2009年前三季度广东房地产市场分析报告
2009年前三季度广东房地产市场分析报告
广东省房协市场分析课题组
（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、
广东省统计局固定资产投资统计处）
一、社会经济环境
今年前三季度广东宏观经济企稳回升势头增强，完成国内生产总值26418.08亿元，同比增长8.6%，增幅同比回落1.8个百分点；与上半年相比，提高了1.5个百分点。完成全社会固定资产投资8521.85亿元，同比增长17.93%，增幅提高0.31个百分点。城镇居民人均可支配收入16402.0元，同比增长9.6%；扣除物价因素，实际增长12.9%。
二、数据分析
（一）房地产投资
1、完成开发投资
前三季度广东房地产完成开发投资1868.59亿元，同比下降8.12%，但比上半年收窄了7.28个百分点，总体已超过2007年同期水平。固定资产投资占GDP比重为32.26%；房地产开发投资占GDP比重为7.07%，比全国平均水平低4.43个百分点（见表1、图一）。
表1 全国与广东完成房地产开发投资数据表 单位：亿元
|
地 区 |
时 间 |
国内生产
总值 |
固定资产
投资 |
房地产开发
投资 |
固定资产投资占GDP比重 |
房地产投资占
GDP比重 |
|
全 国 |
2008年前三季 |
201631 |
116246 |
22058 |
57.65% |
10.94% |
|
2009年前三季 |
217817 |
155057 |
25050 |
71.19% |
11.50% |
|
同比增长 |
7.7% |
33.4% |
17.7% |
13.54百分点 |
0.56百分点 |
|
广 东 |
2008年前三季 |
25299.68 |
7225.94 |
2033.72 |
28.56% |
8.04% |
|
2009年前三季 |
26418.08 |
8521.85 |
1868.59 |
32.26% |
7.07% |
|
同比增长 |
8.6% |
17.93% |
-8.12% |
3.7百分点 |
-0.97百分点 |
图一 广东近年前三季度固定资产投资与房地产开发投资增长比较
分季度看，今年以来完成房地产开发投资额呈逐季增加、增速趋缓的态势（见图二）。
图二 2008年以来各季度广东房地产开发投资比较
按用途划分的完成开发投资当中，住宅同比下降7.27%，降幅比上半年收窄约7个百分点；办公楼、商业用房投资同比分别增长23.52%和15.54%，增幅同比分别提高约37和11个百分点，比上半年分别提高了24个和6个百分点；其他投资同比则下降27.02%，降幅较上半年收窄了约5个百分点（见表2、图三）。
表2 广东按用途完成房地产开发投资数据表 单位：万元
|
时 间 |
完成投资总额 |
住宅投资 |
办公楼投资 |
商业用房投资 |
其他投资 |
|
2008年前三季度 |
20337210 |
14635229 |
622655 |
1500022 |
3579304 |
|
2009年前三季度 |
18685880 |
13571697 |
769114 |
1733058 |
2612011 |
|
同比增长(%) |
-8.12 |
-7.27 |
23.52 |
15.54 |
-27.02 |
|
2008年第三季度 |
6908490 |
5052285 |
208181 |
538948 |
1109076 |
|
2009年第二季度 |
6605715 |
4755374 |
216653 |
604791 |
1028897 |
|
2009年第三季度 |
7329160 |
5362264 |
358309 |
682098 |
926489 |
|
同比增长(%) |
6.09 |
6.14 |
72.11 |
26.56 |
-16.46 |
|
环比增长(%) |
10.95 |
12.76 |
65.38 |
12.78 |
-9.95 |
图三 广东近年前三季度房地产开发投资走势
分季度看，今年以来住宅完成开发投资额逐季增长，但增幅有所放缓（见图四）。
图四 2008年以来各季度广东住宅开发投资比较
2、开发资金来源
今年前三季度全省房地产开发到位资金3378.74亿元，同比增长23.12%，增幅比去年同期提高近19个百分点。从近年同期房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，今年前三季度达到新高181%，比去年同期提高了46个百分点，说明到位资金仍比较充裕（见图五）。
