卖房霸气买房靠抢 分析称多地调控目标或将落空
卖房霸气买房靠抢 分析称多地调控目标或将落空
导读：
卖房霸气买房靠抢 分析称多地调控目标或将落空
自贸区推高周边房价 部分区域猛涨4倍
深圳房价5年内还会上涨 三四线城市将现鬼城?
中国楼市盛转衰关键时刻 总体仍处在上涨通道
卖房霸气买房靠抢 分析称多地调控目标或将落空
这年头，房子怎么卖？卖房的说了算：验资、搭售、报价跳涨，卖方霸气尽显；买卖的另一面，苦了刚需，买房基本靠抢，唯恐错过这村没有那个店；广大刚需还在为第一套房苦苦奋斗之时，有人到海南“旅游顺便还买了个房”……这个国庆假期，走访北京、上海、南京、海南等热点楼市后，记者提前窥得“银十”成色。
北京：卖房强搭数十万精装修
北京，在“日光盘”频出的背景下，开发商霸气尽显：在多个即将开盘的项目，要买房，除了需要验资外，买房人还必须接受一笔除房款外、从30万到80万元不等的额外费用。
一个即将在10月中旬开盘的由保利、首开联合开发的楼盘，对外报价每平方米1.8万元，但买房人须接受单价5000元每平方米的“温馨家居计划”：按70、80和93平方米三种户型计算，除去120万-170万元不等房款外，购房人须向开发商支付35万至45万元不等的额外费用。这意味着，此楼盘实际售价每平方米超过2.3万元。
记者走访金融街融汇、住总万科橙等多个项目，对外报价也在每平方米1.8万元左右，不过，根据楼盘、房型大小，均附加30万到80万元不等的额外“精装修”费用，均价则增加每平方米4000元到9000元不等。这意味着，实际售价在每平方米2.3万至2.7万元。
由于精装修费用必须随首付一并缴纳，客观上大大加重了购房者负担。分别以购买前述楼盘70、80和93平方米房型计算，加上附加精装修款，实际首付分别需要约73万、84万和96万元，而这均占到名义上房款的近六成。
上海：“自贸区”概念遭热炒
上海，自贸区东风吹来，带动相关区域商品住宅价格跳涨。记者从浦东森兰、外高桥等自贸区周边中介门店获悉，9月以来这些区域一二手房价均出现大幅上涨，有的涨幅甚至高达20%。
一家机构监测数据显示，自贸区周边板块如浦东川沙、外高桥以及南汇祝桥、临港新城等区域，9月上半月新房住宅成交量同比增幅达到近3倍，外高桥板块更是猛增4倍多，远超全市同期数据。
有业内人士表示，应警惕自贸区带来的升值空间被提前透支，并防止形成新的囤地潮和房价泡沫。
南京：刚需族抢光百套房
“9月初就交了诚意金，收到开盘通知就来排队，现场比抢黄金还火爆。”南京购房者钱先生如此形容他的抢房经历。9月30日，位于仙林的一处楼盘开盘推出260套房源，5小时内宣告售罄；10月2日，该盘再推108套房源中小户型，又一次“日光”。
“看到大家都在抢，我们这种刚需群体，不抢就没有机会了。”钱先生在经历半年的纠结后终于买了一套85平方米的房子。这个价格，年初能买到离市中心近10公里的精装小二居。
一段时间以来，南京楼盘开一个光一个，人们买房就像冬天逛超市抢白菜，这让刚需更加恐慌。在前述楼盘销售现场，不少购房人在简单询问楼层等信息后就匆匆决定成交。
海南：游客既旅游又买房
在海南，一些外地游客黄金周期间一边旅游，一边看房，带动海南楼市热销，其中，海口、三亚的楼盘最受青睐。
记者3日在海口市西海岸几家楼盘的销售点看到，购房者熙熙攘攘，大多是操着外地口音的游客。多位楼盘销售人员告诉记者：售楼部全员上岗都应付不了这么多的游客，外地游客的购买力很强。
三亚市三亚湾周边房屋中介公司里也云集着咨询购房的外地游客。在一家中介，记者看到，几乎所有销售人员都在接洽游客咨询购房事宜。一家中介公司员工说，节日期间，小区环境成熟、距离海边较近的二手房颇受欢迎，外地游客逗留时间短，购买欲望强烈。
近年来，海南独特自然条件在外地购房者中形成良好口碑。据海南有关部门统计，今年3月以来，海南房地产销售面积明显高于去年：1至8月，全省商品房销售面积同比增长31.4%，销售额同比增长39.6%。新华
分析：多地楼市调控目标或将“落空”
据新华社电 全国多地楼市“金九银十”发力，不少城市出现“日光盘”，带动一些楼盘的价格上涨十分明显。此现象或将导致多地年初定下的调控目标难以实现。
今年年初，直辖市、省会城市和计划单列市公布了今年房价调控目标，大多为“房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅”。一些城市还提出了更高的目标，如青岛和西安等城市表示房价涨幅要“明显低于”人均可支配收入的增幅。”
然而，目前不少城市房价上涨幅度明显超出“目标”。厦门市统计局公布的数据显示，上半年厦门市城镇居民人均可支配收入增长8.3%。但厦门同期房价同比增长11.9%。而厦门2013年度新建商品住房价格控制目标为：新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。北京、上海前8个月房价同比上涨幅度也接近两成，并未达到“稳定”的目标。
山东师范大学房地产系主任程道平认为，今年许多大中城市房价上涨比较明显。9月份到年底，房价很可能还将保持上涨态势，这将导致房价上涨快的城市调控目标可能完不成。
自贸区推高周边房价 部分区域猛涨4倍
上海自贸区挂牌带动相关区域商品住宅价格跳涨。记者从浦东森兰、外高桥等自贸区周边中介门店获悉，9月以来这些区域一二手房价均出现大幅上涨，有的涨幅甚至高达20%。
一家机构监测数据显示，自贸区周边板块如浦东川沙、外高桥以及南汇祝桥、临港新城等区域，9月上半月新房住宅成交量同比增幅达到近3倍，外高桥板块更是猛增4倍多，远超全市同期数据。
业内人士表示，应警惕自贸区带来的升值空间被提前透支，并防止形成新的囤地潮和房价泡沫。
深圳房价5年内还会上涨 三四线城市将现鬼城?
