多部门调研楼市 三中全会后房地产调控升级预期趋浓
多部门调研楼市 三中全会后房地产调控升级预期趋浓
导读：
多部门调研楼市 三中全会后房地产调控升级预期趋浓
深圳房产调控加码风声再起 将研究提高二套房首付
经济学家："停贷潮"说明整个高房价市场撑不了很久
谢国忠预期房地产6个月内会再次调整
任志强：坚决不拼高价地 拿不到地王就去别处
三中全会后房地产调控升级预期或趋浓
由于多地房价近期快速上涨，在十八届三中全会后房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面。记者近日获悉，住建部等部门近期将对成都等地楼市进行调研，目的在于收集相关信息，总结各地调控楼市经验教训。业内人士认为，此举意味着，房地产调控长效机制正在加快建立。
宽融资严用地 房地产调控长效机制初露端倪
由于多地房价近期快速上涨，在十八届三中全会后房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面。记者近日获悉，住建部等部门近期将对成都等地楼市进行调研，目的在于收集相关信息，总结各地调控楼市经验教训。业内人士认为，此举意味着，房地产调控长效机制正在加快建立。
另据记者了解，正在酝酿的房地产调控长效机制中，有关房地产企业直接融资的政策可能会得到明确，房地产企业融资将进一步市场化、多元化。其中，备受市场关注的房地产投资信托基金(REITs)政策方案，已被相关机构提交至决策部门。
在房产税、个人住房信息系统建设和供地政策等方面，有可能在短期内取得一定突破，在房地产调控长效机制中被明确。其中，供地政策可能将要求各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。以限购为主的行政手段恐仍将在一定时期内存在。
多项长期措施有望推出
对于房地产调控长效机制，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一曾表示，更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，同时，在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。
据记者了解，相关部门已对房地产调控长效机制进行过多轮探讨，有关报告数易其稿。从现已披露的信息不难看出，一些基础性政策措施有可能长期化运行。一些城市已陆续将房产税试点方案上报，虽有部分方案被退回修改，但房产税试点扩围已是大势所趋。
鉴于重庆、上海两地房产税试点影响有限的现实，不少业内人士呼吁，新一批房产税试点方案应有所不同，不仅需提高税率，也应扩大征收范围。应尽快明确房产税面向存量房征收的长远目标。
尽管存在重重障碍，个人住房信息系统建设和联网仍将是未来一段时间的重要工作。在此基础上推进的差别化信贷和税收政策(房产税、个人所得税、契税等)，将可能长期化运行。
此外，土地供应政策也有可能被纳入房地产调控长效机制中，其原则与国土部现有要求大体类似，即各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。其中，热点城市应高于上述标准。
旨在规范土地流转的土地改革方案，正在国土部主导下推进，可能在即将召开的十八届三中全会上有所突破。但由于农地确权工作尚未完成，法律障碍较难破除，在短期内尚难实现城乡建设用地自由流转。这意味着，城镇建设用地规模将不会有明显增加，热点城市所面临的房地产用地供应紧缺状况仍将存在。
业内人士认为，与融资层面的松动不同，未来的土地供应政策仍将趋紧。其中，推进城镇化将可能带来大量房地产用地需求，但为防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加严格。
直接融资政策或逐步放宽
记者近日从权威人士处获悉，有关机构已将REITs相关政策方案提交至主管部门，该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。
作为房地产融资证券化的重要手段，REITs在国外已较为成熟，被不少业内人士看好。多数业内人士认为，若未来房地产融资政策有所放开，REITs就极有可能随之开闸。
6月底、7月初，数家涉房上市企业宣布股票停牌，准备重大资产重组等事宜。此后，停牌的房企迅速增多。首批停牌的新湖中宝、宋城股份已向证监会递交了与再融资有关的申请，但由于土地市场火热、房价上涨迅速，其再融资申请审批速度明显放慢。
