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佛山市南海区房地产市场第三季度总结
佛山市南海区房地产市场第三季度总结 （一）概述 2010年1-9月，佛山市南海区房地产业合计实现新建商品房合同登记销售额158.31亿元，其中，实现普通住宅销售118.58亿元，别墅销售4.53亿元，车位销售6.97亿元，商业、金融和信息用房销售10.95亿元，其他用途房产（包括联排别墅）销售17.23亿元。与2009年1-9月的销售总额207.51亿元相比，有一定幅度下跌。但与2008年同期100.67亿对比，仍有较大升幅。详细见表格:
国内房地产产业政策频繁出现重大变化是今年房地产界的最大特征。一月两会未召开前，南海区房地产业继续保持09年高速发展态势，市场整体呈现量价齐升局面。进入二月份，受春节假日经济因素和人大、政协两会即将召开的影响，南海区新建商品房合同登记销售额出现大幅下滑，跌幅之大是近几年少见的，显示市场开始对于高房价出现观望的现象。三月初，特别在两会召开期间，无论是中央还是地方媒体，社会各界均对高房价、高地价的现象进行了热烈讨论。但是由于南海区各大发展商均已提前在价格方面选择向下调整，市场的交投活跃度大幅提升。四月开始，南海区房地产市场呈现平稳发展的好势头。 两会期间，中央领导刚刚表态要稳定房价，北京立刻出现一天三地王的现象使整个社会对目前国内房地产业的关注摆到最显眼的位置。针对上述情况，中央立刻召开了部委会议，陆续出台了有关稳定房价的措施。从国资委提出78家央企退出房地产业到国土资源部出台中小户型政策，还有相关金融、财政、建设监管的政策已陆续出台。 从8月中旬开始，受到我国有关面临通货膨胀压力出现负利率现象等因素影响，居民储蓄意愿下降，转而将资金投放到黄金、不动产等资产，造成国内部分大中城市的房地产交易快速转暖，部分城市的房价还出现大幅上升现象。最终导致各部委再次研究原来稳定房价政策的实施效果并在9月底出台了更为严厉的一系列调控政策。限制部分开发商参与土地竞购、部分城市限制居民购买第三套住房、提高第一、二套住房按揭贷款首付，调整契税征收标准，强化地方政府对房价控制的问责制度，加快保障性住房建设等等措施同时发布，我们认为，温家宝总理首次将稳定房价作为政府的一项中长期工作，将会使本次房地产业调控的时间延长。并且，在年底，中国人民银行除了提高存款准备金率控制贷款规模外，还会陆续调整存贷款利率，这些政策将会使房地产业进一步稳定下来。而部分城市也会调整住房公积金贷款的发放，进一步调控房地产需求。所以，在对待今年的房地产业调控政策上，我们必须要有充足的心理准备。 面对着上述政策方面的变化，南海区房地产业协会也深入学习中央的精神，向会员传达，将“稳定、和谐”列为今年的工作主题。所谓稳定，既是名词，是一种工作目标，也是动词，表示我们为实现这一目标而不断作出努力。在发达的市场经济机制作用下，南海房地产业协会各会员也心神领会，主动将房价小幅下调，新建商品房价格呈现稳中略降的局面。另外，在面对国家房产新政策出台的情况下，发展商为了制定中长期的定价策略，普遍将新盘发售的房价主动调低，以此来保证形成中长期稳中有升的定价机制，直接刺激了这些刚性需求的入市欲望。 另外，今年南海区房地产业协会还针对市场形势变化大力引导会员开发中小户型产品，目的是尽快调整南海区住房供应结构。使南海从原来的中大户型供应为主转为中小户型供应为主。这一策略的成功实施，激发了整个房地产的交投。 今年，南海区房地产销售热点不断涌现。从年初的里水时代糖果二期（糖果雅苑）中小户型热销到桂城中海万锦豪苑东苑新发售当日成交3.5亿到桂城创鸿水韵尚都、狮山小塘上林苑、松岗嘉景华庭、丹灶金沙的东海名都花园、桂城万科金御华府、金域蓝湾、怡翠世嘉等等例子，说明了今年各发展商销售成功与否的关键是在定价和户型方面上能否迎合消费者的心理。 