图五 广东近年前三季度房地产到位资金情况
从资金来源看，国内贷款同比增长5.96%，贷款金额为近年同期最高，这与目前国家继续施行的适度宽松货币政策密切相关；销售回笼资金（定金、预付）同比大幅增长60.06%，与上年同期-14.49%的降幅对比鲜明；外资与自筹资金同比分别下降13.29%和7.56%（见表3、图六）。
表3 广东房地产开发资金来源基础数据表 单位：万元
|
时 间 |
资金来源 |
国内贷款 |
外 资 |
自 筹 |
其他（定金、预付） |
|
金额 |
% |
金额 |
% |
金额 |
% |
金额 |
% |
|
2008年前三季 |
27442310 |
6661036 |
24.27 |
463866 |
1.69 |
9158064 |
33.37 |
11159344 |
40.66 |
|
2009年前三季 |
33787408 |
7057903 |
20.89 |
402240 |
1.19 |
8465801 |
25.06 |
17861464 |
52.86 |
|
同比增长(%) |
23.12 |
5.96 |
-3.38个
百分点 |
-13.29 |
-0.5个
百分点 |
-7.56 |
-8.31个
百分点 |
60.06 |
12.2个
百分点 |
图六 广东近年前三季度房地产资金来源变动
从资金来源结构看，比去年同期相比，国内贷款、利用外资和自筹资金部分所占比重均有所下降，其中外资占比降至近年同期以来最低，1.19%；而其它资金（销售回笼资金）占比则达到52.86%，为近年同期以来的最高（见图七），这表明开发资金对于销售回笼资金的依赖进一步明显。
图七 广东近年前三季度房地产资金来源结构
（二）土地开发与购置（注1）
与去年同期相比，房地产企业购置土地面积、土地成交价款及单价均回落明显，但降幅比上半年均有所收窄（见表4、图八）。
表4 广东房地产企业购置土地数据表 单位：万元、万m2
|
时 间 |
土地购置 |
|
购置面积 |
成交价款 |
单价（元/m2） |
|
2008年前三季 |
2306.12 |
2276266 |
987 |
|
2009年前三季 |
1349.38 |
1150151 |
852 |
|
同比增长(%) |
-41.49 |
-49.47 |
-13.65 |
|
同比增幅 |
-45.07个百分点 |
-76.63个百分点 |
-36.05百分点 |
图八 广东近年前三季度房地产企业购置土地情况
分季度看，购置土地面积环比波动较大，第二季度出现较大增长，第一、三季度则回落明显（见表5）；购置单价环比方面，前两个季度与第三季度对比鲜明。
表5 2008年以来各季度房地产企业购置土地数据表
|
时 间 |
土 地 购 置 |
|
面积
(万㎡) |
面积环比增长 |
成交价款(万元) |
投资环比增长 |
单价
(元/㎡) |
单价环比增长 |
|
2008年第一季度 |
1381.54 |
|
814325 |
|
589 |
|
|
2008年第二季度 |
497.19 |
-64.01% |
884242 |
8.59% |
1778 |
201.73% |
|
2008年第三季度 |
429.39 |
-13.63% |
577699 |
-34.67% |
1345 |
-24.35% |
|
2008年第四季度 |
329.47 |
-23.27% |
676267 |
17.06% |
2053 |
52.57% |
|
2009年第一季度 |
213.17 |
-35.30% |
222813 |
-67.05% |
1045 |
-49.08% |
|
2009年第二季度 |
756.96 |
255.10% |
403292 |
81.00% |
533 |
-49.03% |
|
2009年第三季度 |
379.25 |
-49.90% |
524046 |
29.94% |
1382 |
159.36% |
（三）商品房建设
前三季度商品房施工面积、竣工面积同比分别增长3.22%和24.89%，新开工面积同比下降29.53%。与上半年相比，这三个指标增幅均有所提高。
分用途来看，各类商品房施工面积同比均有小幅度增长，但新开工面积同比均出现不同幅度的回落，其中住宅下降29.83%；竣工面积方面，住宅及其它用途商品房同比均增长，办公楼及商业用房同比均下降。
分季度看，第三季度各类用途商品房新开工面积及竣工面积表现强劲，较第二季度均有较大幅度的增长（见表6）。可见，房地产企业在第三季度加快了商品房新开工、竣工的速度。
表6 广东各类商品房建设数据表 单位：万m2
