府不要忘记此部分先富起来的人员，制定相应的政策措施去满足这些人的正当需求。高端住宅的市场是存在的，既然市场存在就应当满足市场的需求，这符合市场经济的发展规律。
　　出路：高端住宅亟需市场化
　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一去年就给中央政府提建议，要给高端住宅以生存的空间。朱中一希望有关方面提高高端住宅市场开放程度，让市场经济来决定其发展。
　　开彦表示，关于高端市场的不开放主要来自调控。政府对投资投机型需求采用了限制的手段，各项调控政策也旨在打击这类需求。同时，基于土地资源的稀缺，政府早已喊停了1.0以下容积率的土地出让，希望引导市场多供应刚性需求产品。
　　但现实是，随着国民经济发展，尤其是中国高净值人群不断扩大，他们有着较高的生活要求，对于这些人的合理需求不应该忽视，豪宅需求量是一个稳定的需求量，应该有足够的供应量来满足市场需求。
　　开彦认为，可以采用其他有效的方式妥善处理，比如采取等级税收的方式对高端住宅的发展进行调节，而不是通过“一刀切“的方式将市场需求一并砍掉。高端住宅、普通住宅、经济适用房的税收应该拉开档次，也可用资源占有税来区分，住得越高级，占得地越多，交得税越多。
　　“我国人多地少是现实问题，富人占用了更多的公共资源就应该多交税，这是合情合理的。然后政府再把这些钱贴补给穷人来盖房子，改善穷人的居住环境。这并不是‘劫富济贫’，而是通过税收杠杆调剂社会资源。”开彦公开表示。

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