房地产业 2010年有三大投资主题

　　 2010年度，房产股的投资机会在哪里呢？目前，浙商证券代表部分市场人士的看法是，明年房产股缺乏整体性机会，重点应放在寻找资产升值等主题投资上。
　　2010年房地产板块业绩增长无虞。在2009年商品房销售强劲反弹的背景下，房地产板块预收账款大幅增长超6成，基本锁定2010年业绩。在房价上升5-10%等基本假设下，浙商证券预计2010年板块营业收入为2904-3504亿元，净利润为436-526亿元，同比增长20-44%。
　　在2010年国家宏观调控政策相对宽松（"前松后紧"+"整体宽松与局部紧缩并存"）的背景下，行业资金链无虞、行业业绩增长有保障以及不断强化的通胀预期和地区性的热点，房产股基本面良好。
　　投资主题A：寻找资产升值机会
　　在"积极的财政政策与适度宽松的货币"所构成的宏观经济政策环境下，不断强化的通过预期带来房地产行业资产升值，表现为房价的上升与地价的上升。建议从土地储备规模和土地价值结构性升值两个角度寻找投资标的，前者关注保利地产等土地储备体量大的公司，而后者则聚焦在旧城改造中能受益的城投类公司，如宁波富达等。
　　投资主题B：寻找热点地区机会
　　在由"一线城市向二三线城市过渡"的行业发展规律下，区域经济发展规划和城镇户籍限制放开将加速推动房地产行业向潜在的区域高地转移。鉴于区域内的中心城市（主流的二三线城市）的优势，建议关注相关区域内的省会城市和计划单列市，并寻找所在地的龙头公司。
　　投资主题C：寻找业绩爆发机会
　　商品房销售与结算的不同步性（1-2个季度的"时滞"），使得预收账款成为公司未来业绩释放的指示器。建议投资者追寻着上市公司业绩保障率、每股预收账款和股价含金量（股价所含有的预收账款量）的轨迹，积极参与2010年的年报行情和中报行业，大部分的预收账款将转化成令人渴望的公司业绩。
　　□重点股票滨江集团
　　经过多年的发展，公司在杭州房地产行业中确立了领先地位，成为区域性一线城市中高端住宅地产的龙头，占杭州主城区住宅
　　开发市场份额的6%-7%。
　　目前杭州土地供应总量有限，成本逐年攀升，而住宅供应量受制于土地整理进程以及土地出让的规模。近年来杭州住宅供应一直难以放量，房价长期趋升，凸现出公司廉价土地的开发价值。公司在钱江新城少量住宅供应的背景下规模过半，稀缺性凸显；同时，公司还有大量项目在西湖、城东新城以及周边城市滨湖区域，地段稀缺，含金量高，开发价值不言而喻。
　　当前公司项目有15个，建筑面积达335万平米，可售建筑面积达274万平米。
　　新湖中宝
　　公司最大优势是土地储备丰厚，目前拥
　　有近900万平方米土地储备，主要分布区域经济较为发达的长三角地区以及部分环渤海区域。其中苏浙沪三地项目储备占比接近80%。由于长三角地区经济发达，房地产发展前景向好，加之公司75%的项目是2005年之前获取的土地，平均地价很低，毛利率较高。由于拥有众多的可销售项目，进而有效增加公司的可结算资源，这将给其带来丰厚的收益，提升公司的盈利能力。
　　公司金融概念众多，其中参股券商、期货及参股银行概念突出，想象空间较大。此外公司是正宗的期货概念，控股新湖期货，目前该公司金融期货经纪业务资格已获得核准，一旦股指期货推出，其业务量将获得增长。

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