国庆楼市火热 购房者给开发商送礼才买到房
国庆楼市火热 购房者给开发商送礼才买到房
导读：
国庆楼市火热 购房者给开发商送礼才买到房
百城房价连续16个月环比上涨 北京涨幅居全国之首
2013年三季楼市总结：各地房价控制目标不乐观
任志强：房价一直便宜 上海工薪听完都崩溃
国庆楼市火热 购房者给开发商送礼才买到房
国庆期间火爆的绝不止景区，各个选在长假期间开盘的项目售楼处，也是绝对的人潮涌动。据记者了解，截至目前，选在“国庆档”开盘的项目几乎都是大卖。而过热的楼市也催生了许多怪现象。有的楼盘因为太火，置业顾问竟劝客户别来买，还有的则表示不找关系买不到。买房如此，实在可叹。
楼市火热
记者了解到，南京有5家楼盘选在长假前一天晚上抢开，有的楼盘选房甚至持续到昨日凌晨。这5家抢开盘中有3家都直接“夜光”，另有一家售出8成以上。而昨日江北开盘的一家商业公寓项目也卖出7成以上。
这3家抢开“夜光”的楼盘分别为江浦的中海万锦熙岸和北江锦城，以及仙林湖的保利罗兰春天。中海和保利两家大盘都把开盘时间选在了晚上10点以后，两盘加在一起共推房460套之多。其中万锦熙岸加推了200套94-107平方米房源，均价在11000元/平方米左右。而罗兰春天则推出了260套88-132平方米房源，均价14000元/平方米。两家楼盘都吸引了大批刚需购房者，当晚便完成“夜光”。“这不是选房子，根本就是在抢房子！”当天晚上大约10点半，一位气喘吁吁赶到万锦熙岸售楼现场的先生直呼自己来晚了，“我排在第38组，没想到会选得这么快。”
实际上，南京楼市目前的情况说抢房一点都不夸张。除了三家“夜光”盘外，另一家抢开的城南楼盘琥珀森林，也在当晚取得8成以上的销量。首次开盘的仙林别墅盘保利礼墅也卖出了十几套高总价的别墅。而就在昨日，江浦商业项目东方万汇城再次大批量推出628套酒店式公寓，户型面积31-71平方米，均价9700元/平方米，较前期有所上涨。该盘已在此前收获过两次大号“日光”，昨日又卖出7成以上，与前几家楼盘不同，其购买主力为中小投资客。
不少开发商年度任务提前一季度完成
购房者赶着送钱，开发商坐等收钱。楼市火热至此，让南京不少开发商都提前完成了年度销售任务。包括一些名不见经传的楼盘，也能低调把钱数。
据记者了解，目前南京已明确提前一个季度完成全年销售任务的开发商至少有10家以上。奥南的金地自在城，江北的旭日弘阳双盘、新城香溢紫郡，河西的莱蒙水榭春天，江宁的保利梧桐语、21世纪百家湖一号、翠屏城，城北的金地明悦，仙林的高科荣域等热点楼盘悉数在列。据365地产家居网的统计，这十余家楼盘中，更是有好几家都上调了年度任务，趁热打铁的意味很浓。例如，今年已热销15亿元的莱蒙水榭春天目前任务大幅增加到22亿元，21世纪百家湖一号从7亿元上调至10亿元，而保利梧桐语和翠屏城也分别有2亿元的上调。
此外，城南的琥珀森林自5月份首开以来，也已经完成约13亿元的销量，若按照半年销量统计，足可以位居南京房企前列。这家甚为低调的楼盘，加上前晚年度最后一次开盘，四次集中销售几乎每次都拿到准“日光”的成绩，价格也是屡次上调。而类似这样低调数钱的项目，在今年的南京楼市并不少见。
购房者抢房子，买方市场变卖方市场，开发商也变得越来越牛气。给开发商送礼才买到房、置业顾问劝客户别来买房等等楼市怪相频出。
就在国庆假期前夕，记者接到一位朋友打来的电话，他看中了城南西善桥区域的一家楼盘，考虑到开发商知名度不如央企，以为能轻松买到心仪的房子。没想到去售楼处打听了下，置业顾问直接泼来一头冷水，“您找关系了吗？我们在售房源不多了，没关系根本买不上。”无独有偶，河西某楼盘的置业顾问也曾对记者表示，如果关系不够硬，无法保证买到合适的房子。楼市之火热，连一般开发商的项目都要凭关系说话，不能不让人感叹。
日前，南京一位业内人士也向记者透露，朋友为了买到热点楼盘心仪的楼层，居然给营销经理送了约合5000元的“厚礼”。更有甚者，仙林湖一家品质项目的置业顾问，更是直接劝前来咨询的客户别来买房了。向记者爆料的人表示，他去看房时得到的答复是，“房子少，意向客户太多，不如等下一批再来。”卖房子卖到这种程度，真是做到躺着也能挣钱了。
记者观察
疯狂买房的你:看到楼市背后的风险了吗？
开盘“日光”不是新闻，不“日光”才是新闻；过去卖不掉的楼盘，现在不找人不托关系就买不着，关系不“硬”也买不着；为买一套房不惜送5000元大礼；不挑楼层，不看户型，不问朝向，捧着大把的钞票苦求一套商品房……楼市的滚滚热浪令人窒息，“疯狂的房子”成为国庆黄金周南京市民最热的话题之一。由于看好房价上涨，众多消费者争着不惜代价追高入市，而其不理性的购房行为也埋下了风险隐患。
调控的风险
当前一线城市商品房销售火爆，过热势头已赶上2009年，因而不少业内人士预测，调控加码的可能性越来越大。房地产调控长效机制呼之欲出，有消息称，由国家发改委、住建部等联合起草的长效机制已研究了两年之久，很可能在年内出台，房地产税收、商品住房供给、信贷政策等内容都会涉及。其中最为引人关注的是房产税的扩容，南京试点开征的可能性较大。而调控新政一旦出台，必然会给过热的市场浇上一盆冷水。人们不会忘记，2010年四月国十条发布后，楼市陷入长达两年多的低迷。历史会否重演？还真不一定。
房价的风险
就如股市上人们“买涨不买跌”，涨得越高买得越疯狂，楼市现在的追涨现象也愈加明显。不少消费者购房，是基于对房价上涨的预期，而房价真的会大涨吗？冲动买房的你会不会触到房价的“天花板”？
