传三中全会将不废除征地制 房产税或向存量房渗透
传三中全会将不废除征地制 房产税或向存量房渗透
导读：
房产税试点扩大成共识 或将向存量房渗透
传三中全会土改方案比较保守 征地制度不废除
北京官方解释房价上涨主因：大家都觉得要涨
一线城市年内卖地同比翻番 供地力度仍将加大
中国社科院建议加快推行房产税 提高个税起征点
发改委专家：新型城镇化将催生一亿套住房需求
房产税试点扩大成共识 或将向存量房渗透
楼市调控长效机制即将浮出水面
房产税试点扩大成共识 或将向存量房渗透
财税体制改革是改革深水区之一，其中房产税试点的扩围、征收方法以及年内是否能够实质推进被各界广为关注。近日，中国指数研究院发布的最新报告显示，由于多地房价近期快速上涨，在十八届三中全会后，房地产调控升级预期可能将增强，房地产调控长效机制将逐渐浮出水面，受此影响，四季度成交仍将处于高位，但明年市场将更趋于理性。
一直力主征收房产税的著名财税专家、财政部财政科学研究所所长贾康在接受记者采访时表示，有关管理部门的改革文件，已多次明确要扩大房产税改革试点，表明这一改革方向其实已经被锁定。
"业界都在期待十八届三中全会以后能有一个说法。届时，房地产调控长效机制会面市，如房地产直接融资、房产税、土地供给制度、保障房、城镇化整体布局和规划，最后都将给出答案。"全联房地产商会创会会长聂梅生预计，"政府未来调控的着力点将放在市场监管、保障房等问题上，其他的则交由市场解决。而对于通过市场解决的方面，房产税和金融改革已经先行一步，土地问题更多地将放在城镇化进程中解决。"
住房和城乡建设部有关官员表示，对于市场比较关注的房产税，此次机制也可能会有重点涉及，但是具体内容尚难确定。
住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴表示，房产税试点扩大存在很大可能，试点城市将选择房地产市场比较发达、在地域等方面具有代表性的城市。"
需要提及的是，虽然我国房产税已在上海、重庆两地破题，但仅对增量房超额部分征收、税率总体偏低等特征明显，尚未体现出对投机行为的震慑力。"房产税试点扩大是必然趋势，不仅在城市数量上扩容，而且将在内容上扩容。"伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，"不可能再是重庆或者上海模式，房产税必然会向存量房扩容，特别是多套持有的存量房征收房产税的可能性很大。"
尽管市场层面对房产税扩容的传闻越来越多。但自2011年重庆和上海试点房产税以来，两年的时间里，房产税试点并没有实质性全面推进。究其原因，贾康认为，一些开发商和先富阶层以及拥有大房和多套房的部分官员是征收房产税的反对力量。
对于改革、强化房地产税的总体思路，贾康认为，应统筹公平，重保有轻流转，房地合一，评估为基，分类税率，基本扣除，信息联网，先增量后存量，先商用豪宅后普宅。
传三中全会土改方案比较保守 征地制度不废除
日益推高的地价是高房价的主要原因，十八届三中全会上可能出台的集体土地流转的政策，能否破解“地价推高房价”的魔咒？
10月15日，中信信托正式对外发布消息，全国首单集体土地经营权信托在安徽宿州落地，金融政策的破冰，让农地流转打了“强心针”。
“对于有望在这次会议上形成共识的土地改革总体思路目前已经基本成形，但是以农村集体建设用地流转范围为核心的一系列问题的改革力度和口径仍然需要进一步统一。”一位参与提交改革方案建议的国务院发展研究中心负责人对记者表示。
但是，这位负责人同时表示，土地流转改革方案一旦成形，势必对土地供应、土地价格等土地市场要素有所影响，不过，在短期内，新一轮土地制度改革取得的突破也将有限，其影响也将是有限的。
另一位不愿具名的接近国土部的知情人士则坦言，农地流转改革初期肯定集中于农村腹地，城市及周边地区有价值的集体土地入市量会比较小，多数选择集体土地建设保障房等形式，对商品房开发的土地供应模式冲击不大，“地价不会一下子降下来。”
征地制度不会废除
