房贷荒来袭：北京广州等地多家银行暂停房贷

导读：
　　房贷荒来袭：北京广州等地多家银行暂停房贷
　　多地收紧房贷业务 "刚需"族实在很受伤
　　广州楼市货量增仍受"双合同""紧房贷"限制

　　房贷荒来袭：北京广州等地多家银行暂停房贷

　10月2日，四川省成都市，在成都2013秋季房地产交易会上，人们在一处楼盘展区看房。
　　据新华社电记者近期走访北京、广州、天津、武汉等地多家银行发现，不少银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务，一些银行虽未停贷，但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率，房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。“金九银十”遭遇“房贷荒”，苦了“刚需”族。
　　各地房贷收紧
　　华夏银行(600015)天津红桥支行、平安银行(000001)广州万达广场支行等多家银行的工作人员明确告诉记者，“房贷已经停了”。
　　一些银行虽未停贷，但也取消了优惠和上浮了利率。中信银行(601998)广州科技园支行工作人员称，由于房贷额度紧张，首套房和二套房贷款利率一律上浮10%到15%。另外，相比于新房，二手房的贷款利率普遍更高。记者随机在武汉中行、交行、招行等银行网点咨询发现，即便是首套房，二手房利率也会上浮10%。
　　记者采访发现，购房者虽仍能从国有四大银行贷到款，但这些银行也普遍表示额度不“富裕”。
　　“虽然目前各银行官方口径并无相关公告，但事实上的确有多家银行已经基本暂停房贷业务。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，“预计从10月底开始，各银行的贷款额度会更紧张。”
　　“房贷荒”苦了“刚需”族
　　据北京伟嘉安捷投资担保有限公司对所承办的二手房业务的统计数据：当前，在首次置业人群中，使用贷款的比例在70%左右，而改善型置业人群使用贷款比例也达到30%左右。
　　中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，“在房价上涨较快的一二线城市，即使银行取消对首套房的利率优惠，也很难把购买首套房的刚需群体挤出市场。如果购房者判断房价一年上涨10%以上，而房贷的利率只是上浮了1%，理性的人即使是付出更多利息成本也要先买下房，以此锁定购房成本。从这个角度讲，房价涨幅过快的情况下，买房的还是要买，房贷利率上涨，只能增加"刚需"群体的经济压力。”
　　天津房地产协会副会长徐保满表示，银行决定各自的房贷政策属于市场行为，但国家层面应加强政策引导，要求有实力的银行，在贷款上对于首套房购买者予以政策倾斜，维护这部分“刚需”群体的利益。
　　张大伟建议，目前市场情况下，政府应该保障“刚需”购房者的基本居住需求，保证这部分群体贷款政策的稳定性，多提供类似公积金等低利率购房工具，避免市场出现整体恐慌。
　　分析
　　除了“没钱贷”还有“不愿贷”
　　专家表示，银行信贷额度“年初松、年底紧”在业内并不鲜见，而今年以来房地产贷款增加较快，也加剧了各银行贷款额度的紧张。央行数据显示，上半年金融机构新增房地产类贷款1.3万亿元，而2012年全年只增加1.35万亿元。前期贷款“过猛”，无疑导致后期在房贷上“力不从心”。
　　事实上，除了临近年底“没钱贷”，利益选择导致的“不愿贷”也是重要原因。
　　一位股份制银行主管贷款的部门负责人告诉记者，“央行每年都会为银行规定贷款额度以及存贷比限制，各个银行再根据自身情况和市场行情规划房贷、中小企业贷款、大企业贷款的资金额度。今年资金面趋紧，吸收存款和同业借款的成本高企，银行必然要将钱用在收益较高的领域，而不是微利的房贷业务。”