目前，南海区房地产业出现了以下几方面的好形势： 第一，发展商流动资金相当充裕，抗风险能力大幅提高。经过2009年的热销，发展商手头上库存的商品房已经消化得差不多，现金回笼较大。今年上半年因为国土部门在用地指标方面进行全面调整，南海区较少推出住宅用地供应市场，造成发展商现金相当充裕。 第二，发展商持续看好未来南海区房地产业，今年在施工方面的进度加快，投资加大；投放到社会的新房源持续稳定地增长，新盘销售持续增加，发展商无捂盘惜售现象，消费者选择的机会大大增加。另外，在户型供给结构方面，发展商已灵活适应市场变化，大幅度增加中小户型房产的供给，在户型结构供给方面迎合了市场的需求。市场交投气氛活跃。 第三，越来越多的国内外一线知名发展商派人进驻南海调研项目，期待能参与到南海房地产建设的热潮当中。包括招商地产、香港中旅集团、越秀城建、香港的和记黄埔、金地房地产、苏宁地产等一系列新面孔均出现在今年土地拍卖市场。 第四，南海区目前的房地产业相当稳健。跟其他区域不同，南海区的房地产已经形成了非常丰满、多层次的价格体系。产品线从最便宜的3300元/平方米镇街带电梯商品房一直延伸到高达30000多元/平方米的高端别墅产品。消费者很容易在市场上找到适合自身条件的房产。我们认为，成熟的价格体系是判断一个市场是否稳健的重要标志。在经济如此发达的区域，社会的需求已经呈现出强烈的分化，工薪阶层在未能享受经济适用房的前提下，可以轻松的通过银行按揭购买20多万元到40万元左右的镇街带电梯商品房和中心地段的中小户型；中端的消费群体可以通过银行按揭轻松选购60万到100万中心地段的户型；而社会精英、私企业主可以购买到150万到2000万左右的中心地段豪宅。可以说，南海区目前的市场供求情况，是近几年最为理想的状态，各层次的需求皆可以在市场得到实现。部分消费者认为房价高的现象是由于局部区域市场供给不均衡而引起的。可以说，消费者认为房价高只是“要在南海区最好的地段买最好的房子不便宜”的一种表述。就象买车一样，我们处于社会主义初级阶段不可能实现家家都买奔驰、宝马。对于镇街3000多到10000这样的价格来说，其房产定价依据是理性的。 对于今年国家陆续出台的一系列政策，就南海区域而言，影响最大的主要是金融信贷方面的政策。该政策的实施直接提高了购房者的支付门槛，暂时将部分购房需求冻结。对于南海而言，南海区是比较早实施房改制度的城市。93年到2000年，大部分企事业单位就已经进行了房改。但由于南海的行政级别低，相当多的企事业单位职工享受的房改待遇较低，所以，形成了南海区居民在改善型住宅方面有较大需求。二套房房贷政策实施将会使这部分家庭新置业难度加大。但是，我们应该看到，南海区是由8大镇街组成的。这些镇街目前正处于城市化进程中。越来越多的镇街居民接受商品房小区这样的生活方式，逐渐从镇街的宅基地住宅向商品房小区转移。所以，我们认为，南海区房地产业中长期继续高速发展的态势是不会改变的。随着南海区在交通、规划、大环境配套方面的优势逐渐显现和南海区实体经济的高速发展（例如广佛地铁通车、广佛同城政策进一步深化融合、千灯湖金融高新区建设进入实质性阶段、一汽大众在我区落户投产等因素），南海的房产业将在未来相当长时期内处于价值发掘阶段。 随着十月广佛地铁的通车，南海地产业将正式进入一个全新的时代。今年9月，越秀城建顺利拍卖南海桂城地铁上盖180米双子星地标项目，南海大道有望成为整个佛山禅桂的新商业中心区域。“北京有十里长安街，南海则有十里南海大道。”凭借着桂城千灯湖金融高新区的建设和南海大道多个大型商业悠闲中心群的快速建设，南海大道将有望取代佛山原来的祖庙路商业中心而成为整个佛山禅桂的中轴，禅桂城市中心东移的格局已经形成。中秋欢乐节近二百万市民齐聚千灯湖正以客观事实印证了上述趋势。因此，从中长期来说，桂城区的房产价值尤其是商业地产价值将会不断提升。 （二）区域分析 从区域上分析，今年南海区各镇街发展严重不均衡的现象继续出现。