“在这次会议上将基本明确思路的土地流转制度改革方案可能会比业内预计的要保守，在进一步放开经营性农村建设用地使用权的大方向下，对土地流转的具体操作将进行较为严格和具体的限制。”上述接近国土部的知情人士表示。
在现有的制度框架内，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，这意味着集体土地流转必须要经过政府征地才能真正转化为建设用地。
“对于新土改，业内各方所希望的是目前在农村集体土地流转尝试的基础上，再迈出一步。”上述知情人士表示，“而在国土部上报国务院的关于土地管理体制改革的建议中，也已经提出了对规划城镇建设用地范围以外的农村经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式的细化意见。”
不过，这位知情人士也表示，此次有望在十八届三中全会上形成共识的新土改思路，一方面将为今后的土地流转改革指明方向，另一方面则将着力推进和规范在各地进行的各种农村建设用地流转试点工作的“全国性指导意见”。
事实上，作为“新土改”准备工作之一的全国28个试点市县农村集体经济经营性建设用地使用权流转试点，已经于今年9月启动。其中，不少省市已经开始通过城乡建设用地增减挂钩的方式实现农村建设用地流转。
“农村经营性集体建设用地流转的全国性指导意见成形后，预计首先在小范围内试点。”上述国务院发展研究中心负责人表示，“全国指导意见只是个框架思路，真正需要具体细化的内容需要地方政府结合当地的实际。”
“目前在各地进行的各种土地流转试点，主要还是由政府推动。”中国社科院研究员李国祥表示，“未来改革的走向还将逐步扩大到探索由市场参与的土地流转尝试办法。”
而据记者了解，对此，一些城市也进行了先期探索和尝试。如重庆市推出了基于“计划+市场”的双轨制试点“地票模式”，其做法是将验收合格的农村建设用地指标打包整合，构成不同规模的地票，面向社会公开交易。凡是需要用地指标的境内外的法人、其他组织或者自然人，均可在农村土地交易所公开竞购地票。
除此之外，更有业内人士表示，现在的试点大部分仍然在现行法律框架内进行，而土地流转能否容纳工商企业进入，能否作为抵押等都有待突破，十八届三中全会的提法会进一步明确改革方向。
对地价影响有限
事实上，由于新土改涉及对房地产市场中土地要素进行制度性改革，在土地市场价格过热的市场环境下，自然也承载各方降低土地价格的期望。
按照中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英的估计，目前农村集体建设用地估计约有18万平方公里，这相当于目前中国城市建成区的3倍以上。
渣打银行首席经济学家王志浩在其日前发布的研究报告中表示，新土改将打破当前地方政府在土地征收及出让的垄断地位，使村集体在农地开发上拥有更大的话语权。按照王志浩的思路，如果房地产开发商能够直接与村集体协商土地价格，势必将降低这类土地的交易价格。
事实上，在试点地区经过农村建设用地流转的土地上的楼盘开发，已经大量出现在目前的房地产市场中，而这一类的住房在价格上确实具有优势。
但另一方面，一直以来依赖土地财政的地方政府却面临考验，而据业内人士分析，土地财政短期内无法有效退出，早已成为掣肘土地改革的原因之一。
“失去对土地资源的控制权，地方政府要安排项目就会变得很困难，土地流转之后，地方政府的土地收入会大幅降低，所以从管理模式和利益调整都存在非常大的困难。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云如是说。
实际上，早在2008年召开的十七届三中全会上，中央政府早已明确指出农村土地改革的大方向，但全会所提出的有效整合城乡土地资源、鼓励农村土地市场化流转、限制强制征地等政策方针却未能取得有效实施。
而对于此次十八届三中全会上新土改如能顺利破题后的效果，王志浩也分析，在短期内，新一轮土地制度改革取得突破有限，其影响也将是有限的。
“鉴于各方在如何解决中国长期存在的土地开发低效率以及对农民补偿不足等问题上的激烈争论，不太可能推出激进的改革举措。”王志浩表示，“这也就意味着新一轮土地改革的成效需要一段时间才能显现。”