　　中国银行(601988)武汉分行一位业务经理告诉记者，“房贷业务净息差较小，而小微企业贷款可以上浮20%-30%，加大这一块的贷款，既提升了资产收益率，又迎合了当前的政策导向。”民生银行(600016)北京广安门内支行一位客户经理表示：“我们从2010年起就不做房贷业务了。央行管得严，对贷款额度又有限制，银行把宝贵的贷款额度用在房贷上并不划算。”

　多地收紧房贷业务 “刚需”族实在很受伤
　　记者近期走访北京、广州、天津、武汉等地多家银行发现，不少银行都以"额度用尽"为由暂停房贷业务，一些银行虽未停贷，但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率，房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。"金九银十"遭遇"房贷荒"，苦了"刚需"族。
　　各地房贷收紧买房人猝不及防
　　临近年末，"房贷荒"已在各地不同程度地出现。
　　华夏银行天津红桥支行、平安银行广州万达广场支行等多家银行的工作人员明确告诉记者，"房贷已经停了"。
　　一些银行虽未停贷，但也取消了优惠和上浮了利率。
　　中信银行广州科技园支行工作人员称，由于房贷额度紧张，首套房和二套房贷款利率一律上浮10%到15%；中信银行天津海河支行等银行则表示，首套房取消利率优惠。另外，相比于新房，二手房的贷款利率普遍更高。记者随机在武汉中行、交行、招行等银行网点咨询发现，即便是首套房，二手房利率也会上浮10%。
　　记者采访发现，购房者虽仍能从国有四大银行贷到款，但这些银行也普遍表示额度不"富裕"。中国银行天津分行南开迎水道支行客户经理李先生告诉记者："临近年末，银行的贷款额度都不太富裕。这个时间房贷一般不太好批，整个流程下来大概要两个多月。"农业银行北京分行某营业网点工作人员则表示，"办理房贷要等到四季度，首套房、二套房都可以办到贷款，但利率比此前会有所上浮。"
　　"虽然目前各银行官方口径并无相关公告，但事实上的确有多家银行已经基本暂停房贷业务。"中原地产市场研究部总监张大伟表示，"预计从10月底开始，各银行的贷款额度会更紧张。"
　　一边是房价持续上涨，一边是房贷业务收紧，不少购房者感到猝不及防。武汉葛洲坝世纪花园业主刘先生表示，他6月份付清首付办理的首套房贷款，直到现在还没批下来。连续几个月打电话给银行询问得到的答复都是"月底办好"。9月份都过去了，却还是没动静。
　　除了"没钱贷"还有"不愿贷"
　　专家表示，银行信贷额度"年初松、年底紧"在业内并不鲜见，而今年以来房地产贷款增加较快，也加剧了各银行贷款额度的紧张。央行数据显示，上半年金融机构新增房地产类贷款1.3万亿元，而2012年全年只增加1.35万亿元。前期贷款"过猛"，无疑导致后期在房贷上"力不从心"。
　　事实上，除了临近年底"没钱贷"，利益选择导致的"不愿贷"也是重要原因。
　　一位股份制银行主管贷款的部门负责人告诉记者，"央行每年都会为银行规定贷款额度以及存贷比限制，各个银行再根据自身情况和市场行情规划房贷、中小企业贷款、大企业贷款的资金额度。今年资金面趋紧，吸收存款和同业借款的成本高企，银行必然要将钱用在收益较高的领域，而不是微利的房贷业务。"
　　中国银行武汉分行一位业务经理告诉记者，"房贷业务净息差较小，而小微企业贷款可以上浮20%-30%，加大这一块的贷款，既提升了资产收益率，又迎合了当前的政策导向。"民生银行北京广安门内支行一位客户经理表示："我们从2010年起就不做房贷业务了。央行管得严，对贷款额度又有限制，银行把宝贵的贷款额度用在房贷上并不划算。"
　　"房贷荒"苦了"刚需"族
　　业内人士分析认为，房贷收紧可能会迫使部分人推迟购房计划，影响楼市需求，对房地产市场产生影响，但更直接、更显著的影响则是增加购房者的成本。