记者从一些开发企业了解到，由于前九个月房价涨得较快，今年南京房价控制目标完不成的风险加大。为了守住涨幅底线，近期不少开发商都被政府相关部门约谈，要求不许涨价。另有消息称，长江隧道北口的高端地王盘雅居乐滨江花园由于定位豪宅，预期精装修售价2.2万元，但这个价格并没有得到政府相关部门的认可，也就迟迟办不了手续无法上市销售。虽然该楼盘有其特殊性，但“江北房价过两万”显然是政府不愿看到的。政府极力“维稳”房价，因此，虽然销售持续上升，但年内房价大涨的可能性并不大。而年底前若出台调控新政，明年的房价可能滞涨，甚至有下行趋势。2011年南京不少楼盘上演老业主因房价下跌而“维权”的一幕，今天疯狂买房的你，会不会明天也疯狂“维权”？
买到不称心房的风险
作为老百姓最大宗的消费支出，买房本应精挑细选，多方比较。但在癫狂的市场中，买房像买青菜萝卜一样随意，很多消费者的预期目标已经缩小到只求买到一套房，不挑楼层，不看户型，不问朝向，不管位置好坏。90平方米抢不到，120平方米的也行；采光好的中间楼层不指望，一楼、顶楼也可以；买沿街的房子也打破头，什么噪音、灰尘污染，那就不算个事。“买房”变成了“抢房”，最终买到不称心房的风险也加大。而房子自住少则几年，多则十几甚至几十年，这种“不称心”难以弥补。前段时间市民陈女士抢购了一套河西某小区的住宅，原本想买的90平方米房源没买到，就临时抢了套130平方米的房子，当时甚至对户型都没细研究，买完才发现，客厅朝北，几个房间面积都比较小，阳台更堪称“迷你”，户型的各种缺陷让陈女士颇为后悔，而多出的百万元房价款也增加了沉重的资金压力。
绕限购的风险
要买房，先离婚，成了当前楼市的一大怪现象。在限购令的严格约束之下，不少已有两套以上住房的人开始用各种方式谋求一纸购房证明。
除了假离婚之外，还有的人以父母、兄弟姐妹的名义买房，而这些绕限购行为具有一定的风险。假离婚弄假成真的例子已不鲜见。江苏省高级人民法院今年4月就已经明确，为买房假离婚，弄假成真想复婚的，法院不予支持。而若是以他人名义买房，房产证写了别人的名字，今后也有可能引发产权纠纷。为了一套房，夫妻离散，兄弟反目，这样的风险，你愿意承受吗？
百城房价连续16个月环比上涨 北京涨幅居全国之首
中国指数研究院昨日发布百城房价指数报告，数据显示，2013年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，环比上涨1.07％，自2012年6月以来连续第16个月环比上涨，涨幅比8月扩大0.15个百分点，其中79个城市环比上涨，21个城市环比下跌。9月环比上涨的城市比8月增加8个，其中涨幅在1％（含1％）以上的有34个，较8月增加3个。
同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年9月相比上涨9.48％，涨幅比8月扩大0.87个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为18179元/平方米，环比8月上涨1.72％，与上年同期相比上涨13.87％。其中，北京上涨3.75％，涨幅居全国之首。
分析认为，时至"金九"旺季，楼市继续升温，如北京截至9月底全市住宅成交量已超过去年全年，在去化压力不大的情况下房企拥有更多市场定价权，通过高价加推、减小优惠力度等方式提价；需求方面，在"国五条""房价调控目标"等政策效应逐渐弱化的趋势下，市场上涨预期渐浓，购房者结束观望并加快入市；土地市场方面，北京、上海、天津等城市接连出现高溢价地块，苏杭等地高价地争夺战等现象继续升温。在市场整体形势上行、地价上涨等因素正向带动下，百城价格指数持续上涨且涨幅再次突破1％。
值得注意的是，不同城市住宅市场表现明显差异化，北上广深等重点城市持续供应不足，房价上涨明显且未来上涨压力仍较大，需警惕未来调控政策升级风险；而多数三、四线城市房源供应充足，随着10月推盘量继续增加，房价整体以稳为主。
2013年三季楼市总结：各地房价控制目标不乐观
正文目录
一、2013年一二线城市市场全面复苏，中房指数已连续上涨15个月
1、全国：房地产住宅投资明显回升，商品住宅新开工全面回暖、销售面积持续走高
2、城市：一二线城市表现全面好于去年，三、四线城市正逐步分化
3、项目：中高档项目销售情况明显走好，刚需涨价后热度有所降低
4、房价：中房网指数连涨15个月，目前已高于调控前峰值8%
5、土地：土地市场热度一路飙升，一线城市中心城区地块集中入市推高地价
二、短期预测：政策面不会出现全局性加压，全国交易量将保持稳中有增
1、政策：新一届领导班子执政理念转变，短期内中央层面全局性加压不会出现
2、市场：全年商品房交易量有望突破12亿，两大因素决定一二线城市交易量保持平稳
3、项目：中高档项目受政策影响有风险，刚需产品依托市场需求有机会
4、房价：未来房价走势将先涨后稳，局部地区受政策影响中高档产品涨幅将有所放缓
三、长期预测：行业长效机制逐步建立，房地产行业迎来体制再造的新时代
1、房地产企业再融资开闸信号强烈，政府不遗余力推进供应端释放
2、兜底中低收入人群住房需求，十二五期间大力推进保障房建设
3、试水农用地流转体制改革，进一步释放经营性用地供应规模
4、打压投资投机补充地方税源，房产税的大力推进被寄予厚望
导语
