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2011年2月南海区房地产业分析报告
2011年2月南海区房地产业分析报告 （一） 概述 2011年2月，南海区房地产业合计实现新建商品房合同登记销售额23.03亿元。其中，实现普通住宅销售17亿元，别墅销售0.21亿元，公寓销售0.24亿元，商业、金融和信息用房销售2.59亿元，车位销售0.53亿元，其他用途房产（包括联排别墅）销售2.46亿元。与2010年2月的7.77 亿元相比，销售金额大幅提高；但与2011年1月的38.69亿元相比，总销售金额却有较大下调。按照成交数据来看，成交金额保持在20亿以上，南海区房地产市场交易相当活跃。 从数据分析,全区八个镇街道商品房销售畅旺，除九江外，其余七大镇街销售均突破亿元。
如果按照网上签约数据来看，2月份网上总签约金额为15.12亿元，相对前几个月的数据，2月份的销售受到假日经济的影响而出现较大下跌。
结合2月备案与网签数据，值得注意的是，网签金额首次低于备案金额。这现象反映出几个问题：第一，2月份我区房地产销售受到假日经济的影响，成交出现一定的下降是正常的。第二，国家房地产调控政策的影响也逐渐显现；随着房价不断攀升和国家调控政策的继续出台，市场开始出现观望的气氛。
（二）区域分析 具体到楼盘方面，桂城方面，创鸿水韵尚都销售喜人；中海万锦东苑销售火爆；位于季华东的万科金域蓝湾和能兴怡翠世嘉供不应求；江南名都和星晖园销售均相当顺畅；新商业性地产办公项目金安大厦销售非常火爆，但单价也不便宜，均价过万。 大沥片区，黄岐的中海金沙湾引领黄岐金沙洲区域的楼市；大沥万科的金域华庭则引领大沥镇中心的楼市，但销售势头减弱；黄岐沙面新城、盐步领地海纳花园、盐步的雅居蓝湾、黄岐风度国际名苑销售一般。 里水镇方面，碧桂园位于里水展旗峰脚下的新盘山水桃园获得市场热烈追捧；中信山语湖新发售的别墅销售相当突出；恒大金碧海岸花园（恒大御景半岛）销售畅旺，供不应求；时代糖果雅苑销售相当理想；广佛高速沙贝出口的合生君景湾和海逸集团位于里水镇中心的海逸锦绣蓝湾有较大销售潜力。 狮山镇方面，狮山新盘奥米茄花园继续受市民抢购；小塘的上林苑销售势头有所回落；中南海晖城中小户形、穆天子山庄、松岗的海逸锦绣桃园销售还算理想。从狮山数据来分析，狮山的中小户型销售比较理想，而南国桃园悠闲别墅则重新被市场发掘。 西樵镇方面，新盘盛大阳光花园、聚居乐花苑销售非常不错，钜隆集团的凰樵圣堡、凰樵假日销售顺畅；丽湖名轩、永利花苑、翠园雅居销售相当理想，价格保持在5000多，性价比比较高，带旺西樵山根板块。 罗村方面，尚观御园本月销售引领罗村楼市；港资楼盘翠湖绿洲销售理想；新盘新雅名轩销售非常不错。 丹灶镇方面，祈福南湾半岛新推出的产品销售喜人；金沙的创融理想家园销售畅旺；受桂丹路开通的利好因素，天晟海琴湾大面积洋房重新被市场认识，销售较好；金沙的东海名都花园、丹灶的都市晴园、和丰名苑、锦绣豪庭本月销售欠佳。 九江镇方面，桂南地产开发的新盘誉江华府销售势头有所回落；向明苑3期、洛浦园销售畅旺；沙头近几年首个新盘雅景华轩销售不错。 本月南海区热销楼盘详见下表。
在销售价格方面，2月份各镇街道楼盘价格总体上还算平稳。 (二)2011年2月预售数据 本月，全区商品房新增预售数量较多，是今年投放房源非常少的月份，为605套，实际推出住宅用房420套。只有桂城、大沥、西樵三镇街有新房源提供市场。获批预售较多的楼盘主要有桂城的中海万锦东苑、商业办公项目金安大厦。
（三）小结 综合上述分析，2011年2月，受到春节假日经济影响，南海区整体房价还算平稳；市场的交易气氛活跃。对比销售数据（按照登记备案为统计依据）和批准预售数据，本月普通住宅成交总套数为1141套，成交面积为12.29万平方米，而本月总新批预售住宅套数420套，批准预售面积3.27万平方米，本月销售远远大于预售，说明市场供给还是不足。 协会建议会员应该再次审慎认清当前中央各部门在调控房价方面的态度，尤其是1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议所提出的部署。“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；此外，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。会议要求，要调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。”这一政策部署实际上在资金支付方面大大的增加了今年整个房地产新建商品房的销售难度：消费者在进行改善型住房和投资性住房需求方面，不但要面对购房时大幅增加首付款的资金压力；而且还贷成本也会出现相当大的提升。因此，我们有理由认为，出于保值性为目的的购房行为可能在今年上半年会得到遏制。 另外，2月27日上午，温家宝总理在接受新华网采访时再次对目前房地产调控表态：“我还有信心。如果我没有信心，不去努力，那就是失职，就是对人民的不负责。我不仅要做这样的表态，而且要付出实际行动。”预计中央对房地产调控方面还会有更多政策推出。 协会希望各会员继续积极拥护中央稳定房价的精神，加大对中小户型的建设，提升规划、建筑档次，加大营销力度，尽快回笼资金，以规避今年国内对房地产新调控政策所带来的影响。建议各会员保持房价的稳定；未雨绸缪，加快施工进度；加大土地的采购，以增加有效供给。
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