　　据北京伟嘉安捷投资担保有限公司对所承办的二手房业务的统计数据：当前，在首次置业人群中，使用贷款的比例在70%左右，而改善型置业人群使用贷款比例也达到30%左右。
　　中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，"在房价上涨较快的一二线城市，即使银行取消对首套房的利率优惠，也很难把购买首套房的刚需群体挤出市场。如果购房者判断房价一年上涨10%以上，而房贷的利率只是上浮了1%，理性的人即使是付出更多利息成本也要先买下房，以此锁定购房成本。从这个角度讲，房价涨幅过快的情况下，买房的还是要买，房贷利率上涨，只能增加"刚需"群体的经济压力。"
　　张大伟表示，虽然中央政策保护"刚需"，但现实中"刚需"族购买首套房的贷款利率折扣一直在减少。当前出现的一些银行取消利率优惠、上浮利率，甚至暂停房贷的做法，并不符合政府差别化的信贷政策。
　　天津房地产协会副会长徐保满表示，银行决定各自的房贷政策属于市场行为，但国家层面应加强政策引导，要求有实力的银行，在贷款上对于首套房购买者予以政策倾斜，维护这部分"刚需"群体的利益。
　　张大伟建议，目前市场情况下，政府应该保障"刚需"购房者的基本居住需求，保证这部分群体贷款政策的稳定性，多提供类似公积金等低利率购房工具，避免市场出现整体恐慌。

　广州楼市货量增仍受"双合同""紧房贷"限制
　　广州楼市货量增现八六折优惠但受“双合同”、“紧房贷”限制
　　看楼
　　金九热度未消，银十接踵而来。10月，广州楼市货量持续增加，选择面较多，折扣优惠也比较给力，最高可以有八六折优惠。但是，由于“双合同”、“紧房贷”的影响，置业成本依然高企。业内人士建议，若是首次置业或换房，应该首选中心城区，而对于投资客来说，已经不是购房好时机，若一定要出手，可以继续“赌”萝岗南沙两个新区。
　　市场：145个楼盘推优惠
　　9月，广州市场延续了8月开始的“推新潮”，而十一长假和整个10月，一手推新量更大。据合富辉煌监测，十一黄金月期间（9月1日~10月7日）全市仅新推的中刚需产品（120㎡以下的两房及三房）就达到9000多套，尚不考虑市场原有存货，9月份全市的成交量仅占这一数字的七成多。
　　具体到个盘方面，在十一长假期间，广州有祈福万景峰、中海誉城、保利东江首府等多个项目开盘推新，新货基本集中在外围区域，前几个月网签大热的番禺、增城的新货均达到六个楼盘以上，户型则普遍是50㎡~160㎡的刚需性产品。
　　而市中心也将迎来部分全新楼盘。鲜有推新的越秀区将在十一迎来广州民间金融大厦的公寓项目，预计售价35000元/㎡，是长假期间开盘的“最贵项目”，而荔湾区也有数个新项目入市。
　　另外，广州时代倾城、雅居乐锦城等项目也将在长假开放样板房。一手货量充足。
　　而在优惠方面，10月一手楼市的优惠力度也十分空前。搜房网数据中心统计，10月广州预计有145个项目推出优惠，环比9月增7.4%。其中，不少项目未开售便以大折扣抢跑，预计55个楼盘将祭出推新优惠，番禺南沙优惠尤为特出。而在优惠幅度方面，部分楼盘的折扣较9月有看点，最高折扣达八六折。
　　“双合同”、“紧房贷”
　　拉高置业成本
　　不过，尽管选择量大，优惠众多，但是由于“双合同”和房贷依然偏紧的关系，购房成本依然相对高企。因为双合同的关系，资深地产人士肖文晓算了一笔账：以一套100平方米的房子为例，原本价值300万元的房子，首付三成90万元即可，但如果分拆200万元的购房合同（60万元的三成首付）和100万元的装修合同（30万元做装修贷款）之后，购房者的首付将从原来的90万元提升到130万~160万元。“这也就是说，比一年前，不仅房价升了，首付还增加了好几十万元。”而这里面尚未计算房贷利率上涨带来的置业成本增加。
　　置业货比三家
　　刚需客：购小户型或可申请到部分贷款
　　建议：选市中心小户型或者交通方便的近郊