|
时 间 |
面 积 |
总 数 |
住 宅 |
办公楼 |
商 业 |
其 他 |
|
2008年
前三季度 |
施工面积 |
21128.19 |
16582.19 |
736.31 |
1740.15 |
2069.53 |
|
新开工面积 |
5272.52 |
4227.62 |
128.6 |
375.41 |
540.89 |
|
竣工面积 |
2311.2 |
1849.6 |
61.6 |
198.77 |
201.22 |
|
2009年
前三季度 |
施工面积 |
21808.71 |
16692.94 |
739.67 |
2038.17 |
2337.93 |
|
新开工面积 |
3715.55 |
2966.36 |
67.15 |
304.46 |
377.59 |
|
竣工面积 |
2886.38 |
2393.09 |
37.28 |
167.87 |
288.14 |
|
同比增长(%) |
施工面积 |
3.22 |
0.67 |
0.46 |
17.13 |
12.97 |
|
新开工面积 |
-29.53 |
-29.83 |
-47.78 |
-18.90 |
-30.19 |
|
竣工面积 |
24.89 |
29.38 |
-39.48 |
-15.55 |
43.20 |
|
2009年
第二季度 |
施工面积 |
2779.83 |
2239.87 |
7.31 |
277.62 |
255.03 |
|
新开工面积 |
1034.06 |
823.34 |
17.07 |
93.94 |
99.71 |
|
竣工面积 |
809.65 |
667.76 |
12.96 |
42.44 |
86.49 |
|
2009年
第三季度 |
施工面积 |
2237.04 |
1735.31 |
65.89 |
199.76 |
236.08 |
|
新开工面积 |
1417.87 |
1114.22 |
25.96 |
121.51 |
156.17 |
|
竣工面积 |
1048.32 |
857.22 |
16.87 |
64.75 |
109.48 |
|
环比增长(%) |
施工面积 |
-19.53 |
-22.53 |
801.37 |
-28.05 |
-7.43 |
|
新开工面积 |
37.12 |
35.33 |
52.08 |
29.35 |
56.62 |
|
竣工面积 |
29.48 |
28.37 |
30.17 |
52.57 |
26.58 |
近年同期数据显示，今年前三季度新开工面积基本接近2006年的同期水平；施工面积和竣工面积则均为近年同期以来最高（见图九）。
图九 广东近年前三季度商品房建设情况
（四）商品房交易
前三季度商品房销售面积、销售额及销售均价同比均有所增长，其中销售面积及销售额增幅度较大；销售均价虽小幅度上涨，但绝对值已超过2007年同期水平。其中，第三季度的销售均价、销售金额环比均有所增长，而销售面积出现小幅度回落，出现了价升量跌的局面。
前三季度商品住宅销售面积与销售额同比分别增长58.2%和71.98%；均价6309元/平方米，同比增长8.72%，为近年来同期新高。其中，第三季度均价6864元/平方米，环比增长12.43%（见表7）；销售面积1573.05万平方米，环比下降8.8%，表现出价升量跌的态势。
|
时 间 |
商品房销售面积（万m2） |
商品房销售额（亿元） |
均价
（元/m2） |
住宅销售面积（万m2） |
住宅销售额（亿元） |
均价
（元/m2） |
|
2008年前三季 |
2999.6 |
1798.02 |
5994 |
2747.88 |
1594.73 |
5803 |
|
2009年前三季 |
4632.21 |
2986.31 |
6447 |
4347.19 |
2742.6 |
6309 |
|
同比增长(%) |
54.43 |
66.09 |
7.55 |
58.20 |
71.98 |
8.72 |
|
2008年第三季度 |
987.02 |
617.82 |
6259 |
898.35 |
538.44 |
5994 |
|
2009年第二季度 |
1824.31 |
1138.4 |
6240 |
1724.89 |
1053.06 |
6105 |
|
2009年第三季度 |
1686.53 |
1175.23 |
6968 |
1573.05 |
1079.69 |
6864 |
|
同比增长(%) |
70.87 |
90.22 |
11.33 |
75.10 |
100.52 |
