多地公积金额度告急真相：资金被挪用建设保障房
多地公积金额度告急真相：资金被挪用建设保障房
导读：
多地公积金额度告急 资金被挪用建设保障房
北京限价适度放松 房价继续攀涨
机构：内地房价明年升10%房产税试点有望扩大
近5年全国平均供地率58.6% 饥饿营销被指推高地价
多地公积金额度告急 资金被挪用建设保障房
多地公积金额度告急 资金被挪用建设保障房谁在让公积金失血？
多地额度告急 资金被挪用建设保障房
1877亿元、1608亿元，这是截至2012年底北京和上海公布的公积金结余资金量，遥遥领先于其他各地。无法想象，如果这笔巨额资金被花光或者被挪作他用，会有什么后果。
“最近一段时间，我们对各地公积金归集和使用情况进行了全国范围的抽查，上周刚刚向部里做了汇报，一些城市确实存在额度紧张的情况。”住建部公积金督查中心的一位官员近日对记者表示。
在上述督查中心官员眼中，最近出现的公积金额度紧张原因很简单，即今年国五条出台之后，各地购房需求出现了集中爆发，公积金个贷大量积压导致贷款资金放量。
然而，本报记者调查发现，在地方政府的“算盘”里，却算计着另一笔更为“精明”的账：一方面集体采取“拖延”策略控制贷款流出；另一方面“公积金援建保障房建设”的思路却越走越活。
上述督查中心官员表示，如果公积金用于保障房建设，地方政府不但能获得比个贷或者银行活期更高的利息收益，还可以不必专门划拨用于保障房建设的资金。
公积金告急真相
10月13日和14日两天之内，北京、广州、上海三地的公积金管理部门集中辟谣称：“公积金额度充足，并不存在贷款难、提取难的问题。”
一时之间，从杭州、南京、武汉等热点城市，到西安、郑州、济南等中等城市，甚至从未传出过“额度紧张”的小城市漳州、通辽等地的地方公积金管理部门也纷纷表态“公积金余额充足”。
事实上，地方公积金管理中心众口一词、言之凿凿的表态却并未打消各方对于“公积金额度告急”的猜疑。
“目前，一部分城市的公积金额度确实存在紧张的情况。”10月15日，住建部公积金督查中心官员对记者坦承：“这种情况从今年5月份之后开始比较明显，到目前已经有所缓解了。”
为此，记者分别拨打了上述其中几个城市的多家银行电话发现，除北京、上海等少数城市的银行表示公积金业务照常受理外，所咨询的多数城市均有银行表示暂停办理组合贷款或者二手房公积金贷款业务，甚至有部分城市的银行表示由于额度受限已暂停办理所有相关公积金的放贷业务。
“对于额度告急的说法，地方政府肯定是很紧张的，因为这关系到当地大多数在职职工的利益，很容易引起挤提等难以收拾的局面。”中国房地产学会副会长陈国强对本报记者解释称。
而在上述督查中心官员看来，目前出现的公积金额度紧张，原因却很直接简单：“从我们调查的情况来看，国五条出台之后，上半年各地购房需求出现了集中爆发，公积金个贷集中放量提取导致了资金紧张。”
来自上海、苏州等地的公积金管理中心的数据显示，今年上半年发放贷款的数量都超过了归集量，其中上海5月份单月放款72.39亿元，创造了公积金个贷业务开办以来的月度放款的最高纪录，出现“入不敷出”的局面。
“从目前我们所了解的出现额度紧张的城市来看，这些城市大部分集中在东部房价水平较高的一二线城市，”上述督查中心官员告诉记者，“在其他西部或三线城市很难见到额度紧张的现象。”
援建保障房算盘
事实上，公积金告急除了提取放量，还和公积金池子被抽血挪作他用有关。对此，早在今年年中，很多地方早早找到了“拖延”的缓解之策。
“今年上半年，公积金支出量增多的时候，各地已经出台了收紧公积金贷款的政策，一方面是配合楼市调控，另一方面也控制公积金贷款的支出。”陈国强称。
记者调查发现，今年以来不少成交热点城市纷纷出台了收紧公积金贷款的政策。譬如，北京、杭州、徐州宣布推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”；合肥推出公积金贷款“轮候制”；而广州低调的提取新规和延长贷款发放时间，则是比较少见的双管齐下“组合拳”。
除此之外，针对公积金提取的相关政策也在8月份以来被集中使用。南京、武汉、厦门等地都限定了公积金已购房账户一年只能提取一次，济南市则要求已办理公积金贷款的购房者不能一次性提取住房公积金账户里的余额。
记者采访获悉，在地方政府的“算盘”里，一方面集体采取“拖延”策略控制贷款流出，另一方面“公积金援建保障房建设”的脚步却并没有停下来。
