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2011年3月南海区房地产业分析报告
2011年3月南海区房地产业分析报告 （一） 概述 2011年3月，南海区房地产业合计实现新建商品房合同登记销售额37.02亿元。其中，实现普通住宅销售27.58亿元，别墅销售0.54亿元，公寓销售0.21亿元，商业、金融和信息用房销售2.69亿元，车位销售1.36亿元，其他用途房产（包括联排别墅）销售4.65亿元。与2010年3月的12.24 亿元以及 2011年2月的23.03亿元相比，总销售金额均有较大幅度上升。按照成交数据来看，成交金额保持在20亿以上，南海区房地产市场交易相当活跃。 从数据分析,全区八个镇街道商品房销售畅旺，八大镇街销售均突破亿元。
如果按照网上签约数据来看，3月份网上总签约金额为30.04亿元，成交开始恢复正常。
由于佛山市政府在3月18日突然公布佛山限制购房政策。因此，我们也特别留意到3月18日限购政策出台前和出台后的市场变化。 其中3月1日到3月18日的网上签约数据如下：
从上述数据我们就可以明显看到，佛山限购政策发布后，各镇街道的成交立即大幅萎缩，西樵最为明显，从上半月成交1.53亿元一下大幅度下滑十倍，只有成交0.18亿元。 结合3月备案与网签数据，值得注意的是，网签金额从2月开始，再次低于备案金额。这现象反映开发商加大了在资金回笼方面的努力，积极配合客户尽快签订购房合同，尽快完成资金交割。
（二）区域分析 具体到楼盘方面，桂城方面，千灯湖的创鸿水韵尚都、中海万锦东苑、位于季华东的万科金域蓝湾和能兴怡翠世嘉销售喜人；江南名都和星晖园的住宅、商铺销售均相当顺畅；新商业性地产办公项目金安大厦销售非常火爆，但单价也不便宜，均价过万。 大沥片区，黄岐的中海金沙湾引领黄岐金沙洲区域的楼市；大沥万科的金域华庭则引领大沥镇中心的楼市；黄岐沙面新城、盐步领地海纳花园销售较好。 里水镇方面，新盘里水第一城新发售单位受到限购政策的影响较大；碧桂园位于里水展旗峰脚下的新盘山水桃园获得市场热烈追捧；中信山语湖的别墅销售比较突出；恒大金碧海岸花园（恒大御景半岛）销售畅旺；时代糖果雅苑销售理想；海逸集团位于里水镇中心的海逸锦绣蓝湾有较大销售潜力。 狮山镇方面，本月狮山楼盘销售呈现百花齐放局面。保利东语花园新发售单位受到市民热烈认购，时代峰云名居、穆天子山庄、新盘奥米茄花园继续受市民抢购；中南海晖城中小户形、松岗的海逸锦绣桃园销售还算理想。从狮山数据来分析，狮山的中小户型销售比较理想，而南国桃园悠闲别墅则重新被市场发掘，成交相当活跃。 西樵镇方面，新盘盛大阳光花园、聚居乐花苑销售非常不错，钜隆集团的凰樵假日销售畅旺而凰樵圣堡销售有所回落；丽湖名轩、永利花苑、翠园雅居和位于西岸的山林水语销售畅旺；。 罗村方面，港资楼盘翠湖绿洲本月销售引领罗村楼市；尚观御园销售理想；新盘新雅名轩销售不错。 丹灶镇方面，祈福南湾半岛新推出的产品销售喜人；金沙的创融理想家园销售畅旺；受桂丹路开通的利好因素，天晟海琴湾大面积洋房重新被市场认识，销售较好；而位于丹灶的科教新村以1700多元/平方米的单价成交多套，值得注意。 九江镇方面，向明苑3期、九江商业大厦、洛明楼销售畅旺；沙头近几年首个新盘雅景华轩销售不错；桂南地产开发的新盘誉江华府销售势头有所回落。 本月南海区热销楼盘详见下表。
在销售价格方面，3月份各镇街道楼盘价格总体上跌多升少，但跌幅比较少，总体价格还算平稳。 (二)2011年3月预售数据 本月，全区商品房新增预售数量较多，是今年投放房源较多的月份，为2825套。除西樵、九江外，其他镇街均有新房源提供市场。获批预售较多的楼盘主要有桂城的怡翠世嘉花园、金域蓝湾；罗村的翠湖绿洲；狮山的保利东语花园；黄岐的中海金沙湾；里水的里水第一城、恒大御景半岛、碧桂园山水桃园。
（三）小结 综合上述分析，2011年3月，市场在上半月摆脱了2月份“春节”假日经济的影响快速恢复，成交相当活跃。下半月，在佛山市政府出台限制购房政策的影响下，成交出现急剧萎缩，市场观望气氛再次出现。在价格方面，南海区整体房价还算平稳，跌多升少，反映出开发商主动防御的心理。对比销售数据（按照登记备案为统计依据）和批准预售数据，本月普通住宅成交总套数为2055套，成交面积为24.9万平方米，而本月总新批预售住宅套数2825套，批准预售面积33.88万平方米，本月销售小于预售，说明市场供不应求的情况有所改善。 协会建议会员应该再次审慎认清当前中央各部门在调控房价方面的态度，尤其是1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议所提出的部署。“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；此外，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。会议要求，要调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。”这一政策部署实际上在资金支付方面大大的增加了今年整个房地产新建商品房的销售难度：消费者在进行改善型住房和投资性住房需求方面，不但要面对购房时大幅增加首付款的资金压力；而且还贷成本也会出现相当大的提升。因此，我们有理由认为，出于保值性为目的的购房行为可能在今年上半年会得到遏制。 另外，2月27日上午，温家宝总理在接受新华网采访时再次对目前房地产调控表态：“我还有信心。如果我没有信心，不去努力，那就是失职，就是对人民的不负责。我不仅要做这样的表态，而且要付出实际行动。”预计中央对房地产调控方面还会有更多政策推出。 协会希望各会员继续积极拥护中央稳定房价的精神，加大对中小户型的建设，提升规划、建筑档次，加大营销力度，尽快回笼资金，以规避今年国内对房地产新调控政策所带来的影响。建议各会员保持房价的稳定；未雨绸缪，加快施工进度；加大土地的采购，以增加有效供给。 |
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