本轮调控至今已经走过了3个年头，从2010年调控启动，到2011年调控全面加压，再到2012年的喊话调控，直到今天，国家层面领导班子的履新又为调控带来新的转机，一种以顶层设计为核心，以促供应为重点的全新的调控思路正在初现端倪。毫无疑问，政策面的变化在相当的程度上决定了房地产行业发展的轨迹，如果说过去十年以抑制为核心的调控造就了房地产行业高房价和高收益的黄金十年，那么这种全新的以促进供应为核心的调控思路将造就怎样一个新的十年？从这样的思考出发，我们希望通过对2013年已经过去的三个季度的梳理，看看在这种全新的调控思路下，房地产行业究竟经历了怎样的变化，它又将引领我们这个行业走向何方。
一、2013年一二线城市市场全面复苏，中房网指数已连续上涨15个月
步入2013年以来，市场继续延续2012年年底的高涨趋势，一二线城市市场全面复苏，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。究其原因，主要是2010年调控以来，市场成交量连续16个月处于低位运行，需求大量被积压下来；时至去年年初，市场大环境开始松动，前期积累下来的需求开始集中释放。2013年在相对宽松的宏观环境下，一二线城市延续了去年的热销趋势，市场全面复苏，表现良好。
1、全国：房地产住宅投资明显回升，商品住宅新开工全面回暖、销售面积持续走高
虽然7、8月处于传统淡季，但是纵观2013年三季度的市场成交量，市场销售量全面走高，基本与今年一季度持平，高于二季度的销售量，且明显高于去年同期水平。
从房地产开发投资来看，2013年1-8月中投资额达52120亿元，较去年同期增长19.30%，同比增速基本在20%左右徘徊，在经济企稳回升、房地产调控政策松绑的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。
商品住宅新开工方面，2013年1-8月，全国商品房新开工面积93713万平方米，同比增长3.26%。从2013年前8月商品住宅新开工面积同比增幅来看，已经完全走出去年的下跌区域，但较前期水平还相差甚远，仍处于历史较低水平。商品住宅新开工面积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。
根据统计局最新发布的数据，2013年1-8月全国商品房销售面积为63407亿平方米，较去年同期增长24.36%。究其原因，同比增幅变化如此之大有两大因素：一方面，2012年全国市场的回暖始于二季度，一季度商品住宅的地位成交拉低了2012年1-8月的总体水平；另一方面，今年以来，房地产市场火爆，一季度市场的末班车效应使得交易量不断刷新成交纪录，多数城市月度成交量达到3年以来最高水平，二季度"国五条"政策落空，市场继续延续高涨趋势，三季度各大城市地王频出，广州、深圳等部分城市预售证松绑，在一定程度上也促进了商品住宅的成交。
2、城市：一二线城市表现全面好于去年，三线城市正逐步分化
2012年在行业政策逐渐好转的背景下，积压的需求逐渐达到释放，市场交易量全面回升，而2013年1-9月市场维持了这一上涨趋势，成交同比增幅超过20%。纵观今年前9月的成交量，大多数一二线城市市场回暖，三季度虽然由于天气炎热等原因处于传统淡季，但是今年三季度的表现远远好于去年，各大城市地王频出，推高了当地房地产市场的热度。从数据来看，今年1-9月，一线城市的同比涨幅达到17%，而二线城市的同比涨幅也达到了22%。
一二线城市方面，从总体来看，1-9月一线城市商品住宅成交量同比去年增长17%，二线城市同比增长22%，除了广州、北京和成都三个城市同比增幅在10%以内，其余城市全部保持了10%以上的高位增长，应该说，一二线城市前三季度市场普遍高涨。这里要特别提一下北京，尽管1-9月北京商品住宅成交面积同比增速仅为4%，但是这并不意味着北京的市场热度不如其他的一二城市高：一方面，从供求比来看，供不应求的情况已经在北京持续了11个月，供求矛盾异常明显；另一方面，北京1-9月成交面积达915万平方米，照此计算，全年成交量至少将在1200万平方米以上，这对于北京市场来说将同样是相对高位，增速仅4%是去年同期高点所致。
三线城市方面，2013年典型三线城市1-9月成交量同比上涨16%，整体成交走势与一、二线步调基本一致。3月份赶末班车效应同样出现在大多数三线城市，月度成交量达近年新高。"末班车效应"淡化后，市场逐渐回归理性，二季度成交量虽然较3月有所回落，但仍保持在历史高位，三季度虽然处于传统淡季，成交量略低于二季度，但是依然维持在较高的水平。
值得注意的是，三线城市正逐步分化为两类：一类是，房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市，这类城市今年继续保持稳步发展步调，从2013年1-9月城市市场成交量来看，洛阳、北海等城市较去年同期市场规模增长都在50%以上，晋江同比增长了64%之多。另一类是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，今年风险快速积蓄。惠州、常州等城市1-9月商品住宅成交面积基本与去年同期持平。
3、项目：豪宅项目销售情况明显走好，刚需涨价后热度有所降低
从历史经验来看，我们认为正常的市场回暖周期应当经历三个阶段：其一，市场筑底之后刚需首先回暖；其二，市场筑底回稳、行情向好之时中高档改善型需求逐渐释放；其三，当市场热度全面升高后，部分持观望态度的投资型需求才会逐渐入市，市场全面回暖。而2012年以来的市场回暖恰好经历了整个过程，从统计数据来看，今年以来高档豪宅产品的占比已经越来越大。