多数业内人士认为，从当前房地产再融资政策的变化不难看出，促进房地产业融资市场化、多元化和规范化，将是政策方向。因此，未来的房地产直接融资政策将可能倾向于逐步放松行政管制和限制。
行政手段短期难退
房地产调控长效机制的确立，是否意味着以限购、限价为代表的短期行政手段迅速退出市场？多数分析人士认为，当前行政手段不具备大规模退出房地产调控领域的条件。
据中国指数研究院统计，9月，全国百城新建住宅平均价格为10554元/平方米，涨幅比8月明显扩大，且自2012年6月以来已连续16个月环比上涨。当前，房价仍处于上涨通道中，业界普遍认为此时不宜对政策进行松绑。
此前，温州、芜湖等地曾尝试放松“限购令”，且未被有关部门叫停。此举虽引发房地产调控政策松绑预期，但多数业内人士认为，为稳定市场，热点城市的限购等政策还将持续。
业内人士表示，在国庆长假前后的这波楼市上涨热潮中，除改善型需求释放的影响外，因地价上涨和政策松动传闻而引发的房价上涨预期，也成为重要推动因素。因此，从预期管理的角度，相关政策不会在短期内有大的调整。
事实上，梳理近几个月来高层领导及有关部委人士公开表态，并没有关于政策松绑的说法。“房地产调控长效机制推出意味着现有政策松绑，更多是外界的一厢情愿。”一位接近住建部的专家表示。
上述专家表示，由于涉及多方利益，房地产调控长效机制建立是渐进的过程。相应的，以“限购令”为代表的行政手段退出，也应是渐进的过程。否则，在缺乏有效替代政策的情况下，大规模放开限购，意味着楼市调控松绑，对市场稳定有害无益。曾有专家认为，房地产调控长效机制建立需5年时间。
业内人士认为，在短时间内，楼市调控政策总基调不会发生大的变化。虽不排除个别城市再度尝试松绑政策，但对热点城市来说，行政手段甚至有加码的可能，如“限价令”、“限房价竞地价”等手段范围可能扩大。
深圳房产调控加码风声再起 将研究提高二套房首付
自9月25日，国土资源部召集部分省份和城市国土资源部门负责人专题研究房地产用地管理和调控后，在今年前三季度仅成交1宗住宅用地的深圳，率先做出表态。
9月30日，深圳市规划和国土委员会房地产处在官网发布通知称，将继续加大房地产调控力度，确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上。
短短10余天后的10月11日，《每日经济新闻》记者从深圳市房地产宏观调控领导小组联席会议上了解到，会议部署了下一步地产调控工作，其中包括今年四季度供应约60公顷住宅用地；增加住宅用地供应量；加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率等。这意味着，在房价上涨的压力之下，提高二套房房贷首付比例和利率或呼之欲出。
四季度供应60公顷宅地
此轮调控声音再次出现，或源于近期土地市场上"地王"的频现和房价的上涨。今年房企加大力度布局一、二线重点城市，推动了各地"地王"的出现。根据中国指数研究院发布的 《2013年三季度中国房地产市场研究报告》显示，三季度楼面均价创下历史新高，住宅用地涨幅最为明显，同比上涨49%。
其中，在剔除配件医院和保障房后，北京农展馆地块楼面单价达7.3万元／平方米，北京夏家胡同地块和孙河西甸村地块楼面均价超过4.5万元／平方米，上海杨浦区延吉街道和浦东新区前滩地块楼面均价均超过2.8万元／平方米。
"'地王'会带来房价上涨的预期，使得房地产市场上实际成交价格上涨。"美联物业全国研究中心总监徐枫在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。
成交价格的上涨幅度，已经使得多个城市在今年"国五条"地方细则出台后公布的房价调控目标难以完成。深圳公布的调控目标为"全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度"，深圳2012年居民人均可支配收入40742元，剔除价格因素实际增长8.6%，但中国指数研究院公布的深圳前三季度新房价格涨幅已达18.84%。
在此背景下，9月25日，国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人，专题研究房地产用地管理和调控，指出在供求关系紧张的城市务必做到年内不再出"地王"。同时，要求在明年的住房用地供应计划编制过程中，要以过去5年实际供地平均量为标准，衡量年度供地量，尤其是四个一线城市要持续增加住宅用地供应。