14.51 |
|
环比增长(%) |
-7.55 |
3.24 |
11.67 |
-8.80 |
2.53 |
12.43 |
表7 广东商品房交易数据表
图十 广东近年前三季度商品房销售情况
图十一 广东近年前三季度住宅销售情况
前三季度，广州（含增城、从化）商品房销售面积分别为893.3万平方米，同比增长42.63%；销售额分别为749.45亿元，同比增长34.14%；商品房均价8390元/平方米，同比下降5.96%。其中，商品住宅均价为8036元/平方米，同比下降了6.47%。分季度看，第三季度商品住宅销售均价环比上涨了14.09%。
前三季度，深圳商品房销售面积分别为577.59万平方米，同比增长122.20%；销售额分别为810.84亿元，同比增长133.66%；商品房均价14038元/平方米，同比上涨5.16%。其中，商品住宅均价为13893元/平方米，同比上涨了4.54%。分季度看，第三季度商品住宅销售均价环比上涨了49.06%（见表8）。
表8 广州、深圳交易数据表
|
地 区 |
时 间 |
商品房销售面积（万m2） |
商品房销售额（亿元） |
均价
（元/m2） |
住宅销售面积（万m2） |
住宅销售额（亿元） |
均价
（元/m2） |
|
广
州 |
2008年前三季 |
626.31 |
558.71 |
8921 |
554.6 |
476.54 |
8592 |
|
2009年前三季 |
893.3 |
749.45 |
8390 |
834.96 |
670.95 |
8036 |
|
同比增长(%) |
42.63 |
34.14 |
-5.96 |
50.55 |
40.80 |
-6.47 |
|
2008第三季度 |
233.45 |
205.51 |
8803 |
204.03 |
170.09 |
8337 |
|
2009第二季度 |
372.94 |
294.38 |
7893 |
352.19 |
265.48 |
7538 |
|
2009第三季度 |
338.5 |
304.43 |
8994 |
316.59 |
272.26 |
8600 |
|
同比增长(%) |
45.00 |
48.13 |
2.16 |
55.17 |
60.07 |
3.16 |
|
环比增长(%) |
-9.23 |
3.41 |
13.94 |
-10.11 |
2.55 |
14.09 |
|
深
圳 |
2008年前三季 |
259.94 |
347.02 |
13350 |
240.6 |
319.74 |
13289 |
|
2009年前三季 |
577.59 |
810.84 |
14038 |
544.35 |
756.25 |
13893 |
|
同比增长(%) |
122.20 |
133.66 |
5.16 |
126.25 |
136.52 |
4.54 |
|
2008第三季度 |
89.53 |
129.18 |
14429 |
86.36 |
122.47 |
14181 |
|
2009第二季度 |
238.37 |
306.4 |
12854 |
223.78 |
288.8 |
12906 |
|
2009第三季度 |
152.68 |
295.93 |
19382 |
145.87 |
280.61 |
19237 |
|
同比增长(%) |
70.54 |
129.08 |
34.33 |
68.91 |
129.13 |
35.65 |
|
环比增长(%) |
-35.95 |
-3.42 |
50.79 |
-34.82 |
-2.84 |
49.06 |
（五）住宅交易面积结构
与去年同期相比，今年前三季度全省住宅交易面积小户型化趋势进一步明显。90平方米以下的住宅占总成交量的24.45%，比去年同期提高了近4个百分点。其中，广州、深圳两市90平方米以下住房交易面积占住宅总成交量的比重分别为29.76%和50.79%（见表9、图十二）。
表9 2008、2009年前三季度住宅交易面积结构对比表 单位：万m2
|
地区 |
年份 |
住宅交易总数 |
90平方米以上 |
90平方米以下 |
经济适用房 |
别墅、高档公寓 |
|
面积 |
% |
面积 |
% |
面积 |
% |
面积 |
% |
|
全 省 |
2008 |
2747.88 |
1930.7 |
70.26 |
567.74 |
20.66 |
6.17 |
0.22 |
243.27 |
8.85 |
|
2009 |
4347.19 |
2866.40 |
65.94 |
1062.93 |