十八届三中全会后是否有新的房地产调控政策？房价未来是涨是跌？昨日，150家全球品牌房企和机构高层、业内知名人士、政府官员及经济界学者齐聚“2013全球华商（成都）地产论坛”，针对未来楼市价格的走向进行了激烈探讨。
全球华商地产论坛举行专家学者、地产大腕预测楼市走向
中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在论坛上强调，政府抑制投机性房产需求的宏观调控政策不会变，一线城市限购政策不会放松。
温州推出了《温州市农村产权交易管理暂行办法》，虽然涵盖的内容有12大类，但真正引发全国广泛热议的是其中几条涉及农村房屋交易的规定，甚至有解读认为这是我国在尝试将农房 (论坛)推入市场的“破冰之举”。
关于楼价
一二线城市5年内还会涨三四线城市买楼需谨慎
对于最近频频出现的地王和一线城市不断飙升的楼价，中国房地产业协会副会长朱中一坦言：“我十分担心。”
上半年，一线城市楼价均出现大幅飙升，不但让人们质疑调控政策的有效性，也让不少房地产商重新审视房地产市场。在本次论坛上，不少国内品牌房企公开宣布将彻底放弃三、四线城市，重新回归一、二线城市，不少房企最近疯狂拿地，导致近期一线城市地价被不断推高。
绿地集团副总裁兼西南事业部董事长、总经理孙志文在论坛上说，绿地集团今年以来就明确表示今后不再进入三、四线城市投资，毅然转向一、二线城市。
“今年以来，我们花800多亿元去全国拿地，都是一、二线城市，基本不去三、四线城市。”
上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫认为，目前房地产市场分化越来越严重，越来越多的人向一、二线城市集中。
以北京为例，户均占有房产不到0.8套，常住人口却达到2000万，而且人口还在继续涌入。因此一、二线城市5年内还会继续上涨，即使限购还是会有刚需出现。
高策机构董事长陶红兵认为，未来房地产市场的总体发展趋势是：一线中心城市没风险，二、三线城市局部有风险，四线城市普遍风险很大。
黄金湾投资集团董事长申威坦言：“虽然一、二线城市拿地成本越来越高，投资风险反而变小。”他认为，房价、地价之所以增长快是因为人们手里钱多了，增加的收入最终还是会流向高成长、高回报的行业，房地产仍是首选。所以一线城市随着居民收入增加，房价仍会有较好预期。
“目前房企之间比的不是拿地的成本，而是谁能以更低的成本融资校所以开发商拿地对价钱已经没有过去那么敏感了，拿到就好。”哪些城市的房价会比较坚挺，王洪卫认为，城市的产业结构越高端，房价就会越高。
关于租房
住建部年薪买不起一平米 政府能否帮年轻人租房
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一说：“我们住建部的年轻公务员在大院里碰到我就会跟我抱怨，北京的房价太贵了，夫妻俩工作一年买不起一平方米。”
朱中一坦言，在宏观经济涨幅放缓的情况下，老百姓收入没有明显增加，一线城市房价地价快速增长确实存在隐忧。房价、地价一个劲地涨，但老百姓的承受力有上限。陶红兵认为，年轻人不要指望房价下跌就能解决住房问题，如果真的房价下跌到他们可以承受的价位，以目前一线城市的居民购买力，谁还能买到房子。
王洪卫指出，现在每年大约有1000万的人口涌进城市，这些人口都是房地产市场的刚需。中央应该一方面隔断地方政府的土地利益链条；另一方面要鼓励房地产商开发标准化的租赁市场，让房屋租赁市场日趋稳定，人们才不用担心房租频频上涨或被房东随意毁约。
王洪卫认为，政府可以考虑参考美国的“贴租”形式，每月将承租人收入的30%拿出来租房，余下不足的部分由政府补贴。以上海来算，按8%的户籍人口贴租，一年支出不到100亿元，相对于现在的保障性住房投入更加具有可持续发展性。
未来楼市调控重点在哪里
问：未来几年，政府对房地产的调控会侧重于哪方面？答：国家住建部政策研究中心主任秦虹表示，未来几年，政府仍会侧重于有效抑制住宅市场的投机性需求，并将长期坚持这一政策。