北京官方解释房价上涨主因：大家都觉得要涨
前三季度，北京全市实现地区生产总值13766.2亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%，增速与上半年持平,比上年同期提高0.2个百分点。市统计局新闻发言人于秀琴表示，北京经济总体运行平稳，未来形势较好。
GDP增速比去年提高0.2个百分点
昨日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布了北京前三季度的经济数据。经初步核算，全市实现地区生产总值13766.2亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%，增速与上半年持平,比上年同期提高0.2个百分点。分产业看，第一产业实现增加值111.9亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值2890亿元，增长8.6%；第三产业实现增加值10764.3亿元，增长7.5%。
如何评价这个数据？于秀琴表示，总体来看，北京经济运行总体平稳，基本面好，稳中求进，经济运行质量和效益都在提高。
她解释说，北京前三季度7.7%的增速与上半年持平。实施上，今年二季度，全国经济增速都缓慢下行，但三季度经济运行积极因素出现，总体出现回升态势。北京的经济增速与全国持平。
北京城市居民实际收入增幅6.4%
数据显示，全市城镇居民人均可支配收入29626元，同比增长9.9%，农村居民人均现金收入16150元，增长11%；分别比上半年提高0.5个和0.4个百分点。
国家统计局北京调查总队副总队长邢志宏表示，扣除物价因素，前三季度北京城乡居民收入实际增幅分别为6.4%、7.5%。这样的收入增幅是不是依然偏低？对此邢志宏解释说，尽管绝对数不高，但从名义增幅看，前三季度比一季度高2个百分点，比上半年提高0.5个百分点。这样的结果已经来之不易。
■ 预测
四季度经济形势会更好
对于四季度的经济形势，于秀琴坦陈有信心。她表示当前国际、国内和北京的经济形势都在好转。
具体来看，一些预期性的指标有改善。比如先行经济指数，已经连续4个月出现回升。"市场经济就是信心经济，各项指标显示，宏观经济未来走向出现好的积极的变化。"
实体经济方面，制造业方面最先行的就是采购经理人指数。"在采购设备、原料中能明显看出经济的好坏。从PMI的指数来看，9月份提高到了51.4%，比上个月和去年同期都有较大提升。"
此外于秀琴还表示，企业和企业家的信心指数也明显回升，认为未来预期好于上半年和好于去年同期。消费者信心也出现回升。
"这些预期的改善都不是偶然的。这意味着未来北京经济走势趋于平稳，继续平稳运行，继续走好。"
■ 焦点
房价上涨原因：八成购房者是刚需
对于北京居高不下且一直上涨的房价，于秀琴表示，上涨的原因有几个方面：公众的预期是最主要的原因，从去年下半年以来，这样的预期就一直持续，大家觉得房价要涨，购房人快速进入市场，使得房价上涨。
其次是需求旺盛。北京房地产市场，无论是土地资源还是每年能提供的住房数量，都是有限的，但从需求的角度看，广义来讲是无限的。
于秀琴表示，从狭义的需求来看，具备购房资格的人买北京的房子，供需矛盾依然是极其突出的。供求矛盾推升房价上升。于秀琴表示，北京八成都是刚需群体在买房。
未来房价走势如何？于秀琴表示，当前供需矛盾、房价上涨预期还是很强烈的，这种大的趋势没有改变。"在各种调控措施综合作用下，北京房地产市场能够保持一个可持续性的、平稳的健康的发展，这是大家希望看到的。"
一线城市年内卖地同比翻番 供地力度仍将加大
近日，记者查询北京国土局网站发现，近两日北京连续发布了通州、大兴、丰台等5宗地块的出让公告。继国庆黄金周前后土地市场的短暂沉寂后，北京土地市场供地节奏开始加快。
