2011年4月南海区房地产业分析报告

2011年4月南海区房地产业分析报告

（一）   概述

2011年4月，南海区房地产业合计实现新建商品房合同登记销售额20.05亿元。其中，实现普通住宅销售13.40亿元，别墅销售0.69亿元，公寓销售0.11亿元，商业、金融和信息用房销售2.73亿元，车位销售0.89亿元，其他用途房产（包括联排别墅）销售2.22亿元。与2010年4月的29.37亿元以及 2011年3月的37.02亿元相比，总销售金额均有一定幅度的下降。按照成交数据来看，成交金额保持在20亿以上，南海区房地产市场交易依然相当活跃。

从数据分析,全区八个镇街道商品房销售极不均衡，桂城成交依然高达6亿，而成交最少的九江仅0.45亿，反差很大。

如果按照网上签约数据来看，4月份网上总签约金额为14.93亿元，成交开始依然保持活跃状态。

结合4月备案与网签数据，值得注意的是，网签金额从2月开始，连续三个月低于备案金额。这现象反映开发商加大了在资金回笼方面的努力，积极配合客户尽快签订购房合同，尽快完成资金交割。

（二）区域分析

具体到楼盘方面，桂城方面，千灯湖的创鸿水韵尚都、位于季华东的万科金域蓝湾和能兴怡翠世嘉销售还相当活跃；中海万锦东苑、江南名都和星晖园的销售比较平静；办公项目金安大厦销售非常火爆，但单价相当高,应注意风险。

大沥片区，黄岐的中海金沙湾继续引领黄岐金沙洲区域的楼市；大沥万科的金域华庭则引领大沥镇中心的楼市；其余楼盘销售较为平静。

里水镇方面，新盘里水第一城新发售单位受到市民热烈认购；碧桂园位于里水展旗峰脚下的新盘山水桃园销售较好；中信山语湖的别墅销售比较突出；恒大金碧海岸花园（恒大御景半岛）销售畅旺；海逸集团位于里水镇中心的海逸锦绣蓝湾有较大销售潜力。

狮山镇方面，保利东语花园新发售单位销售较好，时代峰云名居、穆天子山庄、新盘奥米茄花园、中南海晖城中小户形、松岗的海逸锦绣桃园销售比较平静。

西樵镇方面，新盘盛大阳光花园销售不错，凰樵假日、凰樵圣堡、聚居乐花苑、丽湖名轩、永利花苑、翠园雅居和位于西岸的山林水语销售平静。

罗村方面，港资楼盘翠湖绿洲本月销售引领罗村楼市；尚观御园和新盘新雅名轩销售相当平静。

丹灶镇方面，祈福南湾半岛新推出的产品销售喜人；金沙的创融理想家园销售不错；其余楼盘销售销售较平静。

九江镇方面，向明苑3期销售不错；沙头近几年首个新盘雅景华轩、九江商业大厦、金港湾、洛明楼销售平静。

本月南海区热销楼盘详见下表。

在销售价格方面，4月份各镇街道楼盘价格总体上升跌不一，成交活跃的镇街楼盘呈现出略升势头，但是成交清淡的镇街就呈现出轻微下跌，反映出地段价值在弱市中的优势。但总体来说，升、跌幅比较少，总体价格还算平稳。

(二)2011年4月预售数据

本月，全区商品房新增预售数量为1574套。除罗村、九江外，其他镇街均有新房源提供市场。获批预售较多的楼盘主要有桂城的怡翠世嘉花园；狮山的嘉景华庭；黄岐的中海金沙湾、大沥的金域华庭；里水的合生君景湾、恒大御景半岛、海逸锦绣蓝湾、碧桂园山水桃园等。

（三）小结

综合上述分析，2011年4月，市场在佛山限购政策的影响下，观望气愤浓厚。但南海区的开发商还是比较聪明，在住宅销售出现观望的情况下，开始力推车位和商铺销售，迅速回笼资金。成交依然保持活跃。

对比销售数据（按照登记备案为统计依据）和批准预售数据，本月普通住宅成交总套数为1238套，成交面积为14.56万平方米，而本月总新批预售住宅套数1574套，批准预售面积17.42万平方米，本月销售略小于预售，说明市场供不应求的情况有所改善。

其次，在成交户型方面，中小户型销售相当理想，而并户的大户型却受到限购政策的限制销售大受影响。

从产品结构来看，特别是车位销售和商业用房销售来看，四月份，按照备案口径分析，车位销售为664个，商业用房销售218套，如果按照网签口径分析，车位销售为1433个，商业用房销售235套。显示南海区的房地产商在销售策略方面相当灵活，尽快回笼资金。

按照5月1日到5月5日的数据来分析，该策略证明了相当有效。在这五天长假时间内，南海区的新建商品房住宅仅销售了68套（网签口径），而且分布极不平衡。其中桂城就占了37套，里水成交14套，大沥成交9套，九江成交3套，丹灶成交2套，罗村、西樵、狮山等镇各成交1套。反应了市场观望气愤的浓厚。但是，另外一方面，车位的销售却空前繁荣。全区5天内合计销售车位已经达到396个。形成了巨大的反差。

因此，协会希望各会员继续积极拥护中央稳定房价的精神，加大对中小户型的建设，提升规划、建筑档次，加大营销力度，尽快回笼资金，以规避今年国内对房地产新调控政策所带来的影响。建议各会员保持房价的稳定；未雨绸缪，加快施工进度；加大土地的采购，以增加有效供给。

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