2011年5月南海区房地产业分析报告

2011年5月南海区房地产业分析报告

（一）   概述

2011年5月，南海区房地产业合计实现新建商品房合同登记销售额18.40亿元。其中，实现普通住宅销售10.80亿元，别墅销售0.28亿元，公寓销售0.02亿元，商业、金融和信息用房销售1.85亿元，车位销售1.95亿元，其他用途房产（包括联排别墅）销售3.49亿元。与2010年5月的20.78亿元以及 2011年4月的20.05亿元相比，总销售金额略有下降。按照成交数据来看，成交金额保持在15亿以上，南海区房地产市场交易依然相当活跃。

从数据分析,全区八个镇街道商品房销售极不均衡，桂城成交依然高达5.89亿，而成交最少的罗村仅0.28亿，反差很大。

如果按照网上签约数据来看，5月份网上总签约金额为17.21亿元，成交开始依然保持活跃状态。

结合5月备案与网签数据，值得注意的是，网签金额从2月开始，连续四个月低于备案金额。这现象反映开发商加大了在资金回笼方面的努力，积极配合客户尽快签订购房合同，尽快完成资金交割。

（二）区域分析

具体到楼盘方面，桂城方面，千灯湖的创鸿水韵尚都、位于季华东的万科金域蓝湾和能兴怡翠世嘉销售还相当活跃；中海万锦东苑销售也不错;江南名都和星晖园的销售比较平静；办公项目金安大厦销售非常火爆，但单价相当高,应注意风险。另外，桂城的怡翠玫瑰园和平洲的南港名轩地下车位销售相当活跃，值得留意。

大沥片区，黄岐的中海金沙湾继续引领黄岐金沙洲区域的楼市，销售非常理想；黄岐沙面新城销售也不错；大沥万科的金域华庭则引领大沥镇中心的楼市，销售非常理想；其余楼盘销售较为平静。

里水镇方面，新盘里水第一城新、碧桂园里水展旗峰脚下的新盘山水桃园、恒大金碧海岸花园（恒大御景半岛）海逸锦绣蓝湾、合生君景湾、珠江峰景湾等都销售畅旺。而中信山语湖的别墅销售也相当不错。看来里水板快潜力相当大。

狮山镇方面，嘉景华庭中小户型销售相当火爆，保利东语花园新发售单位、中南海晖城中小户形和天安鸿基花园销售较好，穆天子山庄、新盘奥米茄花园、松岗的海逸锦绣桃园销售比较平静。

西樵镇方面，翠园雅居销售较好，盛大阳光花园、凰樵假日、凰樵圣堡、聚居乐花苑、丽湖名轩、永利花苑、位于西岸的山林水语销售平静。但凰樵圣堡本月推出的车位成交活跃，成为企业回笼资金的一大亮点。

罗村方面，港资楼盘翠湖绿洲、尚观御园和新盘新雅名轩销售相当平静；旧盘嘉禾新城美丽家园地下车位销售活跃。

丹灶镇方面，桂丹颐景园新推出的产品销售活跃；祈福南湾半岛新推出的产品销售较平静；金沙的创融理想家园等楼盘销售较平静。

九江镇方面，向明苑3期销售不错，4100元/平方米的均价性价比相当高；沙头近几年首个新盘雅景华轩、九江商业大厦、金港湾、洛明楼销售平静。

本月南海区热销楼盘详见下表。

在销售价格方面，5月份各镇街楼盘价格出现整体下跌，但跌幅不算大，在5%--10%左右。这一现象主要是因为南海区的房企并没有公开大幅降价，而是加大了销售折扣促销，98折、95折等促销现象比较普遍。

(二)2011年5月预售数据

本月，全区商品房新增预售数量为1135套。除罗村、九江、大沥外，其他镇街均有新房源提供市场。获批预售较多的楼盘主要有桂城平洲的富丰新城；里水的恒大御景半岛、丹灶的天晟海琴湾、桂丹颐景园、祈福南湾半岛等。

（三）小结

综合上述分析，2011年5月，南海区的房地产市场还是相当活跃，比预料中的要乐观很多，同时市场销售相当不均衡，反映出地段价值在弱市中的优势。面对着消费者的观望情绪，南海区的开发商还是比较聪明，在住宅销售出现观望的情况下，开始力推车位和商铺销售，迅速回笼资金。成交依然保持活跃。同时，部分区域的市场刚性需求还相当大，尤其是桂城、大沥、里水三个板块，只要开发商略为增加销售折扣，则销售立刻大幅回暖。

对比销售数据（按照登记备案为统计依据）和批准预售数据，本月普通住宅成交总套数为1071套，成交面积为10.80万平方米，而本月总新批预售住宅套数1135套，批准预售面积13.54万平方米，本月销售略小于预售，说明市场供不应求的情况继续有所改善。

其次，在成交户型方面，中小户型销售相当理想，而并户的大户型却受到限购政策的限制销售大受影响。

因此，协会希望各会员继续积极拥护中央稳定房价的精神，加大对中小户型的建设，提升规划、建筑档次，加大营销力度，尽快回笼资金，以规避今年国内对房地产新调控政策所带来的影响。建议各会员保持房价的稳定；未雨绸缪，加快施工进度；加大土地的采购，以增加有效供给。

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