从2012-2013年重点城市豪宅项目成交面积占商品住宅的比例来看，自去年四季度以来，大部分城市豪宅项目占比较前期有明显提升，尤其是对比限购全面升级的2011年更是如此，其中杭州、深圳、南京三城市，7-8月豪宅项目占商品住宅项目的10%以上，在各自城市都已经接近2009年时的历史高位水平。
刚需项目方面，由于价格不断走高，销售热度有所降低。对于刚需客群来说，对价格具有较高的敏感度，入市门槛高。根据288房价指数，各大城市房价已连涨18个月，房价不断高涨使得部分持观望态度的潜在刚需购房者退出房市。从2012-2013年嘉定新城板块的典型刚需项目来分析，可发现从去年到今年，在房价飙升的同时，刚需性商品住宅的去化率有所下降，如去年典型项目绿地瑅香公馆成交均价为13939万元/平方米，单月去化率达到了93%，而今年嘉定新城板块的典型热销项目步阳御江金都由于价格的上涨，大大影响了项目的销售量，开盘单月去化率仅42%。
4、房价：中房网指数连涨15个月，目前已高于调控前峰值8%
随着2012年4月份调控大环境好转以来，市场大环境开始松动，前期积累下来的需求开始集中释放，推高市场热度逐步，重点城市房价开始明显回升，至2012年底中国城市住房价格288指数已与本轮回调前的峰值持平。截至2013年三季度，指数已连续15个月上涨，超出调控前峰值8个百分点
2013年上半年房价上涨原因有以下三点：首先，从企业来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量动力。然后，从供应方面来看，市场持续回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价必要。最后，从需求来看，市场持续回暖增强了消费者信心，持观望态度的购房者逐渐入市，旺盛的需求也成为了高房价的推手。
5、土地：土地市场热度一路飙升，一线城市中心城区地块集中入市推高地价
一线城市及部分核心二线城市今年地市供求两旺，高总价、高单价成交地块频出，年内地王纪录频繁被刷新。三季度以来，地市热度持续，前8月全国土地成交总价TOP20排行地块中，有六成是第三季度成交的，一方面是三季度"重量级"地块供应增加，另一方面房企资金状况良好，进入新一轮抢地补仓阶段。全国18个典型一二线城市中有14个城市今年以来土地成交量高于去年同期，其中广州、太原、北京、上海、南京等5个城市增幅超过100%，土地市场成交火爆。
三四线城市土地市场分化明显，总体来说不如一二线城市。数据显示，三四线城市既有土地成交量比较大的城市，如连云港、九江、北海较去年同期增长超过了100%，其中连云港同比涨幅达到了612%，也有不如去年的城市，常州、惠州、东莞、中山等城市同比降幅均超过了30%，常州跌幅最大，达到了49%。从楼面价来看，三四线城市涨跌各半，两极分化明显。从总体来看，三四线城市土地市场今年以来的表现不如二线城市。
从溢价率来看，各城市成交溢价率50%以上的土地幅数较去年明显增多，一二三线城市占比增幅分别上涨了10个百分点、5个百分点以及9个百分点，而一线城市低溢价甚至底价成交占比大幅下降，从去年全年的75%下降至现在的58%，二三线城市低溢价成交土地幅数略有下降。
一线城市土地成交溢价率提升最快，主要是由于土地的稀缺性所致：一方面，一线城市中可以用于开发的土地正逐年减少，尤其是一线城市中心城区，近年来成交的土地已经越来越少；另一方面，一线城市较为发达的交通催涨了市郊区域的土地价值，企业对于仅有的市郊区域的土地供应竞争愈加激烈，溢价率也随之上涨。
土地市场热度高涨，一二线城市中心城区地块集中入市，高溢价土地频出，不断刷新土地单价、总价排行榜。2013年1至8月TOP20地块成交总价门槛已经从去年全年的17亿上涨至现在的40亿，涨幅达135%，而单价方面，去年单价地王成交单价为33831元/平方米，今年截至目前单价地王已达51046元/平方米。我们认为，三大因素促成了今天尤其是三季度土地市场的热销。第一，企业主观拿地的意愿非常强烈。从2012年5月至今，商品住宅市场进入去库存时代，企业销售业绩节节攀升，土地储备逐渐不能满足日益增长的需求规模，这种有钱缺地的局面造成了企业在过去的三个季度中强烈的拿地愿望；第二，土地供应端政府推地的积极性也在增强。2013年恰逢政府履新，土地出让收入作为财政收入的重要来源，首当其冲地成为地方政府重点谋划的对象。这种热情不仅仅体现在地方政府推地的数量出现大幅度的增长，地块的质量较前期也出现了明显的突破，众多稀缺性地块的集中出让共同促成了土地市场的盛宴；第三，企业内部管理的调整也是推动土地市场繁荣的一个重要因素。有相当一部分企业在2011年几乎没有进行任何土地储备，为了尽快补充库存，近期这部分房地产企业在投资团队上的投入出现了明显加大，激励机制也变得更加灵活。这种企业内部的调整也在一定程度上促成了企业拿地的积极性比往常要更高。
二、短期预测：政策面不会出现全局性加压，全国交易量将保持稳中有增
随着9月的结束，三季度接近尾声，2013年最后一个季度正式向我们走来。在经历了4年的调控之后，2013年的房地产市场将以怎样的面貌收尾，政策面会不会出现新一轮的加压，房价上涨的压力会否持续，哪些项目会在近期内热销，市场交易量又将达到怎样的规模？我们试图给出自己的解答。
1、政策：新一届领导班子执政理念转变，短期内中央层面全局性加压不会出现