24.45 |
21.22 |
0.49 |
396.64 |
9.12 |
|
广州 |
2008 |
554.6 |
364.78 |
65.77 |
145.14 |
26.17 |
0.04 |
0.01 |
44.63 |
8.05 |
|
2009 |
834.96 |
520.75 |
62.37 |
248.49 |
29.76 |
18.20 |
2.18 |
47.52 |
5.69 |
|
深圳 |
2008 |
240.6 |
119.03 |
49.47 |
121.57 |
50.53 |
—— |
—— |
—— |
—— |
|
2009 |
544.35 |
265.05 |
48.69 |
276.47 |
50.79 |
—— |
—— |
2.83 |
0.52 |
图十二 2009年前三季度广东商品住宅交易面积结构
（六）市场消化系数（注2）
与去年同期相比，今年前三季度的市场消化系数有较大幅度的增长，说明市场消化能力比去年同期有所提高（见表10、图十三），并介于2006、2007同期水平之间。
表10 生成指标数据表
|
市场消化系数 |
2008年前三季 |
2009年前三季 |
前三季
同比增长 |
2009上半年 |
前三季比上半年增长 |
|
市场消化系数1(X1) |
1.6223 |
2.0061 |
0.3838 |
2.0033 |
0.0028 |
|
市场消化系数2(X2) |
1.3539 |
1.7489 |
0.3950 |
1.7523 |
-0.0034 |
|
市场消化系数3(X3) |
0.9907 |
1.2165 |
0.2258 |
1.1942 |
0.0223 |
图十三 广东近年前三季度商品房消化系数走势
（七）商品房空置
今年三季度期末累计商品房空置总量1998.45万平方米，比去年年末增加173.84万平方米；其中，第三季度新增5.95万平方米。按用途分类来看，住宅空置面积比第二季度期末减少19.92万平方米，办公楼、商业营业和其他用途的空置面积分别增加3.61、12.48和9.77万平方米（见表11、图十四）。
表11 房地产空置数据表 单位：万m2
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时间 |
空置类型 |
总数 |
住宅 |
办公楼 |
商业 |
其他 |
|
累计
2008年末 |
空置面积 |
1824.61 |
1030.66 |
98.44 |
421.83 |
273.67 |
|
其中 |
待销 |
575.80 |
357.01 |
27.11 |
101.79 |
89.89 |
|
滞销 |
889.12 |
559.05 |
34.33 |
186.43 |
109.32 |
|
积压 |
359.69 |
114.60 |
37.00 |
133.62 |
74.47 |
|
滞销和积压 |
1248.81 |
673.65 |
71.33 |
320.05 |
183.78 |
|
累计
2009年
二季度末 |
空置面积 |
1992.50 |
1226.17 |
89.42 |
375.67 |
301.25 |
|
其中 |
待销 |
421.26 |
285.13 |
5.95 |
56.18 |
74.02 |
|
滞销 |
1199.50 |
811.57 |
49.92 |
192.02 |
145.99 |
|
积压 |
371.74 |
129.47 |
33.55 |
127.47 |
81.24 |
|
滞销和积压 |
1571.24 |
941.04 |
83.47 |
319.49 |
227.23 |
|
累计
2009年
三季度末 |
空置面积 |
1998.45 |
1206.25 |
93.03 |
388.15 |
311.02 |
|
其中 |
待销 |
452.70 |
305.32 |
6.90 |
63.55 |
76.94 |
|
滞销 |
1163.44 |
775.82 |
46.50 |
192.36 |
148.76 |
|
积压 |
382.31 |
125.11 |
39.63 |
132.24 |
85.32 |
|
滞销和积压 |
1545.75 |
900.93 |
86.13 |
324.6 |
234.08 |
|
第三季度新增 |
空置面积 |
5.95 |
-19.92 |
3.61 |
12.48 |
9.77 |
|
其中 |
待销 |
31.44 |
20.19 |
0.95 |
7.37 |