与此同时，国土部17日公布的数据显示，今年前三季度全国住宅用地供应量9.17万公顷 ，同比增加28.4%。70个大中城市住宅用地供应3.48万公顷，同比增加32.7%，增幅高于全国平均水平4.3个百分点。
值得一提的是，从国土部介绍的全国土地市场总体形势来看，北京、上海、深圳、广州等一线城市和部分二线城市前三季度用地供应均有增长，同时明显提升了土地供应速度。
具体来看，北上广深4个一线城市前三季度住宅用地供应量已接近或超出近5年年均供地量。北京推出住宅用地835公顷，同比增加128%；上海789公顷，同比增加37.7%；广州526公顷，同比增加229%；深圳115公顷，接近前5年年均138公顷的供应量。
事实上，一线城市历来是全国土地市场的风向标。2013年以来，一线城市的土地市场总体成交持续火热，明显好于2012年同期。在房地产市场政策稳定，一线城市需求旺盛以及房企销售好转的情况下，房企在一线城市拿地也更为积极。
据链家地产市场研究部统计，2013年至今，北上广深等一线城市出让土地的规划建筑面积合计6059万平方米，较2012年同期上涨28%，成交金额为3533亿元，同比上涨207%。其中，住宅类土地的规划建筑面积合计为1843万平方米，同比增长108%。
链家地产市场研究部张旭告诉记者，一线城市土地市场成交火热主要因为，一方面，2013年以来宏观政策基调稳定，行业发展和房企预期逐渐稳定，房企投资意愿增加；另一方面，一线城市市场潜力仍然较大，从2012年至今房地产市场的复苏过程看，一线城市率先反弹，推动了土地市场回暖。
张旭还告诉本报记者，随着房价上涨，一线城市的土地价格出现了明显上涨。一些核心地段的优质地块往往引起房企的激烈争夺，尤其是9月份出现多个总价或单价地王，一定程度上影响了市场预期。
9月25日，针对一线城市地王频出的现象，国土部曾专门召开座谈会，要求北上广深4个一线城市自今年起，要在过去5年平均实际供应量的基础上连续增加住宅用地供应量。
随后，各城市先后调整土地供应节奏。国土部资料显示，北京市10月还将推出约150公顷的住宅用地；上海市已制定四季度住宅用地供应项目清单，预计全年供应量较5年年平均供应量增加20%左右；广州市目前仍有238公顷住宅用地可在今年底或明年初供应；深圳市第四季度至少还要供应63公顷。
国土部在分析今年以来的土地市场形势时指出，今年房地产市场景气一直维持在高位，带动土地供需提升。前三季度一、二、三线城市住宅用地同比分别增加52.4%、30.1%、35.2%，目前房地产用地、住宅用地供应量已超过前五年平均水平。
国土部指出，从近期重点城市土地出让公告看，推地力度仍保持2位数以上增速。预计接下来一线和部分热点二线城市供应力度将会继续加大。
中国社科院建议加快推行房产税 提高个税起征点
14日，中国社科院"中国经济形势分析与预测"课题组在京发布了其最新的2013年秋季报告。报告指出，要把更好发挥市场在资源配置中的基础性作用作为下一步深化改革的重要取向，报告建议加快在全国推行房产税，逐步提高个人所得税起征点。
报告认为，面对国内外复杂的经济环境，惟有深化改革开放才能为中国未来经济发展增强后劲，逐步实现市场化导向的经济结构优化、产业转型升级。要把更好发挥市场在资源配置中的基础性作用作为下一步深化改革的重要取向，加快形成统一开放、竞争有序的市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率。
报告提出，未来改革需要从三方面推进。
第一，深入推进财税体制改革，理顺中央和地方财税关系。深化财税改革，逐步完善消费税制度，将大量消耗能源、资源及污染的产品纳入征税范围，推进资源税、环保税费改革；进一步完善消费税制度，考虑将特别消费税和车辆购置税改为在消费环节征收，同时划归地方；加快在全国推行房产税，尽早形成房地产调控的合理预期，调节房地产市场健康发展，激励地方政府职能转变，改变地方政府对土地财政的过度依赖，优化我国税制结构，调节收入再分配。逐步提高个人所得税起征点，完善个人所得税制度，刺激消费，改善收入分配。加快构建地方税体系，逐步降低间接税率和间接税比重，开征并提高直接税比重，理顺中央和地方财税关系，使中央地方财权和事权相匹配；调整中央政府和地方政府支出责任，适当增加中央政府的支出责任，逐步实现基本公共服务的全国均等化。