本轮调控严格意义上从2010年便已经开始，主要意在修正09年过于激进的房地产政策，主要手段集中在对于银行房贷的收紧，本轮调控至此正式启动；进入2011年，限购政策开始全面铺开，一二线城市被要求严格执行限购标准，甚至到了7月，个别三四线城市也被要求加入限购城市名单。2012年2月初，央行在其官方网站上正式宣布，将支持首次置业家庭的信贷需求，以纠正过去一年中一刀切政策对刚需的误伤。可以看到，在2010-2012年，房地产调控主要集中在限贷和限购等行政性的手段上。
2013年适逢中央领导班子换届，从中央层面在各种公开场合的表态以及重大会议的纪要中，我们开始窥探到些许不同于前任的新迹象。无论是从央行对银行拆解利率上升的态度，还是从年中时的中央政治局会议上针对房地产的表述，再或是房地产再融资开闸的预期，我们看到新一届政府正在越来越多倾向于使用更加市场化的方式，过去常见的行政性强制手段开始变得难觅其踪。
正是基于这中执政思路上的新变化，我们认为，四季度类似年初国五条这样中央层面的强制性行政调控出现的几率不大。但是考虑到长效机制不可能在短时间内建立，因此短期性以地方为主的局部性调整(例如房价控制目标)将难以避免。根据各地房价上涨压力的不同，四季度地方政府的调控方向将出现分化：房价上涨压力较大的城市的政策面将依然保持严谨，典型城市如郑州，于9月初在原有的限购基础上又做出了新一轮的收紧；而对于那些房价上涨压力不大的城市，如温州、芜湖等，局部放松并没有遭遇中央的叫停。
2、市场：全年商品房交易量有望突破12亿，两大因素决定一二线城市交易量保持平稳
一二线城市方面，两大因素决定了四季度商品住宅成交量将出现趋稳：
其一，双16行情的影响正在逐渐淡去，支撑过去16个月成交规模迅速扩张的基本面正在丧失。从2012年5月至今，全国商品住宅市场迎来全面复苏，其根本动力在于：2011年1月开始调控积压需求和2012年本期需求两股力量所产生的叠加效应。简单计算一下，从2011年1月到2012年4月，需求大致被积压了16个月；相应的，从2012年5月至今，需求释放也已经持续了整整16个月有余。据此我们判断，前期积压下来的这部分需求的释放已经接近尾声，在积压需求和本期需求(主要是刚需)双重裹挟下的交易量持续大规模释放，随之将告一段落。
其二，一二线城市目前房价控制目标完成情况不甚乐观，未来一段时期将面临着调控政策收紧的可能。年初时国五条要求省会城市、计划单列市以及直辖市必须制定本地的房价控制目标，一二线城市首当其冲成为政策的打压对象。而从8月国家70大中城市房价指数来看，绝大多数一二线城市的完成情况堪忧。在这个背景下，地方政府很有可能为了在年内完成房价控制目标，而对房地产调控做出进一步的局部加压，或者从行政手段上对成交结构进行调整。基于以上两个因素的影响，我们判断一二线城市未来的交易量将在上半年的基础上保持平稳，难以再出现大规模的增长。
三四线城市方面，市场分化的可能性正在加大，基本面向好的城市将迎来成交的新台阶，而基本面不理想的城市则恐怕很难出现进一步的起色。2010-2011年两年间，以限购政策为核心的房地产调控在一二线城市逐渐铺开，三四线转而成为众多企业掘金的热土。旺盛的拿地需求造就了地方政府供地热情的集聚膨胀，诸多三四线城市在过去几年中土地供应充足。对于那些正处于房地产上升周期的城市来说，充足的供应是后续销售的有力保障，四季度成交将再上一个新台阶。而对于另一些基础较差的三四线城市来说，四季度的成交恐怕将难有起色。
一方面，一二线城市的交易量将保持平稳；另一方面，三四线城市中一部分出现上涨一部分保持平稳。由此我们判断，四季度全国商品住宅交易量将在当前的基础上稳中略升，全年商品房成交量将保持在12亿方左右。
3、项目：信贷收紧将影响中高档产品销售，房价继续上涨也将阻碍刚需入市
中高档项目方面，今年下半年以来的银行信贷收缩很有可能延续，尤其是二套房贷政策有可能出现的收紧将对中高档需求的释放产生较大的影响。近期，我们曾针对全国各线城市商业银行做过一轮房贷发放情况的调研，发现大多数银行审批难度明显加大、放款周期有所拉长，在我们看来，虽然当前银行信贷收缩主要出于对自身资金面的考虑，并不意味着新一轮房地产调控正在展开，但其对于需求释放的抑制作用却是相同的，尤其对于一部分支付能力其实有限的改善型需求而言，这将进一步削弱其入市的能力。
另一方面，房价持续上涨将继续提高刚需购房门槛，预计中低端项目总体销售情况将有所降温，相对于改善型需求和投资需求而言，刚需群体对价格的敏感度更高，其释放空间绝不可能是无限制的，以上海为例，我们认为总价200~300万是绝大多数刚需购房者的承受力顶部，一旦超过这个总价水平，则市场中的有效刚需将大幅缩减，而随着房价自去年下半年以来的持续上涨，诸多城市目前的中低端项目价格其实都已逼近各地的"红线"。另外，银行信贷的收紧无疑也会对刚需购房产生重大影响，这部分客群对贷款的依赖程度相比中高档需求来说更高，事实上，在我们先前的银行调研中，已经发现有个别城市、个别商业银行明里暗里降低了首套房贷款成数，如果这类情况蔓延，则将使刚需入市的难度进一步提升。
4、房价：未来房价走势将先涨后稳，局部地区受政策影响中高档产品涨幅将有所放缓
从市场面来看，房价涨跌是受供求关系因素影响，而由于存量的持续减少，我们预计未来房价将先涨后稳。首先，房价短期内会持续上涨是因为存量已经逐月跌至历史最低水平，由于前几年土地供应过少，致使今年成交释放之后各城市存量水平直线下降，南京消化周期已不足5.2个月，而北京也不足6.1个月。存量的持续减少，使得市场供应不能够跟上持续释放的市场需求。但是，这种供不应求的态势在四季度和明年会有所改观，从而放缓房价的上涨势头：一方面，从企业的角度来看，今年上半年开始，各大企业纷纷加大新开工面积，典型企业如世茂，2013年上半年新开工面积甚至达去年同期的5.61倍之多；另一方面，从城市的角度来看，多数城市今年四季度开始将大幅增加商品住宅的供应量水平来缓解目前的供求矛盾，上海将在10月推出26个全新项目，较9月增加44%。