“公积金沉淀资金大都以活期的形态托管在银行，产生的利息加上公积金贷款所得均属于公积金增值收益范畴。”一位公积金管理中心工作人员告诉记者，“但是如果用于援建保障房，地方政府将获得更大收益，这使得大量沉淀资金被投入到保障房项目建设上。”
据了解，早在2009年，住建部等相关部门就启动了利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作，试点城市可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
这对于地方政府而言，无疑诱惑力巨大。按照上述地方公积金管理中心的工作人员的介绍，正常情况下公积金的沉淀资金大都占当期归集资金的五成以上。“如此数额庞大的资金躺在银行睡大觉，这是谁也不愿意看到的。”他透露，“现在很多地方，尤其是管理较松的中小城市，都在想方设法‘越线’增加公积金的援建额度。”
记者了解到，2010年济南市成为山东省首批获批住房公积金贷款支持保障房建设试点城市，而在试点的几年中，济南市将公积金投入保障房的资金量也逐年增加：2010年当年，济南用于支援保障住房建设资金1.91亿元，而到了2013年，按照济南公积金管理中心的计划，将发放9.1亿元贷款用于支持保障房建设；但数据却显示，今年1-8月份公积金结余金额仅为9亿元。
“济南市的公积金使用率达到了92%，远远高于全国平均65%左右的使用率。”一位长期跟踪济南市公积金政策变化的业内人士告诉本报记者，“这与一部分资金用于保障房建设不无关系。”
挪用公积金安全吗？
不过，出现这样的现象并没有动摇政府对公积金援建保障房思路的坚持。
“现在，相关部门对公积金援建保障房建设的态度是积极和支持的。”上述公积金督查中心官员告诉记者，“相对于各地的公积金结余来说，试点城市用于援建保障房项目的资金其实只占很小一部分。”
如今，全国公积金支持保障房试点已由首批的29个城市扩围至93个城市。而按照上述公积金督查中心官员的说法，公积金支持保障房的试点城市还将继续扩围。
“如果公积金不能用于保障房建设，那地方政府还要专门划拨用于保障房建设的资金，但很多地方政府不愿意也没有能力拿出这笔钱。”上述公积金督查中心官员表示，“所以现在有很多城市仍然在申请成为公积金支持保障房试点城市。”
不过，对于公积金支持保障房建设的试点，业内一直存在争议。
支持公积金结余资金用于保障房建设的中国政法大学民商经济法学院教授王涌表示：“在现有体制下，高收入群体不屑用公积金贷款购房，低收入群体买不起房，因此他们都不能享受公积金贷款购房的优惠利率。”王涌认为，将公积金用于公租房建设，优先服务缴存群体中的低收入、买不起房的缴存者，公积金制度会更显公平。
但是，用公积金援建保障房也无疑增加了这笔资金的使用风险。
“公积金用于建设公租房，资金就沉淀下去了，而且未来贷款规模还将扩大，用于资本市场投资的公积金贷款数量会受影响，这个矛盾怎么平衡？如果公积金援建保障房的收益高于个贷，那么购房者的个贷权益如何保证？”业内分析人士陈剑波称。
此外，在监管制度设计方面，也存在争议。当前公积金的监管是多头监管，住建部、审计署、财政部都可以监管。这往往导致监管职责的不清晰，近年来各地出现的挪用公积金的“黑洞”、骗套公积金的“地下产业链”，与此有很大关系。
“是否应该在全国范围内成立一个专门的公积金监管机构呢？”王涌发问。
北京限价适度放松 房价继续攀涨
在房价不可抑制地高涨的背景下，北京市住建委已适当放松新项目审批限价。
一个正在申请预售许可证的开发商向记者证实，对于限价，目前有一个变通的方法是，开发商可通过更换案名提高预售价格。也就是说，同区域内的新项目审批已经存在涨价的可能性。该开发商所申请的项目一期销售价格为15800元/平方米，但二期申报价格为25000元/平方米。该价格已被所在区的主管部门认可，而以前，如此高的涨幅是不可能批准的。
不过，据记者了解，目前只有纯新盘项目在审批价格时可以适度宽松，但老项目涨价仍然很难。
昌平区某项目营销总监告诉记者，他们新楼栋的涨价申请至今未获建委批准。该人士称，如果建委最终不批准涨价，他们也只好采取老办法，即，搭售精装修价格出售。
前不久，有媒体报道称，市建委在审批预售证时会相应放松，审批通过的价格略高，但要求开发商写下承诺书，承诺不捆绑销售。