第二，深入推动金融体制改革，激发市场活力。积极稳妥地推动金融系统的市场化改革，大力发展以市场为主体的金融运行体制。要加快利率市场化改革，放宽在利率和经营方面的过多管制，增加金融机构竞争程度；同时也要稳步推进人民币汇率市场化改革，在利率和汇率的市场化的基础上，形成市场化的金融价格基准，为金融组织和金融市场的运作提供良好的价格信号，引导金融资源有效配置，为央行的宏观调控提供准确的信息和有效手段。发展完善以市场价格为基准的多层次资本市场，形成多种所有制和多种经营形式、结构合理、功能完善、高效安全的现代金融体系，满足多元化的投融资需求，更好地为实体经济、特别是小微企业服务。建立以证券公司网络系统为平台、经纪人为核心的场外交易市场，从根本上解决小微企业权益性资本供给不足的问题。完善长期投融资机制，建立有效的长期资金的投融资体制。继续发展政策性金融机构、鼓励以保险公司为代表的各类契约型(尤其是长期契约)金融机构的发展；建立发达的股票币场、固定收益债券市场以及市政债券市场；另外，鼓励民营资本进入中长期信用市场。
第三，积极探索中国(上海)自贸区管理模式创新，进一步发挥市场资源配置功能。中国(上海)自由贸易试验区的建立，既要为中国第三产业的改革开放注入新活力，也是中国应对国际贸易新规则的需要。试验区的成立除了提升国际贸易的能级，加快中国金融体系开放、与国际接轨，将会在新形势下释放更大的改革红利，也为更大范围、更深层次的开放积累经验，使得中国在世界经济格局大国博弈中获得有利地位和相匹配的话语权。试验区将探索建立投资准入前国民待遇和负面清单管理模式，深化行政审批制度改革，加快转变政府职能，全面提升事中、事后监管水平。试验区将扩大服务业开放、推进金融领域开放创新，建设具有国际水准的投资贸易便利、监管高效便捷、法制环境规范的自由贸易试验区，使之成为推进改革和提高开放型经济水平的"试验田"。
发改委专家：新型城镇化将催生一亿套住房需求
新型城镇化可以促使我们再保持将近20年的经济增长。
"新型城镇化可以促使我们再保持将近20年的经济增长。例如，城镇化可能需要再建设1亿套的房子，进而会拉动更大的经济总量。以城市群为主要载体，大中小城市和小城镇协调发展，积极稳妥推进城镇化，这是有中国特色的城镇化的道路。" 国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成近日在"探索新型城镇化路径暨房地产业转型发展论坛"发言时表示。
2013年9月28日，"探索新型城镇化路径暨房地产业转型发展论坛" 在浙江大学紫金港校区成功召开，本次论坛由中国经营报社、浙江大学管理学院、相卫集团、浙江省房地产业协会联合主办，浙江大学管理学院EMBA、MBA教育中心和中国经营报社浙江记者站承办。
近300名代表参与了此次活动，多来自房地产行业。作为城镇化建设的重要力量，房地产业也在不断寻求新的发展思路。相卫集团发展有限公司总裁黄相文说："希望对未来房地产行业发展和创新做一个尝试性的探索和沟通。希望用资本和项目的管理经营帮助更多开发商成就自我。"
新型城镇化将让中国保持20年经济增长
十八大召开之后，城镇化被提到了前所未有的战略高度，是中国当下的最大热点也是难点，那么中国的城镇化之路应该怎么走？"中国城镇化道路和其他国家城镇化道路的最大不同，是中国的农民工形态。"肖金成认为，对于大多数国家来说，如果城市需要劳动力，一般是举家迁移。而中国却是打工者只身来到城市，这就产生过多留守老人、儿童等。所以，十八大报告明确指出，要把适合符合入户条件的农业转移人口初步转为城市居民，作为推进城镇化的重要任务。
