2010年楼市行情十大预言
  [行业动态] 日期:2009-12-25

   新年预测
  预测总是件吃力不讨好的事情。回头看看即将结束的2009年,地产行情几乎超乎所有人的预料。即使如此,我们依然在岁末大胆放言2010年的楼市,结论或许有对有错,唯一可以自信的是采取客观中立的立场,没有迎合、没有忽悠。
  1 金融政策:调整在即
  国务院多次提到要防范金融风险,专家认为明年的金融政策需要从两个方面来调整,一是针对个人的按揭贷款,应通过差别化信贷政策,加大首套与二套房贷款条件之间差别化政策的执行力度,遏制住房价格过快上涨;二是针对房地产企业的开发贷款,在要求企业增加供应量的同时,注意防范风险。
  美联物业市场研究部总监张大伟认为,改善性住房界定不清,明年银行对二套房贷款很可能严格执行基准利率上浮10%。另外,北京84号文件等抑制市场信贷不理性的政策将会延续。而且将来银行贷款评估值可能继续低于市场成交价,从而令不理性的恐慌性需求因首付及信贷问题而减少。
  点评:金融税收在房地产调控中一直发挥着重要作用,优惠政策预期而导致的眼下市场行情飙升就非常说明问题。调整是必然的,但力度多大还是未知。
  2 房源供应:前紧后松
  亚豪机构认为,今年上半年住宅建设开工量不足,同比出现了较大下滑。直到下半年楼市回暖火爆后,开发商才又加快了开发建设的步伐。受此影响,明年上半年楼市整体的供需关系仍然比较紧张,尤其是主流产品更是如此。一手房在售存量不断减少,这种状况在2010年一、二季度不会有明显改善。即便到了三、四季度,供应量有所增加,但结构性供需矛盾仍然会出现。
  点评:买房人希望不要像抢冬储大白菜一样抢购房子,更何况房子的价格需要几个家庭的财力才能承受。或许进一步加大的保障性住房建设力度,能够起到增加市场有效供给,达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的。
  3 土地市场:严控地价
  城中心土地供应越发稀缺,明年京城供地必然以五环外作为主力区域。其中,受南城发展新机遇影响,大兴、房山的供地将明显增加。
  从土地供应结构来看,明年将着力增加政策性住房的土地供应量。市政府明确表示,明年北京全市住宅供地的50%以上用于建设居民自住型、改善型等各类政策性住房。
  受中央政府调控的影响,各级政府必然要加大对土地价格膨胀的控制,这也必将抑制明年的土地价格上涨速度,阻止疯狂拿地冲动。
  点评:作为房地产开发的源头,土地一向是开发商不懈追求的目标。随着房地产企业IPO和增发热情的持续释放,明年的土地争夺将依旧持续今年的热度。不过,受到中央调控的影响,土地价格必将受到严格控制。
  4 征物业税:有望试点
  今年12月7日,中国社科院在北京发布"2010年经济蓝皮书"。专家组指出,在2010年和2012年,我国可进行收取物业税的试点改革。
  关于开征物业税,近几年一直纠结着楼市。每逢房地产投资热度高峰,市场都会自上而下发出开征信号。不过,尽管政府多次提出这一敏感话题,却一直只闻雷声不见雨点。这让明年究竟是否进行物业税试点又成了一个谜团。
  按照国际惯例,物业税主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都缴纳一定税款,且税值随着不动产价值的升高而提高。物业税其实是把原有涉及房地产的土地出让金、土地增值税、契税、印花税等多种税费统一,把一次性的大额费用转化为分年度支出,其本质上则是对房地产征税方式的调整。一旦开征物业税,就会大大降低购房者在购买、流转过程中的成本,而其在持有环节的成本将大大提高。这也必将抑制投机型房产投资行为的冲动,从而起到净化市场秩序、防范泡沫的作用。
  点评:物业税的开征首先要带来土地产权制度的改变。这是我国推行物业税的最大难点。其次,需要对个人房产的情况进行全面深入的调查摸底,还要对征收标准进行确认,其中如何区分自住和投资界限、如何根据不同时间节点评估房产价值都是难点。尽管开征物业税困难重重,不可能一蹴而就,但其对于规控房地产市场秩序有着极为深远的意义,开征也只是时间的问题。
  5 产品特点:豪宅盛行
  市场、政策两方面利好效应的叠加作用下,明年的北京房地产商品住宅市场总供应量将会大于今年。从产品供应特点来看,因为城中心地块的逐渐减少,五环外产品将成为明年的供应主流,尤其是房山、大兴、顺义市场,受到规划等方面的利好,住宅市场将进入开发高潮,项目竞争也将达到前所未有的紧张程度。基于市场对品质住宅需求的回归,这些近郊的低密度生态大盘有望受到追捧。
  城中心项目越发稀少,明年的新盘仍将保持容积率高、价格走升的特点。今年年底开始,不少烂尾楼盘活再入市。预计明年仍有不少这类产品入市。这些项目多数位于四环内的热点商圈内,以商业立项为主,预计产品形态也以密度较高的城市精装公寓为主。
  脱离城中心与郊区的概念,明年总体来说,为了实现良好的销售业绩,开发商将不得不选择在产品品质上下功夫,这将导致北京房地产市场泛豪宅化倾向的出现。豪宅的定义也将改写,不仅仅是位于中心城区、占据了核心优质资源的项目,在远郊新城的轨道交通沿线也将集中打造出豪宅产品,2010年北京楼市高端化趋势将进一步凸显。
  点评:一方面,平稳发展拒绝暴富的调控思路已经开始控制楼市下一轮走势;另一方面,市场的火热也将促使开发商着力于比拼楼盘魅力。因此,无论是普通住宅还是"豪宅",无论是在城中心还是近郊,"品质化"都必然会成为明年的楼市主题。

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