|
未来10年，楼市最大的利空是它！
有没有想过，10年之后的楼市会变成什么样呢？ 金融政策可以影响房贷利率、资金流向等，能起到调节购房需求的作用； 每一个10年中，必定包含着一个或者若干个房地产轮回，而其中人口因素，就是其最大的变量。 01 这背后引发了人们对于中国人口红利的担忧。 往近点看，房价越高，大家就越不愿结婚，也就越不愿生孩子。 买房就去掉半条命和6个钱包了，还有多少钱留给孩子的教育、玩具、奶粉呢？ 除生育率外，再一个影响楼市的重要人口因素，那就是适婚年龄人口。 比如日本。二战后日本出现了一波人口出生高峰，等他们三十而立需要买房之时，也就是大概1977-1980年，正好也是日本房价开始起底腾飞之时； 而中国呢？从当下往前推30年，即90后这一代即将三十而立，理论上咱们的房价应该在2019-2020年才开始起涨，可现在反过头去看，一轮大涨周期都基本走完了。 为什么？因为咱们的孩子买房太早了，20多岁的奋斗年华却背上了沉重的房贷负担。 再从当下往后推10年，2030年左右时，00后这代到了适婚和购房年龄，他们会面对怎样一个楼市呢？ 咱们从图中可以看出，2000年左右正好是中国人口出生的低谷，而1990年左右是高峰，也就是说，10年后的楼市在国内比较稳定的环境下会依然稳步上升，但不会大涨，因为需求没有像过去那么多了。 总之，人口与楼市之间的关系微妙而复杂。 02 人口结构。人口结构与上面所说的生育率和适婚年龄是紧密相关的，当然也包括现在比较棘手的老龄化问题。 这是2017年中国人口结构图，咱不需要复杂的分析，视觉直观告诉我们，24-50岁这个能创造价值的年龄人口，无论比例还是总量，目前来说还是比较高的。 可是10年后呢？我想这个“驼峰”会往后移（老龄化），楼市需求会变得很有限。 为什么？ 常住人口基本是固定的，男女老少都有，与楼市相关的取决于新增人口，新增人口中年轻人多，需求就大； 年轻人口需求少了，楼市的需求自然不会多到哪去。 人口流动。人往高处走水往低处流，这是永恒的定理。 无论是国际还是国内，人口流动都逃不开这个规律。 国际上，人口从东亚（中国、菲律宾、印尼、越南等）、南亚（孟加拉国、印度、巴基斯坦）、拉美（墨西哥）、非洲、中东欧向北美、西欧、中东石油富国（阿联酋、沙特阿拉伯）、澳大利亚、俄罗斯等迁移。 数据显示，1950-2015年美国净迁入人口超过4800万、沙特阿拉伯和阿联酋净迁入合计接近1600万，德法英西意等西欧五国净迁入合计超过1100万，加拿大、俄罗斯净迁入约900万，澳大利亚净迁入近700万。 国内也是一样。 我国东部地区持续呈现人口净流入，2011年以来人口流入总规模已经达到742万人。 2018年东部地区依然延续了这一趋势，人口净流入99.3万，10个东部省市中有7个为人口净流入地区。 人们都向往高收入，哪里钱多就往哪里跑，很正常。 而人口流动的背后，便是地域发展差异。 任何一个经济体走向成熟，基本都要经历这几个阶段：需求—集散地—农村—城镇—城市化—城市群—大都市圈。描述或许不准确，但规律是一样的。 既然有规律，那么楼市也会跟着这个规律走，从而形成周期，并创造一轮又一轮的暴富故事。 03 但可以肯定的是，人口的变迁一定会给楼市带来新的启示和机会。 1、中心依然是中心。人口持续流入的城市和地区依然可以重点关注，比如长三角、珠三角、京津、中部城市群等，尤其是郑州、成都、武汉、长沙等这些在过去五年增长超过60万的黑马。 注意，是人口持续流入，如果是因为某些落户政策几年内人口大增的话，不一定在上升通道内。 2、城镇化低的城市和地区。目前咱们的城镇化率还不足60%，相比发达经济体的80-90%还有很大的空间，未来10年国内依然有比较可观的城镇化红利。 那些城镇化较低的城市在城镇化红利中无疑是最大的受益者，这些城市基本集中在中西部，如果具体点的话，比如那些撤县设区、新增管辖区或合并周边小城市的城市，可以适当关注。 写在最后 未来10年的楼市，我想大家心里已经有了各自的答案了吧。（微.信.公.众.号.诸.葛.找.房） |