秋风瑟瑟 房地产冬季将来临？

秋风瑟瑟 房地产冬季将来临？

　　日前国家统计局公布前十月70个大中城市房价。同比来看，除温州外，其余城市全部上涨。其中，21个城市房价涨幅高于10%。部分一线城市，如北上广深等地，房价涨幅在20%以上。国内房地产市场区域分化较为明显，一二线城市房价居高不下，三四线城市房价却难以有较大的突破
　　中投顾问产业研究部经理郭凡礼表示，地域间之所以出现如此大的区别根本在于城市经济繁荣度的区别。经济较为发达的一二线城市就业机会多，人居环境好，城市和个人未来发展的潜力和空间都很大，人口自发的聚集，这个趋势是难以阻挡的。反之，对三四线城市而言，政府也在大力的招商引资，在建立各种各样的产业园区、营造各种商圈、大力促进城市基础设施建设，注意美好城市环境等，以此来吸引大型商家、企业、人才的聚集。但是，从目前的效果来看，情况并不好。
　　如同鄂尔多斯(600295)一样，宽敞的马路、大型图书馆、设施完善的CBD商业区等，曾经也辉煌一时，豪宅林立、跑车满街，但现在只落得个“空城”、“鬼城”的烂摊子。疯狂炒作是重要原因之一，地方政府不会预料到问题会如此严重，可能还在纳闷：“如此漂亮、基础设施如此完善的城市怎么就吸引不了人，怎么就留不下来人呢？”
　　这个问题看似简单，其实并不简单。城市化发展有其自身的规律性，人口一般是先向大城市集中，在其资源要素达到边际饱和之后，人口才会有回流的倾向。刚开始回归的人群反而并不是低收入基层，可能更多的是一些中高收入者，城市显得过度拥挤，噪音、尾气、绿化环境不能满足高收入阶层的需求，同时城郊之间的交通设施更加完善，能够节省居住地与工作地之间的距离，人们开始青睐于城郊地区的生活。这就是一种逆城市化现象。
　　我国正处在城市化的初期，人口回流的现象还远远没有出现，一二线城市对人口的吸引力不减反增，即使有一定的政策限制特大城市、大城市等人口的发展，也难以抵挡当前的趋势性。这对一二线城市楼市的发展是绝大的支撑力。
　　近期房地产市场似乎有些“风声鹤唳”的味道，国务院会议指出要建立不动产登记制度，是为将来房地产税的征收铺路；地方高管落马，牵连到地产商的跑路；富豪榜上，房地产行业富豪“出事”的概率最大，达到38%；更有学者爆出国内空置房6800万套之多。种种消息，粗略一看，几乎全是负面情绪，也难怪房地产股“绿油油”的一片。
　　市场现象瞬息万变，但是根本性、规律性的东西难以在短期内有实质性的突变。不动产登记制度的落实、房地产税的开征会对市场有影响，但要长短期结合来看；还要综合考虑下地产业在国内市场经济的地位，如此才能更好的判断其未来的发展趋势。 　

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