主要表现在： 里水镇继续保持高速发展态势，1月份甚至创出单月成交9.62亿元的好现象。虽然里水镇的在售楼盘不多，但是属于金沙洲板块的恒大御景半岛、时代糖果雅苑销售理想。尤其是时代糖果雅苑，凭借在户型方面的创新和合理的定价，取得了市场的高度认可，显示出金沙洲板块的巨大发展潜力。随着恒大御景半岛半岛销售得差不多，香港新世界金名都项目将会接力。 同时，位于里水和顺的中信山语湖，凭借其超前的规划构思，面向全国的营销策略，今年也取得了辉煌的销售业绩。 处于里水中心城区的君景湾、峰景湾以及海逸锦绣蓝湾则稳健销售，随着保利地产成功竞拍原来烂尾盘班芙小镇部分商住用地，该区域将会形成集聚效应，迅速带动一环里水出口片区的地段价值。 大沥镇方面，热销楼盘有金棕榈湾、金域华庭，盐步的雅居蓝湾、领地海纳天河花园、雅居乐的花地湾壅景豪园、黄岐的中海金沙湾、风度国际明苑。由于大沥镇目前包括黄岐、盐步、大沥三个街道。其中黄岐、盐步在地段方面接近广州，一直是南海区房地产业发展活跃的区域。黄岐地段同样包含金沙洲板块概念，其中的中海金沙湾凭借其优良的建筑质量，独特的超宽楼距，和谐构思的户型设计获得了大量广州市民的青睐。 这里有值得留意的是，万科在大沥镇的金域华庭项目。该项目是万科首个在我区非中心镇街开发的楼盘。但该楼盘的成功销售，显示出目前国内一线发展商介入南海区非中心行政区域的镇街策略获得了重大的成功。类似的华南保利投资狮山东风水库项目是否能获成功我们将密切关注，国内一线发展商介入南海区二线镇街的趋势似乎在慢慢形成。 桂城方面，保利花园、江南名居、星晖园继续热售，价格平稳。位于桂城怡翠板块的新盘中海万锦东苑和万科的金御华府于上半年正式开售，定价低于原来市场预期，销售获得了巨大的成功，反映出目前禅桂两地居民购买力强劲，市民对南海区房地产今后发展有充足的信心。新加坡丰树地产基金开发的平洲富丰新城以及万科、能兴地产位于季华东的两楼盘也于第三季度集中上市，由于楼盘在户型、价格方面均迎合今年市民的需求，出现抢购现象，一房难求再次出现。 狮山镇方面，呈现百花齐放局面，小塘的上林苑销售表现突出；狮山的中南海晖城、水晶湾中小户型、松岗的海逸锦绣桃园、嘉景华庭、穆天子山庄销售理想; 时代峰云名居因为重新包装和大幅调低销售价格取得了热销；南国桃园内的汇江假日花园、香格里拉花园四期公寓新发售别墅认购热烈;保利位于官窑东风水库的新盘保利东语花园直接带旺官窑区域楼市，官窑唯一带电梯商品房项目的豪景新城销售顺畅。从狮山数据来分析，狮山的中小户型销售比较理想，而南国桃园悠闲别墅则重新被市场发掘。 丹灶镇方面，位于金沙的东海名都花园价格调高后销售势头减缓，丹灶的都市晴园、和丰名苑、锦绣豪庭、金沙的创融理想家园销售畅旺，受桂丹路开通的利好因素，天晟海琴湾别墅重新被市场认识，销售大幅攀升，祈福南湾半岛销售一般。 罗村方面，时代倾城基本销售完毕，新盘尚观御园一花独放，凭借价格适中和中小户型的优势获得市场热烈追捧。而港资新盘翠湖绿洲因为首次开盘因定价过高无人问津，其后调整策略大幅降价销售，取得了巨大成功。新盘新雅名轩和新盘怡佳名苑销售不错。 西樵方面，西岸的山林水语新城低价入市，成为西樵西岸房产销售一大亮点，钜隆房产的凰朝圣堡、凰樵假日销售畅旺。丽湖名轩和新盘永利花苑销售相当理想，直接带旺西樵山根板块。 九江镇的商品房则以金港湾、洛浦园、向明苑成为销售主力。从成交额来看，九江近半年的新建商品房销售额在温和增加，显示出该区域城市化进程在慢慢加快，但由于成交总额低，还是在南海各镇街道排行最后。 典型楼盘销售数据如下表：（价格为套内面积折算计算）