9月30日，深圳率先做出 "回应"，深圳规划与国土资源委员会官网发布《继续加大房地产调控力度》的通知，提出要加大普通住房土地供应力度，确保今年普通住房土地供应量在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上。
10月11日，深圳市房地产宏观调控领导小组联席会议部署了下一步调控工作，共提出八项措施，其中包括 "加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。"
对于政府做出的这一系列表态，徐枫认为，房地产市场的价格由多种因素促成，单项的措施并不能在短期内对房价产生影响，"如果不从土地的供给方式等更深层次着手，很难在短期内改变房价一路高涨的现状。"
此外，上述会议还重申了确保增加今年普通住房用地供应量，并明确表示四季度还要供应约60公顷用地。但对于"5年平均供地量的基础上增加20%以上"的计划，记者计算前5年深圳土地供应数据后发现，完成难度较大。
将加快释放存量土地
根据 《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)》，2008~2012年新增居住用地总量900公顷以及2007年公开的210公顷的住宅用地计划，前5年，深圳公开的住房用地供应总量计划为1110公顷，平均供地量为222公顷。
如果按照此次深圳市政府公布的"5年平均供地量基础上增加20%"的计划，深圳今年需完成住宅用地供应266公顷。但根据《深圳市近期建设与土地利用规划2013年度实施计划》，除预留指标外，深圳今年全年计划供应居住用地165公顷，这与266公顷的计划还存在较大差距。
根据深圳土地房产交易中心数据显示，今年前9个月，深圳仅于1月15日以1.41亿元总成交价、7472元／平方米楼面地价成交了光明新区1宗居住用地。而从挂牌的情况来看，到今年10月底，深圳仍无挂牌出让的居住用地。
对于深圳新增供应土地有限的现状，根据深圳市规划与国土委员会房地产处9月30日在官方网站上发布的《继续加大房地产调控力度》的通知显示，深圳将进一步完善和优化城市更新政策，加快释放存量土地。
而存量土地的二次开发主要包括土地整备和城市更新，土地整备将以政府为主导，城市更新则由市场主导。
为此，深圳于2012年10月挂牌成立了深圳市土地整备局，计划到2015年，通过土地整备释放150平方公里建设用地，2011年和2012年，深圳累计完成土地整备67平方公里。
而据记者不完全统计，截至目前，深圳已公布了2013年两批城市更新单元计划，涉及拟拆除重建用地面积197万平方米。深圳近几年的城市更新已成为城市土地供应的主要来源，相关数据显示，2011年，深圳完成47项更新单元规划审批，新开工更新项目24个，全年累计完成项目投资68亿元；2012年，深圳全市城市更新项目65个，土地面积达497.43万平方米，其中住宅项目46个，土地面积达391.17万平方米，接近2012年深圳"一手"住宅用地出让量的8倍。
经济学家：“停贷潮”说明整个高房价市场撑不了很久
进入第四季度，各地频频传来房贷收紧的消息。有报道称，已有部分银行年内拒绝放款，即便是放款，除了首套房利率开始上浮外，放款的时间也是难以确定.。多地银行回应“停贷潮”：房贷收紧,首套房优惠难觅。(新华网10月12日）
这场银行“停贷潮”的发生有其深刻背景。一方面，由于钱荒，银行资金紧缺，从市场融资增加信贷投放，必然增加许多成本。如果不顾实际，投放下去，就很难说不会亏本。目前温州、唐山等地房地产市场就出现了停涨甚至下跌。地产下跌，走势不明，势必增加银行市场机会成本；如果盲目投放，到时就收不回来，划不来。划不来的事情，银行比谁都清楚，所以出现这场银行“停贷潮”无足为奇。
另外一方面，中央实行史上最严的房地产调控政策，至今为止丝毫不动摇、不改变原来调控的方针政策。这种越来越严的调控使许多银行既增加管理成本也增加了不少市场风险，考虑这种风险成本，银行方面很有可能就是无利可图。二三线城市房地产市场急速降温，加上这场银行“停贷潮”必然会使一些地产商加大转型变革的步伐，开始积极考虑降价营销、促销的实施。不到等到冬天来了，才来御寒，亡羊补牢，为时不晚。