　　满堂红市场部高级经理周峰建议，如果手头上有一定积蓄，首期可以支付30万~40万元的，不妨考虑总价在90万元以下的物业，首付之余，应该还能向银行申请到额度不算太高的款项。若要买面积在60平方米左右的小两房，则单价大约在1.5万元/平方米左右，按广州各个板块最新的二手楼价看，客户可选白云区的机场西板块、金沙洲板块、同德围板块、新市板块，番禺区的市桥板块以及黄埔、花都、增城新塘等。
　　而方圆地产首席分析师邓浩志则建议，十一可以果断出手，因为从长线看，中国的房价总体趋涨，阶段性的回落不足以改变这个趋势，很多刚需买家都是越等越涨越买不起，不追求短期利益，现在还是可出手的。“目前货量比较多，特别是中小户型，因此选择面比较多。建议选择市中心小户型或者交通方便的近郊均可。”
　　投资客：黄金周暂不出手
　　建议：看楼可选南沙、萝岗
　　邓浩志表示，对于想抄底投资的人，今年的黄金周最好还是不要出手，因为目前的房价离底部已经太远了，涨了这么多虽然暂时没有看到有回调的风险，但积累的风险也比较高，未来政策、市场不确定性多。如果一定要投资，建议选择南沙、萝岗两个政策利好较多的新区或者是市中心的带学位物业。
　　周峰建议，不用过多考虑物业对象所在的地段，因积累了不少操作经验，只要在中介行内发现有房源的售价比市场价要低，就可以考虑看房或下决定。
　　换房族：着重考虑保值
　　建议：选抗跌能力强的中心城区
　　对改善型客户而言，邓浩志建议，如果是以保值来看，还是选择中心城区较好，中心城区就会比较抗跌。而周峰分析，因可调配的资金量相对于刚需客户要充裕，故首期款能支付60万~80万元的客户不在少数，由于二套房客户首期需支付六成房款，故不少客户选择先把原来的一套卖掉，凑足资金再入市。根据长期的研究发现，这批客户多数会选择总价在150万~180万元的三房或四房物业作为换房的对象，若以90平方米的小三房为例，则单价约在2万元/平方米左右，客户可以到海珠区的南洲板块、江南大道南板块、荔湾区的西关板块、天河区的沙河板块等地看房和买房。
　　学位房：正值淡季可出手
　　建议：投资选天河自用选老东山
　　目前市场中最受热捧的依然是老东山一带。若是希望在比较新的区域置业，则拥有众多省一级小学，有直升优势的天河区，尤其以珠江新城、天河北、华景新城等地区为主。而这些地方的二手房价亦年年水涨船高，即使在房价普降的年头，抗跌性能也极佳。可以说，这些地方的学位房无论何时出手，均是比较适宜的。而目前正逢学位房淡季，此时可出手。
　　中原地产梅花路分行高级营业经理韦爱秋此前向记者介绍说，学校的话，不管哪个区，教育资源都很难比得上东山这一块。但是，老东山本身价格高企，出租回报率偏低，升值空间也非常有限。而天河区教育资源相对来说不如老东山出色，但作为新区，出租回报率和未来的升值空间较大，以珠江新城尤为突出。
　　理财法则：
　　前四天为“淡季” 下订应趁早
　　“如果是一直在留意一手楼的客户，不妨抓紧在十一前四天（10月1日~4日）再前往心仪的楼盘售楼部，跟销售人员打听项目的优惠力度及最终价格。” 满堂红市场部高级经理周峰建议。其解释说，这几天是发展商最“卖力”的时段，为了抢客成交，不排除大打促销。
　　而若是一直留意二手楼的客户，周峰建议，也可以在国庆前两天到对应的板块、地段看一看在售的一手新盘，对比一下一手与二手的价差，再前往中介行，继续与经纪人咨询看楼、砍价等事宜。这个对比价格的行为是必须的，可以保证客户本身对楼价有个更立体化的认知。
　　而就二手市场而言，十一前四天（1日~4日）都是“淡季”。有计划买二手楼的客户，或许能在十一假期前四天对心仪的物业进行有效压价。国庆后三天（5日~7日）则是二手客户回流的高峰期，看楼量和成交量都会有所回升。“如果不想跟其他同类客户竞争，最好就是把看楼或下订的时间相应提前。”

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