除了市场因素外，在我们看来，政策面也是影响部分城市房价的另一大因素，由于完成房价控制目标的压力持续释放，尤其是部分一二线城市，中高端产品申请预售证入市受到一定影响，所以预计局部地区未来中高端产品房价上涨幅度较刚需产品小。
三、长期预测：行业长效机制逐步建立，房地产行业迎来体制再造的新时代
2013年3月，新一届政府班子上台，房地产政策面百废待兴。从中央高层一系列已经公开的举措中我们看到，一项设计精密的房地产调控长效机制体系正在逐步酝酿中初现雏形。
1、房地产企业再融资开闸信号强烈，政府不遗余力推进供应端释放
不同于以往一味打压需求的调控思路，本届政府正不遗余力地推进供应端的充分释放。放开房地产企业再融资的闸门是其中一个非常巨大的进步，这意味着政府已经从过去那种通过打压资金链逼迫房企降价求售，转变成今天的通过支持房企融资促成供应增长，从而平抑房价过快上涨的思路上，作为房地产行业产业链当中的一员，我们非常乐于看到政府正在做出这样更加尊重市场规律的转变。
2、兜底中低收入人群住房需求，十二五期间大力推进保障房建设
保障房建设的大力推进也是新一届政府促供应的一大体现。2010年是本轮保障房大跃进正式开启的年份，2011年1000万套，十二五期间3600万套起码昭示了政府已经意识到了过去十多年中保障房建设的严重缺位。尽管在推进的过程中，仍然存在由于缺乏经验而带来的诸多问题，但是显然新一届政府已经意识到并正在逐步改善。诸多地方政府(如郑州、常州等)先后宣布放弃经济适用房，转而进入以公租房为主的保证房时代让我们看到了其中的反思和努力。
3、试水农用地流转体制改革，进一步释放经营性用地供应规模
加快制定农用地的流转也已经进入到了国土部门的议程。目前，国土部门已形成关于改革完善土地管理制度的框架建议，有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。业内传一份事关农村土地改革进程的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市，按照文件要求，被确定的28个试点市县将于今年8月至9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转。
4、打压投资投机补充地方税源，房产税的大力推进被寄予厚望
对于抑制投资投机需求，通过用一种等量级的政策去代替当前的限购已经基本在业界达成共识，房产税被寄予厚望。不同于同样意在打压投机需求的限购、二手房交易税费等，房产税更温和，也更细水长流，非常适合作为一项长期税制在全国推广。而从中央政府近期频繁的表态来看，房产税试点的铺开已经板上钉钉。当然，从目前已经试点的两个城市来看，房产税抑制投资投机的效果并不明显，但是鉴于抑制需求对于控制房价而言，本身就是一种指标不治本的辅助性措施，所以只要政府不遗余力地推进供应放量，从而把房价控制在合理的涨幅区间，自然会降低投机性资金进入房地产市场的概率，房产税作为一项补充性的增加地方税源的税制所起的作用已经足够。
以促供应为主，以抑需求为辅，本届政府的调控思路已经逐渐清晰，这种完全不同于前任的调控思路令我们耳目一新，同时也为之振奋。我们看到新一届政府在吸取了前任的经验和教训的基础上，又一次重拾了对房地产顶层设计的系统性构建。毫无疑问，这种转变将引领中国房地产行业在经历了遍地黄金的十年后走向未来，我们拭目以待。
结束语
总的来说，我们认为第四季度房地产市场乐观中隐忧。乐观的一面是，新一届领导班子执政理念逐渐发生改变，而市场也延续了2012年年底的高涨趋势，一二线城市市场全面复苏，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。但是也有令人担忧的一面，各地持续上涨的房价使得全年房价控制目标纷纷告急，部分地方政府正酝酿进一步出台调控措施以确保房价控制目标的实现。
而从长期来看，房地产市场在经历了创造的十年和迷失的十年之后，进入了再创造的新时代：调控逐渐显现出更多的"去行政化"、市场化，以促进供应为主的调控思路已经清晰，行业的长效机制将逐步确立。
任志强：房价一直便宜 上海工薪听完都崩溃
上海房价还要涨！而且会涨到十万！
在前不久的一篇关于"房价还将上涨"的新闻中看到，可以在将来，上海的买房报价，将打破每平米十万元。这关于如今现已是"负债累累"的刚需买房者来说，将是一个"平地风波"：将来的房子不只没有"挤掉"泡沫的可以性，而且还将愈演愈烈。那么作为沪上出名的金融媒体，我们上海热线财经频道其实也一贯很关心其时沪上群众民生的工作，尤其在买房方面，我们也曾大力做过抢手的报道，关于以上的新闻，是不是真的会涨到10万那样可怕的数字呢？我们沪上许多80后、90后的年青兄弟是将来的买房主力军中，关于这样的消息，又有啥处置良方呢，今天我们就为我们来掀开这楼市暴升反面的底细。
百姓观念一：经济发展，房价上涨体现价值规律
