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佛山市南海区房地产市场2011年上半年总结
佛山市南海区房地产市场2011年上半年总结 （一）概述 2011年上半年，佛山市南海区房地产业合计实现新建商品房合同登记销售额153.94亿元，其中，实现普通住宅销售107.40亿元，别墅销售3.11亿元，公寓销售1.26亿，车位销售8.21亿元，商业、金融和信息用房销售14.54亿元，其他用途房产（包括联排别墅）销售19.41亿元。与2009年上半年、2010年上半年的销售总额136.48亿元、110.63亿元相比，均有较大幅度上升。详细见表格:
从上述数据我们可以看到，第一季度，我区实现新建商品房合同登记销售额98.72亿元，而第二季度，实现新建商品房合同登记销售额55.22亿元，呈现先扬后抑的局面，主要是由于佛山市政府在3月18日实施了房产限购政策，导致从二季度开始压抑了大部分的投资需求和外来人员的购房需求。 从八大镇街的个别数据分析，我们可以看到，各镇街房地产业发展相当不均衡，桂城、大沥、里水三个镇街成交数据相当理想，分别为47.25、30.9、29.13亿元，三镇街107.28亿，占全区总成交153.94亿的的69.7%。而这三个区域刚好位于南海的东部板块。中部板块当中的狮山、罗村成交分别为20.07亿、5.44亿，两镇街道成交合计25.51亿，占区总成交的16.57%，西部板块当中的丹灶、西樵、九江成交分别为7亿、10.23亿、3.93亿，三镇街道成交合计21.15亿，占全区总成交的13.73%。房地产业呈现由东向西，东热西冷的现象。 （二）影响今年南海区房地产市场供需的宏观因素 从上半年来看，宏观政策面出现了以下对市场供求有极大影响的因素： 第一， 随着国内CPI指数的不断攀升，国内市民担心通货膨胀而大量购房。今年上半年，承接2010年末国内物价指数的不断攀升，群众的理材思路出现重大的变化，储蓄意愿急剧下降，纷纷将资金投放到贵金属、房地产（不动产投资）领域。从2010年9月份开始，南海区的房地产市场出现持续销售异常畅旺的情况，销售数据屡创新高，今年一月份南海区新建商品房销售额甚至达到47.87亿（网签口径）和38.69亿（备案口径）的历史最高记录。这一数据已经相当于部分沿海发达地级市半年的销售金额。成交数据惊人!日光盘现象不断出现，个别楼盘甚至出现了买房要靠关系的局面。伴随着供不应求局面的出现，我区的新建商品房的价格也快速攀升。 第二， 中央为了控制通涨而收紧银根，提高存贷款利率，导致各行业贷款出现困难，房地产业也不能幸免，表现在开发企业很难申请到开发性贷款，居民申请房贷也出现了利率提高，申请难度加大等现象，随着银根的进一步收紧，个别银行连二手房贷也停止办理。为了控制通涨，人民银行分别在1月20日、2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、6月20日已经六次上调了存款准备金率各0.5个百分点，合计3个百分点，国内银行存款准备金率上调到历史最高记录21.5%。人民银行此举的目的是将紧缩银根、稳定物价放在今年工作首位。预计，今年整个国内的信贷将非常紧张，房地产行业也不能幸免。具体包括房地产开发贷款和房地产按揭贷款。佛山市的各大银行已经严格执行了第三套房产停止贷款，优惠房贷政策取消的政策；而房地产开发性贷款基本上很难申请得到。但是，我们也可以留意到，1-5月累计，全国财政收入46820.06亿元，比去年同期增加11349.67亿元，增长32%。人民银行可能会考虑到财政收入猛增对货币供给的挤出效应，预计在未来将减少对存款准备金的调整，甚至维持稳定。银根可能在下半年尤其是年底前得到轻微改善。在资金成本方面，中国人民银行从2010年10月20日，开始，已经分别在2010年10月20日、2010年12月26日、2011年2月9日、2011年4月6日、2011年7月7日，分五次上调存贷款利率各0.25厘，房贷利率达到了十年来的新高，中国的经济正式进入了加息周期，从而结束了自2008年国家因为应对国际金融危机而实施的极度宽松的货币政策。加息将直接导致企业融资成本上升；购房人购买房产成本大幅上升。预示着从中期来看，中期房地产业发展将受到一定的抑制。 第三， 中央继续加大了对国内房地产业的调控，尤其是对部分房价上涨过快的城市实施行政性限购；另外，在全国范围加大对保障房方面的投入，责任落实到各级政府。 按照今年1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议所提出的部署。