但记者采访了多家正在申请预售许可证的开发商，他们表示，建委并没有要求他们承诺不能捆绑精装修。上述昌平项目营销总监称，如果涨价不被批准，又不让捆绑精装修，这有些不太合理。该人士称，目前资金、人力、建安等成本都在上涨，而购房需求又比较旺盛，如果不涨价，公司肯定不让开盘。
本报记者调查发现，10月上旬在售的珺悦国际、华业东方玫瑰等楼盘，仍在采用搭售精装修的方式达到涨价目的，购房者需要与开发商签订毛坯与精装修两份不同的合同。
涨价的背后是北京供需矛盾短期难以得到根本性缓解。截至10月13日，北京商品住宅的存量为59834套，跌破6万套大关。
以上周为例，国庆长假后，也就是十月第二周，北京楼市迎来供应的大幅增长。据亚豪机构不完全统计，10月13日，北京楼市共有5个项目开盘，分别是望京·金茂府、华润公元九里、润枫领尚、北京风景四个老项目后期及旭辉E天地一个纯新盘项目。从当天开盘情况来看，多数项目取得了热销佳绩。通州的润枫领尚项目约150组房源吸引了300余组客户参与摇号，供需比达1∶2。
亚豪机构副总经理高姗分析，当前无论是房企还是购房者，对于楼市上涨预期总体仍呈乐观态度。在热销盘与高价地频出的传导效应下，购房者出现了明显的追涨心态，直接造成了热销现象的“扎堆”。市场供应量虽然有所增多，但难抵购房需求的快速增加，供需失衡之下也就难以抑制房价的涨幅。
据了解，近日三环内已有多个豪宅项目表现出提价意愿，如近期东三环某豪宅项目报价已达12万元/平方米，而2013年6月，该项目的报价还是8.3万元/平方米。目前北京在售的10万元/平方米以上的项目已多达12个。
城市核心区豪宅成交行情持续走高。据二环内在售项目长安太和销售人士介绍，农展馆地块成交之后，项目到访或咨询客户显著增长。目前项目已去化率近80%。
机构：内地房价明年升10%房产税试点有望扩大
美银美林表示，由于预期未来数年内地的经济增长都将介于7%至8%之间，计入通胀因素后，估计内地房价每年将上升10%。该行同时称，中央有望继续维持紧缩的房地产调控政策，并进一步扩大房产税试点范围。
美银美林全球研究部大中华区房地产研究主管魏志鸿今日表示，随着人均收入的持续增加，以及城镇化的继续推进，预计内地房价明年将会上升10%，成交量则与今年的情况大致持平。他还称，由于预期内地未来数年的经济增长速度都将介于7%至8%之间，在计及通胀因素后，预计房地产价格每年的增幅都将保持在10%左右。
魏志鸿表示，内地的房地产市场在十一黄金周期间销量强劲，相信传统的“金九银十”销售热潮以及即将召开的三中全会将为成为内地房地产股份的推动力。由于目前离岸市场的融资成本较低，9月10月新盘销售情况理想，再加上行业整合下有助提升大型房地产企业的市场占有率，美银美林看好大型内房股的发展前景。该行首选中国海外(00688.HK)、世房(00813.HK)以及碧桂园(02007.HK)。
房地产政策方面，由于从今年年初至今土地市场较为火热，未来一两年的供应也将大幅增加，该行预计政府难以放松调控。魏志鸿认为，中央政府将会继续使用市场手段稳定房地产市场，或会撤回首套房优惠等。
他同时预期，内地房产税的试点范围将会进一步扩大，明年可能陆续扩大至部分二线城市。不过，魏志鸿否认市场已经出现泡沫，他指出，目前房地产市场的炙热表现主要集中在一线城市，并未出现全国性的泡沫危机。
香港方面，美银美林认为香港的楼价已经于今年见顶，预计明年楼价将会显著下跌，明年底前将由今年2月的高峰下跌20%至25%。魏志鸿表示，香港经济基础良好稳定，即使楼价下跌25%，仍属于偏高水平，相信楼价的下跌不会对市民财富和本地消费带来明显的负面影响。
近5年全国平均供地率58.6% 饥饿营销被指推高地价
10月16日，本报记者自国土部获悉，前三季度，全国住宅用地供应9.17万公顷，同比增加28.4%，远超近五年同期均值（6.29万公顷）。根据本报记者独家获取的一份国土系统资料显示，过去5年（2008-2012年）全国平均供地率仅为58.6%。
在高住宅供地量下，2013年的地王面世力度却远超历史，上海良玉投资有限公司总经理郭玉良认为，呈现“量价齐涨”局面，前两年地王的饥饿营销是一大因素。
一位和多地国土系统人士联系紧密的土地运营专家透露，“饥饿营销”是地方常用的土地营销方式，即土地提供者有意压缩土地供给，追求卖地收入最大化。并且多地聚集了一批政府背景的卖地营销高手，能够在合适时点推出合适地块。