秦虹说：“2012年人均住宅面积达到32.9平方米，但为何房地产依然矛盾突出，主要还是分配不均衡。”今后无论是税收、金融调控还是行政调控，都不会鼓励投资型需求。政府可能会对一、二线城市首次购房的刚需加大扶持力度。
问：十八届三中全会后，行政限购手段是否会退出房地产市场？答：秦虹表示，目前全国657个城市中只有49个城市限购，所以限购并不是一个普遍应用的行政调控手段，是否取消限购取决于政府是否有足够有效的调控政策来替代这个手段，比如房产税。
中国楼市盛转衰关键时刻 总体仍处在上涨通道
俗话说，有盛必有衰，盛之愈极，衰之愈急。盛衰之间，理当平稳转换，方能减少震荡。但是，现实生活，哪有这等好事。此次全球金融危机，说白了就是前些年金融业过盛、过旺以及相关国家对金融业过度依赖有关。
中国的房地产业，也正处于盛衰转换的关键时刻。虽然宏观调控对市场过热和房价上涨过快起到了一定遏制作用，但是，由于地方政府对“土地财政”的依赖热情并没有减退。从总体上讲，房价仍处于上涨通道，没有见顶。未来一、两年内，房价仍然可能出现一定幅度的上涨，只是上涨的速度不可能像前十年那样快。
这也意味着，指望房价立即出现较大幅度的下降是不大可能的，甚至是事与愿违的。更重要的，旨在将房价控制下来的市场调控，则随着行政手段作用的逐步衰退，已经见顶，至少已经作用非常有限了。
那么，这是不是意味着房价已经没有下降的可能了呢？绝对不是！不仅不是，而且要不了几年，政府就会为房价的快速下跌而操心，甚至要出台政策遏制房价下跌过快。
众所周知，随着各项政策措施的出台，如加大中西部地区铁路建设、加快棚户区改造、支持中小企业发展、鼓励民间资本进入实体经济等，特别是改革的强力推进，改革红利的逐步释放，实体经济重新成为中国经济发展的最主要力量，经济将很快步入复苏轨道，进入新一轮快速发展通道。那么，房地产业的“支柱”作用将大大降低。
如果这是一种自然转型和平稳过度到也无妨。关键是，在所谓保增长的幌子下，地方政府正在紧紧抓住经济复苏前的最后机会，疯狂地进行土地交易，试图从“土地财政”上再捞一把。也就是说，在可能房价还会继续上涨的这段时间内，上市的土地以及开发的房屋，可能会相当的多，由此对整个房地产市场供求关系产生激烈的影响搜狗，目前存在的供不应求或供求基本平衡将在两三年时间内很快转向供过于求。其中，部分二三线城市可能出现供远大于求的现象。
一旦房地产市场的供求平衡被彻底打破，供求关系出现颠倒，相反，居民收入则在金融危机的影响和冲击下，在实体经济严重不振中增速放缓，购买能力下降，加上社会保障等难以在短时间内出现明显改善，等待房地产市场的将是泡沫全方位破灭、房价快速下跌。而房地产市场也将在购房者买涨不买跌的情节当中，全面萧条。
虽然房价下跌，对居民来说是求之不得的好事，但是，对开发商和银行等来说，却是噩耗。尤其是银行，极有可能因此而出现严重的风险。因为，就算有土地、房产等做抵押，如果房价大幅下跌，抵押物将不足以支撑贷款价值。到时候，开发商跑路可能会比现在实体企业还要多。真的出现这样的现象，美国的次贷危机有可能在中国上演。
面对这样的风险，政府是不能袖手旁观的。而要处理这一风险，只有两条路可走。要么发行货币，要么遏制房价快速下跌。前者显然是不合适的，也是没有这样的资本的。只有采取后一种措施，那就是遏制房价的快速下跌。可是，这样做的结果，又有可能激活地方政府“土地财政”的热情，使泡沫重新积聚。
而要避免房价快速下跌可能给金融带来的严重风险，最有效的办法，就是强行控制地方政府继续打“土地财政”主意，不给地方政府最后从“土地财政”上捞钱的机会，以保持房地产市场的供求平衡。同时，金融企业不能再给地方政府融资平台和开发企业贷款，直接融资市场也要严格控制政府融资平台和开发企业的融资，使政府融资平台和开发企业能够过“紧日子”，从而压缩开发规模，减少商品房的过度储存与供应，使房地产市场的供求关系基本处于供略不足求或基本平衡。
这是政府的责任，也是为了避免几年后遏制房价快速下跌所必须采取的措施。不然，如果几年以后真的需要通过这样的方式解决银行的风险，将严重损害政府的公信力，损害政府的形象。
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