在肖金成看来，要想富裕农民，必须减少农民。2010年的数据表明，从产业和人口的结构可以看出，农业占GDP的比重是41.1%，农业劳动力的比重36.7%，农村人口占全国人口的比重是50.32%。而观察2012年数据，中国的城镇化水平是52.57%，包含了一亿六千万的农民工，如果不包括这一亿六千万农民工，中国的城镇化水平只有40%多。所以，中国城镇化水平比较低。"农业GDP只占全国GDP的1/4，却要养活50%的人口，农民因此无法富裕起来，所以到2020年，如果不大量减少农村人口，我们要全面建成小康社会，是不可能的。"肖金成分析。
若以农村人口转移为主要任务的城镇化建设，将有哪些投资机遇？"新型城镇化可以促使我们再保持将近20年的经济增长。例如，城镇化可能需要再建设1亿套的房子，进而会拉动更大的经济总量。盖房子需要钢材、水泥、劳动力等，正如李克强总理所指出的，城镇化是中国经济增长最大的前提所在。"肖金成分析。
多个与会专家认为，单一发展小城镇，基础设施不完善，交通建设成本高，没有交通，产业就无法进入。而将小城镇纳入到城市群中，依靠整个城市群的交通网络，但同时保持小城镇自身在生活生产成本上的低廉优势，便可以吸引产业，进而促进城镇化发展。
"因此，新型城镇化建设中，必须发展城市群，以城市群为主要载体。只有在城市群里，大中小城市和小城镇才能够协调发展。"肖金成指出。
数据显示，目前，长三角城市群人口达到1.76亿，珠三角人口达到6481万，京津冀城市群人口达到1.06亿，我国三大城市群吸纳人口3.4亿。初步测算，到2020年，三大城市群将以占用22.4%的全国城镇建设用地，集中全国26.2%的城镇人口。17个城市群将以占据43.3%的全国城镇建设用地，集中48.7%的城镇人口。
"高大奢"城镇化阻碍服务业发展
"新型城镇化建设，核心理念就是让城镇适合大部分人居住。"与会专家认为，在之前的房地产行业及整个经济社会发展中，房屋建设和规划并未完全遵循这个理念，导致居住环境、房屋质量和结构等都不适应新型城镇化发展的要求。肖金成分析："很多城镇都是千篇一律，没有特点，抑或是为了满足人们对奢华的追求，把大量的建造费用用于表面建设，浪费了大量资源。"
中国社科院学部委员、工业经济研究所所长、中国经营报社社长金碚表示，在国际上，很多成熟的城市中，是允许所谓"贫民窟"存在的。而在我们的很多城市中，建筑更追求"高大奢"，挤压了一些群体的生活空间，从而给很多服务业产业的发展带来障碍。而没有各种产业的持续发展空间，城镇建设也会趋于落寞。
中共中央政治局7月30日召开的会议指出，今年下半年的主要任务是"促增长、调结构、促改革"。其中提出的积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，这都是为了稳增长。为此，参加论坛的专家们认为，积极稳妥推进以人为核心的城镇化，新型城镇化是为了"启动内需，扩大需求"，而其中促进房地产市场平稳发展，促进房地产市场平稳发展也是稳增长的一个重要任务。
浙江大学房地产研究中心主任贾生华就此分析认为，求稳的一个长效机制便是新型城镇化，相对于老的城镇化概念来说，新型城镇化更要求城乡统筹和一体化。老的城镇化最大特点是政府主导，快速大规模地建成。新型城镇化则是在政府规划引导的基础上，通过市场调节，通过户籍制度改革和土地制度改革释放人、释放地，让人口和土地以适应城镇化发展的要求来进行配置。传统模式是单向的，人口要素向城市集中；新型城镇化则是双向的，人口要素既可以从乡村向城市流动，也可以从城市向乡村流动，既向大城市集中，也向中小城市辐射。新型城镇化既是改革重要的红利来源，也是新的增长模式，所以不能误解新型城镇化为简单的城镇化，而是国家经济发展模式转换的一个枢纽。
而长效机制的另一个层面便是发展多层次的房地产，特别是住宅市场。多层次主要体现在土地市场上，而目前的房地产市场还是以国有土地使用权为主。在贾生华看来，农村集体建设用地的规模比目前我国城镇建成区的面积还要大，实际上是非常巨大的红利。将此释放到市场上，不仅可以吸收目前过剩的流动性，而且可以让财富在乡村和城市之间更加合理分配，将会激发出巨大发展潜力和活力。
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