2.92 |
|
滞销和积压 |
-25.49 |
-40.11 |
2.66 |
5.11 |
6.85 |
图十四 广东近年前三季度商品房空置情况
从商品房空置结构上看，今年前三季度滞销部分所占比重58.22%，为近年同期以来最高；积压部分所占比重19.13%，为近年同期以来最低；待销部分约占22.65%，与2006年同期比重接近（见图十五）。
图十五 广东近年前三季度商品房空置结构
三、结论
1、关于开发投资和资金状况。今年前三季度房地产完成开发投资同比仍下降，但降幅较上半年收窄了近一半，总体已超过2007年同期水平；分季度看，第三季度除办公楼增速加快外，商品住宅、商业用房增速趋缓。畅旺的销售市场和适度宽松的货币政策导致房地产到位资金仍充裕、销售回笼资金增长较快，较好地改善了房地产开发企业的资金状况。
2、关于土地购置和商品房供应。与去年同期相比，房地产企业购置土地面积、土地成交价款及单价均回落明显，但降幅比上半年均有所收窄。商品房施工面积、竣工面积同比分别增长3.22%和24.89%，新开工面积同比下降29.53%；但与上半年相比，这三个指标增幅均有所提高；其中第三季度商品房新开工、竣工的速度明显加快。这表明开发企业对后市的信心进一步增强。
3、关于市场销售。前三季度商品房及商品住宅销售市场畅旺，市场消化能力已恢复至2006、2007年之间的水平。其中，第三季度商品房及商品住宅销售市场均出现了价升量跌的局面。
4、关于房价。前三季度商品房销售均价达6447元/平方米，同比小幅度上涨，并超过2007年同期水平。其中，住宅销售均价为6309元/平方米，同比增长8.72%。分季度看，第三季度商品房和商品住宅的销售均价较前两个季度涨幅进一步加快。
综上所述，今年前三季度我省房地产开发企业在销售市场畅旺、到位资金充裕的基础上，逐步加快商品房建设速度，对后市的信心也进一步增强。但要注意的是个别城市房价涨幅过大，积累了市场风险，加上市场后续供应量不足，导致第三季度商品房销售市场出现量跌态势。建议开发企业继续加大投资力度，增加新开工面积，平衡供求关系，稳定房价水平。建议政府继续加大土地供应，加大保障性住房建设力度，增强宏观调控政策的持续性与灵活性，维护房地产市场健康、稳定的发展。
执笔：林 柱 钟武贞
2009年10月28日
注1：由于“土地购置费”与“土地购置面积”的统计口径有所不同，故“土地购置价格”采用“土地成交价款”与“土地购置面积”相除而得的平均价格。其中，“土地成交价款”是指期内进行土地使用权交易活动的最终金额，在土地一级市场是指土地最后的划拨款和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。“购置土地面积”是指期内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。
注2：“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。为了全面衡量市场供求和交易情况，设计三个系数分别在不同层次反映市场消化能力（见下表）。
市场消化系数计算表
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名 称 |
计 算 公 式 |
|
市场消化系数1(X1) |
销售面积/（k×竣工面积） |
|
市场消化系数2(X2) |
销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12） |
|
市场消化系数3(X3) |
销售面积/（k×竣工面积+空置面积×以月为单位的时段数/12） |
系数1的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场新增供应量；
系数2的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量；
系数3的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场总体供应量。
三个系数的分子均为销售面积，含现楼和预售。分母：系数1只考虑新竣工面积，由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；系数2在系数1的基础上，假设满足待销面积（小于1年的空置量）将在本年度被均匀地吸纳的条件；系数3则假设满足全部空置面积将在本年度被均匀地吸纳的条件。
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