"如今经济越来越兴隆，公民的日子越来越好，公民赚的钱越来越多，房价的上涨是符合社会需要，体现了价值规律的。没理由你赚了钱，不让别人赚钱。"在上海经商的赵女士对我们上海热线财经小编说，"我认为其时上海的房价仍是很合理的，看看近几年来的北京，和我们上海的整体上涨趋势，反被不少。"赵女士的观念也有有些民众附议。他们认为一个区域的日子水平是评价这个区域的经济发展的标志，公民的日子好了，楼市的上涨符合经济规律。
百姓观念二：加大下调力度，严控其时房价
首要，我们上海热线财经频道小编就找到了一位单身的80后，"如今成婚，女方都需要男方在市区买房子，房价又那么贵，我都准备打光棍了。"家住松江区的张先生半开玩笑地对我们频道的修正说，"真希望有关部门能进一步加大下调力度，严峻操控其时上海的房价。如果让产商能把报价降到2005年的房价一样就好了。"和张先生一样希望房价下降的民众还有许多，他们希望房价能降一点，再降一点，能让自个和孩子可以在市区买房。
百姓观念三：上海房产，出资趁早
虽然民众大多数都对高房价发憷，可是作为出资产品，地产就又是另外一只情况了，我们上海热线财经频道的修正也采访到了一位此前出资房地产的市民，前"近两年，房价在国家的严峻调控下，但我们上海的房价仍是有缓慢的上升趋势。"某公司上班的陈先生告诉我热线财经的修正，"我觉得在将来几年，上海的房价可以还会缓慢上涨，趁如今房价还在我的承受能力范围内，早点把房子买了，往后一定会增值。"我们在各售楼款待中心晓得到，和陈先生有一样主见的人也有不少，都考虑到房子还会增值，趁早买了。
一样，关于这次新闻的真实性，上海热线财经频道也拜访了几位楼市教授，教授也表达了自个的观念：
说起其时的房价，教授认为北京上海这些一线城市的房价难跌："物价在涨，菜价在涨，人工在涨，地价不跌，凭啥房价会跌呢？这可以吗？"业界有共同的是，房地产黄金期现已结束，如今进入房地产白银期，从长远来看，房地产依然具有保值和增值的特性，还会呈螺旋式上升。就算出台房产税，也不用过火担忧，房产税同房价涨跌没有关系，难以对房价起到明显的抑制作用，其时上海的房产税率在0.4%-0.6%，比照房价的涨幅，实在是"意思意思"。
教授标明他早年断言："过10年来看，如今的房价可以都是凹地。"本轮房价调控至今，虽然不能一定房价触底，但可以说现已到了底部区域，2013年-2015年房地产可以会发作一波比照弱小的反弹，这波反弹往后，房价将进入底子平稳期，虽然没有大跌的可以，但也再无暴升的机缘，那时将不宜许多出资房产。上一年下半年以来都是买房最佳的机缘，其时仍是房价的稳守时，因此改进型的人大约卖房，然后再买房，一般不会吃亏。
任志强：房子没到真正贵的时候 以后更买不起了
房子还没到真正贵的时候。现在不买，涨了以后你就更买不起了，这是已经发生了几十年的现实。如果现行土地政策不发生变化，公共资源配置情况不改变的话，房价继续上涨的情况，还会延续很长时间。
20年前就倡议政府应该出台廉租房等保障性住房制度，而且在历次房地产调控中都精准预测房价走势的任志强，无疑是对房地产政策最有资格发声的业界大佬。
9月22日，在他的回忆录《野心优雅》新书发布会后，任志强在接受记者采访时表示，"如果按原有条件去扩大试点，没有意义。应该把上海和重庆这两个城市试点之后的优缺点总结出来，这样，才有扩大(试点)的条件。"
记者：国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟日前向全国人大常委会作报告时，都提到"扩大个人住房房产税改革试点范围"。业内人士推测，今年下半年房产税试点将扩容。你认为试点应如何推广？
任志强：扩大试点是有可能的，但是如果按原有条件去扩大试点，就没有意义。那是扩大城市，不是扩大方法。现在方法都没有(找对)，凭什么扩大城市？如果试点搞两年都没有成果，就该废了。
记者：对于房地产市场的政策表述，新一届领导班子与上届政府有很大差别。现在几乎不再提调控、提打压房价，而是把保障性安居工程建设提升到新的高度，同时，进行棚户区改造，推动住房反抵押养老等。对于这一思路，你认同吗？
任志强：有些思路我是认同的，特别是对中央提出要建立全社会保障性住房制度。我在1998年就提出这个观点了。如果从那时候推进，到现在，全国保障性住房早就超过40%了。你还会担心房价问题吗？
现在政府充分认识到这个问题的重要性，并且想好了解决办法，那么无非就是时间问题。不过，他们现在的做法，恨不得在一两年之内就解决了，盲目搞大跃进，这是不对的。
记者：近期，北京房价的飙升引起老百姓的恐慌。有人甚至担心会涨到10万、15万元。你判断还会继续上涨吗？
任志强：房子还没到真正贵的时候。现在不买，涨了以后你就更买不起了，这是已经发生了几十年的现实。如果现行土地政策不发生变化，公共资源配置情况不改变的话，房价继续上涨的情况，还会延续很长时间。
记者：能否具体谈谈对土地政策和公共资源配置改革的政策建议？
任志强：从现有讨论看，政府已经提出一些土地制度改革的想法，可能会在十八届三中全会后出措施。比如说，关于农村建设用地的确权问题，还有农用耕地的扭转问题，这些都可能涉及到未来土地制度的变革。按照新文件的提法，有可能把农村的建设用地，纳入到统一的公开交易市场交易。这是在公有制不变的基础上，允许集体所有制土地参与建设和流转。这就是第一步改变。
如果再做多一点的话，下一步应该推动土地私有制改革。如果不走这条路，希望依靠政府实现公共资源配置是不可能的。
需要说明的是，并非实行了土地私有制，房价就不涨了。由于我们还没有完成城镇化建设，这一过渡期还很长。
记者：这一过程中，有哪些难点？