从上述数据我们可以看到，第三季度的典型楼盘价格与第二季度出现了较大变化。 第二季度，南海区各主要典型的楼盘价格均相当稳定。对比09年底基本上在上下10%内波动，符合中央监管层稳定房价的精神。 而第三季度开始，南海区的典型楼盘价格出现了一定幅度的上升，尤其是本地发展商和外来二线发展商开发的楼盘，普遍存在较大的升幅；而外来一线发展商开发的楼盘价格相当稳定。这种现象主要有三种情况造成的：第一，是因为户型结构的差异所造成的，现在楼盘基本上是分几期开发，越到后期，户型和朝向越漂亮，另外，部分楼盘原来是供应毛胚房，现在供应的产品是精装修房子，价格出现较大幅度上调是合理的；第二，楼盘结构方面的差异所造成，原来的楼盘供应以普通洋房为住，第三季度除了供应洋房外，还包括别墅，楼盘成交均价出现大幅拉升属于正常；第三，部分镇街的房产价值整体被发掘，例如比较典型是丹灶金沙、九江的房产，这些区域的房产价格一直相对较低，年初价格大概在3000元平方米左右。他们在南海区其他区域房产业蓬勃发展的带动下，也被相应拉升起来。但是，这些价格拉升并未完全被市场接受，主要表现在成交量方面。丹灶金沙、九江的房地产业近一年成交量并不大，例如九江今年长期处于每月成交1000多万的水平，反映出价格上调并未被市场所完全认可，开发商和消费者都均处于高度观望状态。 （三）预售情况分析 新增预售数据见下表：
从数据分析，今年前三季度整个南海新增加房源还是相当充足的。表现为两方面，一个是今年的新楼盘比较多，例如罗村今年的成交主力全部是今年才上市的楼盘；桂城今年新上市的楼盘占较大比例，西樵新上市的楼盘也超过一半。二是，每个楼盘供应的量也比较充足。新房源供应充足可以客观事实说明今年整个南海区房地产业在资金方面的充足和对后市的乐观。企业在建设施工进度方面一直是加快，项目开发周期越来越短。这是一个非常好的现象。 今年1至8月，南海区一直处于销售大于预售的情况，9月份，相当多楼盘的新房源集中上市，扭转了局面。对比销售和预售数据，1至9月，南海区总销售套数为16730套（包含普通商品房、别墅、联排别墅），面积174 .90万平方米，而总预售套数为18747套，面积191.93万平方米。目前整体上处于供求平衡状态 （四）市场预测 今年，南海区房地产业面临着前所未有的利好因素。 第一，今年广佛地铁就会通车，南海区处于广东的第一大城市广州和第三大城市佛山之间，地铁的正式通车将以事实将南海完全融合到两大城市之间。由于两大城市汇聚了将近25000亿的存款，消费力相当庞大。地铁通车影响是深远的。地段的优势将会使南海区在未来的10年内处于价值发掘阶段。 第二，今年广州举办亚运会。广州市区的在建房地产项目将因此从9月30日至12月22日停工84天，广州市可供销售的房源会大幅减少，广州市区房价出出现较大上升。广州楼价与南海区楼价之间的差价会越来越大，给南海区房地产业带来了重大机遇。 第三，佛山市禅城区旧城拆迁规模越来越大，但进度较慢，可供房源不多，造成禅城区房价出现较大幅度上升；禅城区楼价与南海区楼价之间的差价同样越来越大，禅城区获得拆迁补偿的人员选择南海（桂城、罗村、狮山）购房的现象会越来越普遍，给南海楼市创造了巨大的刚性需求。 第四，正因为佛山市禅城区旧城改造的进度不理想，整个禅桂的城市中心出现东移的格局已经形成。20年前，整个禅桂的城市中心是以佛山禅城区祖庙路为中轴线的，当时，祖庙路上的兴华商场、玫瑰商场、百花广场一直引领禅桂的商业核心。但是，随着近十年南海大道沿线的超常规高速开发，南海大道已经形成了千灯湖大型金融、商住板块、南海广场商业板块、南海嘉信茂广场商业板块、怡翠商住板块。这些板块随着南海桂城地铁上盖185米双子星地标项目的成功出让，预计在未来五年后，整个南海大道沿线将取代祖庙路的商业核心地位而成为整个禅桂的新中心。届时，“北京有十里长安大街，佛山有十里南海大道”的情况将会出现。整个南海大道沿线房产将逐渐受益。 因此，我们相信，虽然今年国家在房地产业政策方面出台了多项稳定房价政策，但随着这些政策的明朗，南海区房地产业在上述利好的作用下，依然会在“稳定、和谐”的主调下保持健康高速发展的态势。 佛山市南海区房地产业协会 |
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