由于银行信贷额度吃紧，房贷审批和放贷时间自然而然地被延长。房款不到位，如何实现买房，那自然是空想。这种现象必然使消费者购房周期延长。如果这时房地产市场正如一线城市房价猛涨不止，那么这种银行“停贷潮”无疑使购房者增加不少市场成本；如果这时房地产市场恰恰相反出现停涨甚至下跌，那么这种银行“停贷潮”会让购房者增加房价下跌预期，这何乐而不为呢？房地产市场没有真金白银的大力支持，整个高房价市场能涨到那里去呢？事实上，这场“停贷潮”就是“停购潮”，虽然是暂时的，但是对于进一步抑制高房价上涨、反弹作用较为显著，达到事半功倍的效果。
目前，中国房地产市场出现了冰火两重天的现象，一线城市房价居高不下，一涨再涨，而部分二三线城市房价出现停涨甚至下跌。这种市场分化，很明显跟房地产金融信贷、房地产市场库存增加以及史上最严地产调控政策加强息息相关。中国房地产市场不是一线城市的独角戏，缺少二三线城市，一线城市高房价必定“火不久”、行不远。这场银行“停贷潮”的发生，绝不是偶然，必然会加速整个房地产市场的分化，并且助推二三线城市房价开始出现停涨甚至下跌。这种市场分化结果，充分说明整个高房价市场撑不了很久了。
谢国忠预期房地产6个月内会再次调整
近日，独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠接受媒体访问时警示：中国的下一轮房地产下滑很快就要来临，6个月内房地产再次调整的可能性非常大。他表示，通缩是唯一的调整。
谢国忠指出：“最近看到全国好多地方房地产项目其实都寥寥无几，但都说房价在涨，其实房价并没有涨，而是在跌，如果说房价掉的话就会引起信心问题，大家不敢买了。”
针对这种现象，谢国忠认为，这是一个心理效应，是经济朝前走的信心。他表示，目前中国政府管理经济模式有一个思维：让你相信未来还会涨，只有你买，经济才会好。
谢国忠提到，一线城市里面土地供应有所下滑，所以短期有可能出现供求关系比较紧张，但是其他城市土地供应量这几年都在加快。以2005年的上海（楼盘）房地产崩盘为例，他指出，价值泡沫经不起货币成本上升的考验。
他指出，房地产破了之后，中国绝对会发生人民币贬值或者通缩，今天的通胀就是明天的通缩，不想通缩就要贬值，对投资者，对公司都有很大的影响。
因此，他提出，下一轮调整就是房地产。
谢国忠预计：“中国未来6个月里房地产再次调整的可能性非常大，调整一旦发生中国的政府就必定会来管。”
任志强：坚决不拼高价地 拿不到地王就去别处
"为什么要拼？"在9月底北京"限房价、竞地价"的环保科技园地块高溢价成交后，华远地产董事长任志强在接受记者专访时说道。
当日，中铁建以18.1亿元力挫其他7家房企，将海淀环保科技园地块收入囊中。这也是北京今年以来推出的第三宗"限房价、竞地价"的地块。有迹象表明，"国五条"北京版细则中提到的增加"限房价、竞地价"土地供应的政策正在加速落地。但在任志强看来，这依然不能解决根本问题。
"用政策解决房价不如用市场调节来解决问题，政府只负责群众的基本保障就行了。"任志强对记者透露，下个月三中全会以后，很可能会对土地政策和相关政策做一些调整，所谓的长效机制，最根本的问题就是要解决土地问题。
华远二线城市储地超300万平方米
贴在任志强身上的标签很多，但他的第一身份仍然是 "商人"。一旦参与拿地，这块土地未来的升值空间会有多少，销售价格几何，他心里都有数。
"这块地 (上述环保科技园地块)实际上靠的是不限价那部分，这部分如果把商业做成四、五十年产权的商业园，按照现在的价格，每平方米可以卖到4万多元，不限价的两三万元每平方米的面积差不多就是12亿元。"在任志强看来，这一地块不限价的部分应该就能把成本打平。但即便如此，他仍坚持他的拿地原则。"为什么要拼(地王)，王石都不拼了，我们更不能拼。"
"我们拿不着地王就去别的地方，没有一、二线城市就没有地王。我们很早就去了二线城市，储备的土地面积大概有300多万平方米。"任志强说。
记者从华远内部获悉，目前，华远地产已经把持续新增土地储备定为长期战略。根据华远地产2013年中期报告显示，公司已在北京、西安、青岛、长沙等多地布局。而对于华远地产的大本营北京来说，任志强也并没有停止布局。
继去年底，华远地产以10.05亿元在通州拿地之后，今年2月，又通过挂牌出让的方式获取"北京市密云县新城0202街区0901、0902、0903地块二类居住、文化娱乐、社会停车场用地项目(配建限价商品住房)"国有建设用地使用权。