任志强：比如，土地的确权问题。我们了解的情况是，地方政府不愿意确权，为什么？因为，不确权，地方政府就可以随便征地，并且低成本征地。这又涉及税收等多项重大制度改革。中央政府能不能做到与其决策能力有关。此外，还有众多利益掺杂其中。在利益面前，李克强总理提出要"断腕"，我不知道政府能不能"断腕"。
从房企现金流看房价
上期专栏中，我们对"招保万金"四大房企的现金流状况进行了分析，本期我们继续通过之前分析得到的结果及其含义和读者朋友们进行探讨。
第一，用预收款、当期盈利和借款所得的现金大量置备存货，以递增的速度大量囤地囤房的商业模式，意味着什么？
大家可以细细琢磨，这种扩张模式的前提是什么？如果没有一拨又一拨的购房者自愿地为房地产商绘出的图纸埋单，这种模式可持续吗？影响房企乃至整个房地产行业的，是购房者的支付意愿和支付能力。
购房者对未来房价的预期，是影响其购买意愿的重要因素。因此，招保万金等房企，是赌在可预期的将来，房价会持续上涨；赌在可预期的将来，购房者也会认同这一预期，而不会认为房价会下跌。但是，这世间有只涨不跌的市场吗？
再好再急需的东西，如果超越了购买者的支付能力，也只能堆积在库房里，这是常识。这是否可以部分解释四大房企的存货不断的攀升？这是不是意味着我们可以把房价和购房者的支付能力相联系来理解房价的合理性？那种认为国际通行的房价收入比不适用中国的观点，是否有悖常识？
我们顺着这一思路来对四大房企的运营模式的可持续性进行评估。购房者买房的钱无非来自收入、储蓄和获得的借款，这三者决定着购房者的支付能力。我们就从这三个方面对当下的房价情况进行一些分析：
从房价收入比来看，根据我们的测算，上海房价是收入的26.64倍，北京等一线城市的情况与上海大致相同。而世界银行专家Andrew Hamer认为，合理的"房价收入比为3至6倍" ，当"达到5倍时，大多数人就会无力购买" 。诸如美国等西方发达国家的房价收入比一般在3~6倍之间。从这些数据的比较来看，中国一线城市的居民，相对于如此高的房价，是否具有支付能力？
我们从储蓄的角度看，可支配收入剔除消费支出，即为人均储蓄。仍以上海为例，从2012年城镇居民人均可支配收入40188元中扣除人均消费支出26253元之后，人均储蓄为13935元，一个两口之家，年均储蓄27870元，购买一套100平方米的公寓，需要储蓄76年。
我们再从借款的角度分析。相对于目前的高房价而言，潜在购房者的支付能力是不足的，这是不是可以解释房地产企业居高不下的存货水平？是不是可以推断，依靠预收款支撑巨额存货的商业模式是不可持续的？
第二，高资产负债率、高财务杠杆意味着什么？
这里我们不妨首先研究一个小的情景案例，然后高财务杠杆的隐忧就立即显现出来了。比如某项目需要2元的总投资，繁荣时支付利息之前的投资报酬率为15%，萧条时为3%，不考虑所得税。
如果不举债，2元总投资均由股东投，那么总投资/股东投资，即财务杠杆是1倍，繁荣时项目的投资报酬率即股东的投资报酬率，为15%，萧条时股东的投资报酬率为3%，波动幅度为12%。
如果股东只投1元举债1元，利率为10%。此时总资产/股东投资，即财务杠杆为2倍。繁荣时支付利息之前的利润为15%×2=0.30元，支付0.10元的利息之后，股东的利润为0.20元，股东的投资报酬率为20%。萧条时支付利息之前的利润为3%×2=0.06元，支付0.10元的利息之后，股东的利润为-0.04元，股东的投资报酬率为-4%。股东投资报酬率的波动幅度为24%，被放大了2倍！刚好是此时的财务杠杆！
这一情景案例告诉我们，高负债的企业，股东的投资报酬率和股东的现金流，对经济周期更为敏感，繁荣时可能赚取得更多，萧条时则可能赔得更惨！这一情景案例，是普适的真理，不会因为你是中国房企而"法"外开恩。
换言之，如果财务杠杆是3.4倍或5倍，这是不是意味着四大房企的股东的投资报酬率的波动幅度是不举债企业的3.4倍或5倍？这是不是意味着这些房企在繁荣时比低负债的房企赚得更多？在萧条时将比低负债的房企赔得更惨？为什么李嘉诚的长江实业[简介 最新动态]和和记黄埔的财务杠杆仅为1.2倍？这是不是意味着包括保利地产[简介 最新动态]在内的四大房企，在豪赌中国经济永远繁荣？
第三，逐渐放缓的存货周转率意味着什么？
存货水平逐年大幅攀升，存货周转周期逐年延长，存货周转速度逐年放缓，无非有这样几个方面的含义：
其一，正如同我们在杜邦分解等文章中曾经指出的那样，如果想要赚取足够高的投资报酬率，在周转放慢的情况下，就只有提高价格、降低成本或两者兼而有之。或许当下房价持续上涨，这是原因之一？
其二，我们不妨从市场的供给和需求的角度来进一步分析，库存持续增加，是需求的增长大于供给的增加，还是供给的增加大于需求的增加？存货水平周转放慢，是意味着销售的增长跟不上库存的增长，还是销售的增长快于库存的增长？供给增加大于需求的增加、库存的增加快于销售的增长，当前的价格持续上涨是可持续的吗？依靠预收款支持大幅增加的库存这一商业模式是可持续的吗？
概言之，不可持续，就意味着未来某时刻一定会改变运动的轨迹。正如同拉到了极致的弓，松手之际，此前积聚的势(能)，会导致弦以加速度回归原点。依赖土地财政和高杠杆的经济发展模式的不可持续性，依赖预收款和高杠杆的房地产经营模式的不可持续性，也是如此。何时回归？回归于势尽之时！回归于有支付能力的少数购房者全部进入市场，回归于百姓的储蓄耗尽之时，也可能回归于中央政府主动牺牲增长速度以求结构调整之时。
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