“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；此外，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。会议要求，要调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。”这一政策部署实际上在资金支付方面大大地增加了今年整个房地产新建商品房的销售难度：消费者在进行改善型住房和投资性住房需求方面，不但要面对购房时大幅增加首付款的资金压力；而且还贷成本也会出现相当大的提升。 而在佛山市政府的政策层面上，今年市政府也将房地产业作为重点行业对待。在三旧改革政策方面出台了佛府[2011]1号文《关于通过“三旧改造促进工业提升发展的若干意见》，鼓励将三旧改造用地优先用于制造业的发展，而减少用于商住用途。该政策的实施，将在未来中期内压抑了开发商通过三旧改造拿地的热情，商住土地供给将会减少。 其次，3月18日，佛山市政府根据省政府的要求，出台了限制购房政策，“实施市行政区域内住房限购措施，原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房（自发文之日起）。” 并且，在3月21日，佛山市领导在公开场合表态，今年佛山市整体房价最高升幅水平要控制在12%内，（http://www.fstv.com.cn/video/ShowSoftDown.asp?UrlID=3&SoftID=6658）（02：54），与今年佛山GDP增速持平。 对于南海区，面对着今后中央要在5年内新建3600万套保障房的计划，今年南海将计划今年开始分批建设7037套保障房；另外，配合南海区人才引进计划，预计还会兴建部分白领公寓，满足青年创业者的住房需求。 面对着上述政策方面的变化，南海区房地产业协会也深入学习中央的精神，向会员传达，将“稳定、和谐”列为今年的工作主题。所谓稳定，既是名词，是一种工作目标，也是动词，表示我们为实现这一目标而不断作出努力。协会希望南海房地产业协会各会员在下半年主动将房价小幅下调，实现新建商品房价格呈现稳中有降的局面；另外，建议会员为了制定中长期的定价策略，将新盘发售的房价主动调低，以此来保证形成中长期稳中有升的定价机制。 目前，南海区房地产业出现了以下几方面的好形势： 第一， 发展商流动资金相当充裕，抗风险能力大幅提高。经过2009年、2010年、2011年第一季度的热销，发展商手头上库存的商品房已经消化得差不多，现金回笼较大。根据我协会四月底通过发函70家开发商调查，真正有资金需求的仅两家，显示出开发商在资金方面的充裕。另外，今年上半年因为国土部门在用地指标方面进行申报，南海区较少推出住宅用地供应市场，开发商新购用地的开支比较少，造成发展商现金相当充裕。 第二，发展商持续看好未来南海区房地产业，今年在施工方面的进度加快，投资加大；投放到社会的新房源持续稳定地增长，新盘销售持续增加，发展商无捂盘惜售现象，消费者选择的机会大大增加。另外，在户型供给结构方面，发展商已灵活适应市场变化，大幅度增加中小户型房产的供给，在户型结构供给方面迎合了市场的需求。市场交投气氛活跃。 第三，越来越多的国内外一线知名发展商派人进驻南海调研项目，期待能参与到南海房地产建设的热潮当中。 第四，南海区目前的房地产业相当稳健。跟其他区域不同，南海区的房地产已经形成了非常丰满、多层次的价格体系。产品线从最便宜的3200元/平方米镇街带电梯商品房一直延伸到高达30000多元/平方米的高端别墅产品。消费者很容易在市场上找到适合自身条件的房产。 针对广东省十二五规划，广佛肇经济圈的建设已经进入实施阶段。其中尤其是广佛同城实施的深化更是实施了多年了。作为广佛同城的连接点，南海区的房产将在这个规划当中迎来了历史性的机遇。因此，南海区的房地产市场将受益该机遇，在未来的十年左右，整个南海区的房地产市场将处于价值发掘阶段。正是因为有这样的大趋势，佛山市政府实施的行政限购政策只会是在短期内（一至三年内）抑制南海区部分区域的房地产发展，但从五年或者十年这样的时间段来看，南海区的房地产市场潜力不可估量！ （三）区域分析 从区域上分析，今年南海区各镇街发展严重不均衡的现象继续出现。主要表现在： 里水镇继续保持高速发展态势，1月份甚至创出单月成交9.62亿元的好现象。虽然里水镇的在售楼盘不多，但是属于金沙洲板块的恒大御景半岛、时代糖果雅苑销售理想。尤其是时代糖果雅苑，凭借在户型方面的创新和合理的定价，取得了市场的高度认可。显示出金沙洲板块的巨大发展潜力。同时，位于里水和顺的中信山语湖，凭借其超前的规划构思，面向全国的营销策略，在上半年也取得了不错的销售业绩，但实施限购后，销售受到较大影响。