"一线城市我们也在增加土地储备，但不是以地王的方式拿的。"任志强说道。
根据公开资料统计，华远地产在公开市场彻底沉寂近两年后，从2012年11月开始发力，不到一年时间，已先后在北京和西安低调斩获五幅土地，拿地支出总计为26.54亿元。
对此，有业内人士向记者表示，华远地产上述拿地花费与万科、保利等大型房企或许无法相比，但从华远地产自身来看，公司正在稳中"求变"并加快扩张步伐。
冲刺百亿军团的目标
对任志强进行这次专访时，正值华远集团三十年，相比于这个微博拥有上千万粉丝的"明星"来说，华远的"名气"似乎暗淡了几分。
"那是因为你们理解片面。"任志强表示，"房地产只是华远集团的一部分，此外还包括金融、科技和服务业。华远同时也是北京银行和招商银行的股东之一。"
"从1996年到1998年，我们可以说是全国第一，那时候80多亿元的总资产是万科的四倍。在上市企业里，我们没从市场拿一分钱，但给股东是现金分红最多的。"
但正如任志强自己所言，不从资本市场上拿钱直接影响到了华远的扩张速度。"企业不在于大小，而在于股东给你一块钱，你给他赚了多少钱。所以我们一直强调收益率和回报数额。"据任志强介绍，在整个房地产行业中，华远地产的收益率水平前两年排在第七位，去年稍有下降，在12位左右。"从回报来说，我们在全国还是靠前，这就是核心竞争力。"
在任志强的竞争名单中，似乎一直都有万科的名字。当郁亮提到房地产行业的"天花板"以及万科的第四个"十年"时，任志强则以退休为由回避了这个问题。但在他的谋划中，华远的目标则是在尽可能短的时间内冲刺百亿军团，进入新的发展平台。
根据年报，华远地产2012年销售额已达56.2亿元，加之近一年时间内，公司斥资27亿元加紧 "存货"，"预计未来两年内，华远跻身地产'百亿军团'可期。但要达成既定目标，华远还需继续加快融资和土地储备。"一位房地产行业分析人士对记者表示，如果华远想顺利实现百亿元销售规模，以其目前超过300万平方米的土地储备来看，其每年新增土地储备要达到30万平方米至50万平方米(建筑面积)。
不单是地产销售，在整个行业都谈"转型"的大趋势之下，任志强也没有落后。据华远地产客服中心总经理谭宇青介绍，目前华远对于业主居住服务的范围在不断扩大，而华远旗下楼盘"重复购买"率已经超过了40%。
"三中全会可能会促进资本市场发展，这样我们通过再融资就可以迅速发展。"任志强说。
大佬们的政策预期
当记者提及，华远在接下来的拿地方向是否会更侧重于这类"限房价、竞地价"的地块时，任志强说道，"我们不会去抢地，限房价的地块我们抢了几个都没抢上。"
但对于逐渐在土地市场增多的这种特殊地块，任志强表示，"只是达到了房地产销售价格的要求，我不认为对市场有好处。"在其看来，这类用地建设的住宅在住房资格审查上没有任何规定，也就造成到最后不知道究竟卖给了谁。
在采访中，当谈及对下一步房地产宏观调控的走势的判断时，任志强直言，"要加强政府责任，要把市场和保障分清楚，政府就负责保障。用政策解决房价不如用市场调节来解决问题，政府只调节群众的基本保障就行了。"
在华远集团三十年的论坛活动上，茅于轼、樊纲、张维迎、周其仁、宁高宁、刘晓光[微博]等著名经济学家、企业家纷纷出席，并对未来房地产行业宏观调控做出了判断。
著名经济学家樊纲指出，中国的土地一定是有限的，但是在有效的土地供给上不能再人为地体制供给，"只要提高了土地利用效率，我们还是可以在土地上供给更多的房子。内地这么多土地，土地容积率远未达到香港地区的水平，抑制房地产供给的东西再不改，那肯定是房价不断上涨。"
"现在我们也拿不准政策是否要调整，据说要增加中等收入群体限价房，这个比重在40%左右，这样的话，谁拿到地就占到便宜了。"首创集团总经理刘晓光做出判断，在未来五年的时间内，刚性的改善型需求依然会持续向上发展。
刘晓光表示，未来其更关注中国沿海发达城市形成的新的城市群和城镇化，譬如江苏、浙江、福建、广东、山东都将是有发展的市场。"北京、上海的房子很贵，没有办法，为什么呢？因为它已经不是一个纯粹购买住房的问题，还有很多复杂的社会角色。"
任志强告诉记者，在接下来的三中全会以后，很可能会对土地政策及相关政策做一些调整，所谓的长效机制，最根本的问题是要解决土地制度，"比如基于土地流转问题，建设用地进入市场的问题，方案中可能会有这些说法，但最后确定什么还要看三中全会。"
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