实际上，地方政府通过“饥饿营销”的囤地行为备受国土部诟病。国土部一位知情人士透露，预计在新型城镇化背景下，土地流转方面不会有太大的突破，仍被要求在法律框架内推行。有保有压的集约化供地策略被作为一大重点。对于此前供地规模较大、供地较为粗放的供地规模加以压缩。并且，国土部已开始加紧对地方囤地行为的动态巡查。
饥饿营销推高地价
上周末，据不完全统计，华润公园九里、北京风景、润枫领尚、旭辉E天地四个项目全部创下“日光盘”的销售佳绩。同时北京可售商品房住宅已经在10月份跌破6万套的警戒线，达到年内最低点。
北京“日光盘”和此前的地王频出，和前两年土地供应不足有密切联系。公开资料显示，2012年，北京商品住宅用地实现成交276公顷，商业办公用地96公顷，全年经营性用地共372公顷，仅仅完成全市年度计划1200公顷的31%，创近6年来新低，这也是北京住宅用地规模连续三年出现下滑。
北京供地不足产生的供需矛盾并非个例，其普遍存在于一线城市及部分重点城市，根据本报记者独家获取的一份资料，过去五年，全国平均供地率仅为58.6%，土地使用效率不高。
业内人士表示，地方新增建设用地和同年度已供应土地的情况、商品房用地供应计划和完成供应计划的情况，都将对“供地率”指标产生影响。
中国人民大学土地管理系教授严金明表示，供地率低的原因较为复杂，比如“批征供”环节分离的土地审批体制、征地难、土地批后监管薄弱等。
“地方政府主观控制土地征收和供应节奏，谋求土地收益最大化，导致年度供应计划难完成也是一大原因”。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。
在中国土地学会副理事长黄小虎看来，地方政府用征收和储存的土地，向银行抵押融资相当普遍。部分地方政府土地抵押的融资额，已远远高于土地财政的收入。
有保有压的供地规模
主管部门国土部一直都在力促增加供地规模，并将之作为房地产用地调控的核心，并频频到地方调研供地改革动态。
上述国土部知情人士表示，根据国土部调研，地方用地需求有差异，未来在供地环节，国土部将更多采用分类指导策略，加大供需紧张地区的供地需求；压缩此前供地规模较大、供地较为粗放的地区规模。
实际上，分类供地模式在2013年的数据上亦有体现。10月16日，国土部发布数据显示，前三季度，全国住宅用地供应9.17万公顷，同比增加28.4%，远超近五年同期均值（6.29万公顷）。
其中，70个大中城市前9月住宅用地供应3.48万公顷，同比增加32.7%，其中住宅用地同比增加的有47个，同比减少的有23个。
值得一提的是，一线和部分二线热点城市明显提升了土地供应的速度，而前几年少数供应规模偏大的城市，则适当放缓了住宅用地的供应。
根据国土部提供的数据，前三季度，一、二、三线城市住宅用地同比分别增加52.4%、30.1%、35.2%。
总体看，上述国土部相关人士表示，北京、上海、广州、深圳四个“一线城市”前9月住宅用地的供应量已接近或超过去5年平均水平。
另外，上述人士表示，国土部已经要求供需紧张的重点城市，继续增加供地，预计年内一线和部分热点二线城市供应力度，将会继续加大。
巡查促囤地开发
上述国土部人士介绍，今后缓解土地供需矛盾的一大途径就是土地集约利用和差别化供地。未来国土部还将在加快建立批而未用指标考核体系，严控新增建设用地规模，完善批而未用土地监管等方面，建立一套长效机制。
国土部正在全国建立一套土地利用动态巡查制度，推进对已供土地特别是房地产开发用地的监管。在该系统下，国土部要求各地要加大对批而未供、供而未用土地的处置力度，强化土地使用效率考核。
据上述国土部人士透露，该巡查系统将已经供应的“特殊”大地块比如地王等地块，作为今明两年的监管重点，防止囤地、闲置等状况，督促其尽快形成供应。
宁夏省国土厅的一位人士透露，2013年国土部每个季度都会公布各地供地和土地违约情况，针对部分地方存在的批而未用情况，要求各地制定分类处理意见，对于供地率低的城市将进行督查，并将根据地方批而未用的情况，核减下一年度计划指标。
根据国土部提供的资料，截至9月底，全国未竣工住宅用地超过40万公顷，比年初增加9.3%。在建住宅用地约27.6万公顷，比年初增加5%，已供土地正逐步进入开发建设阶段。
上述国土部人士表示，按照正常开发周期，预计明年上半年将有相当数量已供土地会形成有效供给，不仅能够有效稳定当前房屋和土地市场预期，还有助于保证后市住房持续有效供给。
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