处于里水中心城区的里水第一城、碧桂园山水桃园、峰景湾以及海逸锦绣蓝湾等销售也不错，显示出里水本地居民目前城市化的意识在慢慢提高，另外本地消费力受国家政策影响较大。 大沥镇方面，热销楼盘有金域华庭，盐步的雅居蓝湾、领地海纳天河花园、黄岐的中海金沙湾、合生君景湾。由于大沥镇目前包括黄岐、盐步、大沥三个街道。其中黄岐、盐步在地段方面接近广州，一直是南海区房地产业发展活跃的区域。黄岐地段同样包含金沙洲板块概念，其中的中海金沙湾凭借其优良的建筑质量，独特的超宽楼距，和谐构思的户型设计获得了大量广佛市民的青睐，今年以来成交高居全区榜首。而万科在大沥镇的金域华庭项目也一直引领大沥镇的销售。 桂城方面，中海万锦豪苑东苑、创鸿水韵尚都、江南名居、星晖园继续热售，价格平稳。位于季华东的万科金域道、金域蓝湾、怡翠世嘉、利海尖东半岛成交喜人。应该说，桂城区的楼盘处于供不应求状态。 狮山镇方面，小塘的上林苑凭借中小户型的优势取得成功；狮山镇水晶湾、中南海晖城、海逸锦绣桃园、穆天子山庄、嘉景华庭销售较好；官窑唯一带电梯商品房项目的豪景新城销售顺畅。保利位于东风水库的保利东语花园销售相当好。但是，整个区域呈现先扬后抑的态势，限购政策的实施对该区域销售带来了较大的影响。 丹灶镇方面，天晟海琴湾、和丰名苑、都市晴园和金莎蓝湾、南海祈福南湾半岛、融创理想家园等销售都不错，新盘桂丹颐景园低价位入市，成交相当活跃。但是，整个区域呈现先扬后抑的态势，限购政策的实施对该区域销售带来了较大的影响。 罗村方面，尚观御园和翠湖绿洲两大楼盘引领罗村楼市。但二季度之后限购政策的实施对该区域销售带来了较大的影响。 西樵方面，西岸的山林水语新城低价入市，成为西樵房产销售一大亮点，钜隆房产的凰朝圣堡、凰樵假日和新盘丽湖名轩销售畅旺。同样，二季度之后限购政策的实施对该区域销售带来了较大的影响。 九江镇方面，新盘誉江华府引领市场，销售火爆。而金港湾、洛浦园、向明苑销售不温不火。 典型楼盘销售数据如下表：（价格为套内面积折算计算）
从上述数据我们可以看到，南海区各镇街道主要楼盘6月底的均价与2010年底的数据相比，价格升降参差不齐。但初步看到一个现象，低价盘出现了比较大的升幅，高价盘价格波动相对小。尤其是九江的楼盘虽然定价较低，但是升幅却是最大的，值得深思！ （四）预售情况分析 新增预售数据见下表：
对比预售数据和销售数据，2011年上半年我区住宅项目（含别墅）总预售套数10885套（不含金安大厦和鸿晖都市产业新城办公项目），总预售面积120.4万方，总销售（按照备案口径）套数12313套，总销售面积134.21万方，呈现出销售远大于预售的情况，说明市场上供不应求的局面继续维持，市场上价格出现大幅下跌的可能性不大；开发商的隐忧只是因为第一季度和第二季度的成交反差太大而造成的。但是，预计在下半年，随着限购政策的继续实施影响，投资需求会出现压制，而供给持续增加，供不应求的情况会不断得到改善，并且在年底前会出现供略大于求的情况，因此，在年底前，不排除个别开发商因为销售任务的压力被迫采取局部降价。 （五）市场预测 针对广东省十二五规划，广佛肇经济圈的建设已经进入实施阶段。其中尤其是广佛同城实施的深化更是实施了多年了。南海区处于广东的第一大城市广州和第三大城市佛山之间，地铁的正式通车将以事实将南海完全融合到两大城市之间。由于两大城市汇聚了将近25000亿的存款，消费力相当庞大。作为广佛同城的连接点，南海区的房产将在这个规划当中迎来了历史性的机遇。因此，南海区的房地产市场将受益该机遇，在未来的十年左右，整个南海区的房地产市场将处于价值发掘阶段。正是因为有这样的大趋势，佛山市政府实施的行政限购政策只会是在短期内（一至三年内）抑制南海区部分区域的房地产发展，但从五年或者十年这样的时间段来看，南海区的房地产市场潜力不可估量！鉴于2009年、2010年我区推出的土地供给量不大，今年下半年，正是我区房地产企业开始大量购置土地的好时机。 另外，两年来，CPI一直维持在高位，造成了群众在理财观念方面出现比较明显的变化，对不动产的投资倾向越来越大；即使今年年底前国家能够控制CPI的增长速度，但是，投资惯性依然会持续一定时间。所以，未来一年半载，群众投资性购房的需求依然相当大。 针对限购政策的实施，我们建议会员可转变销售策略，可把销售重点放在商铺、车位方面，这些产品不属于限购范围，而且回笼资金相当快。但是，必须要做好售前的解释工作，对客户解释好商铺40年土地使用权、车位50年土地使用权的政策性问题；另外，关于车位的价格也不适宜定得过高，注意消费者的承受能力。我们相信，南海区房地产业将在下半年出现成交温和回暖，价格出现稳中有降的局面。 |
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