年收租1.8亿却要付3亿利息 太阳新天地股东互撕再曝内幕

　　  风险预警：好资产也暗藏欠债等问题
    6月27日10：00开始，太阳新天地将进行第一拍。广州市铁路运输中级人民法院对外发布的公告也特别提醒，目前，执行标的存在多次抵押，因众多抵押权人享有优先受偿权，存在执行款金额不足导致无法支付竞买人垫付费用的可能。
    “资产是好资产，但也存在很多问题，我们真心希望购物中心能够找到一个好东家，也希望潜在买家在参与拍卖前能充分调研公司的历史欠税、负债，存在的长期租约等问题”。百嘉信集团财务副总监吕碧君说，此次司法拍卖是按照法律程序对资产进行有序处置的正常程序，控股股东和百嘉信集团将对法院的司法拍卖工作予以充分配合。
    瑞晟公司相关负责人也表示，截至6月20日，不存在违法拖欠员工工资、欠缴水电费等问题。当然，太阳新天地还暗藏着很多问题，大量租户近千万元的保证金无法归还、拖欠超千万元的工程款亟待解决、获得了产权却不能拿到全部租金收益，以及员工安置补偿等问题。
    “走到即将被拍卖的地步，客观来讲，我们严重低估了房地产金融行业宏观形势变化的影响，导致2018年下半年开始债务压力巨大，直至出现欠息，越欠越多，贷款到期无法偿还。”在6月20日太阳新天地购物中心说明会上，控股股东授权代表、百嘉信集团财务副总监吕碧君坦言。
    太阳新天地即将被拍卖事件，自5月底以来备受社会关注，信贷危机传言甚嚣尘上。距离拍卖还有10天，百嘉信集团首度公开发声。
    此次说明会的主办单位包括北京万士丰实业有限公司、上海訾希商务信息咨询合伙企业(有限合伙)合计持60%股权(又称“控股股东”)，持股40%的瑞晟公司仍不在列。
    为了扭转局面，瑞晟公司免职了部分相关人员，也向天河区人民法院起诉另外两家公司，撤销其股东身份。
    七折起拍！太阳新天地惨遭拍卖
    5月13日，广州铁路运输中级法院在人民法院诉讼资产网发布公告，位于广州市天河区马场路36号的太阳新天地购物中心共计813套房产、车位被整体拍卖。其中商业建筑面积90112平方米。
    公告指出，太阳新天地起拍价约28.8亿元。根据评估报告，标的评估总价41.20亿元，其中，商业部分建筑面积90112平方米，评估价37.76亿元，折合每平方米4.19万元。
    另据兴业银行广州管理部发布的分析报告，从太阳新天地购物中心的商业价值看，珠江新城商业物业近年价值上升较快，按首层每平方米20万元计，仅首层9851.98平方米价值就约20亿元，太阳新天地购物中心正常运作商业价值可达70亿元。
    近日，记者实地走访太阳新天地，看到各商铺暂未受影响正常营业。根据当时的规划，在高楼林立的珠江新城商圈，太阳新天地定制“美好家庭生活提案”，为周边居民提供健康活力、绿色自然、人文艺术的全新生活方式。
    控股股东：严重低估房地产金融形势
    太阳新天地的产权人为广州华骏实业有限公司，广州百嘉信集团有限公司是100%控股华骏实业有限公司的母公司。天眼查显示，百嘉信集团股东为北京万士丰实业有限公司、上海訾希商务信息咨询合伙企业(有限合伙)，分别持有30%股权，瑞晟房地产开发(深圳)有限公司持有40%股权。
    北京万士丰擅长资本运作，入股百嘉信集团之后，主要负责融资。“入股之初，原百嘉信没有多少运营资金，我们第一轮融资近10亿元，主要维持集团基本运作。升级改造购物中心，仅设计费就2000万元；广百退场后，腾挪出3万平方米空间，对整体租金的提升有帮助；另外，新团队是从万达、华夏幸福挖过来的，都是总裁级别。2018年上半年形势还是不错的。”控股股东授权代表、百嘉信集团财务副总监吕碧君回忆，当时预计三年之内，购物中心年租金能从1.8亿翻倍至4亿元。
    但是，高杠杆如同达摩克利斯之剑，到了2018年下半年，市场进入去杠杆周期。“2017年成功的操作，让我们过于自信”，吕碧君说，原计划再做一个40亿元的大额融资，置换掉原百嘉信比较高息的贷款。但融资迟迟没有下来，逐渐出现欠息，银行超过3个月的期限，就被列为征信不良，整体融资会受到影响，从此进入死循环。“我们严重低估了房地产金融行业宏观形势变化的影响，导致2018年下半年债务压力巨大”。
    记者了解到，太阳新天地作为融资的平台，承担的债务近30亿元，每年仅利息近3亿元。最终，百嘉信集团、华骏实业、太阳新天地的相关房产、银行账户陆续被法院司法查封、冻结，直至2019年6月27日被法院执行拍卖。
    控制权之争：偷公章U盾，股东矛盾升级
    在这种情况下，百嘉信集团股东层面出现较大纠纷。说明会上，控股股东代表声称，自2018年底，另一家股东瑞晟公司及其派驻百嘉信集团个别人员，对公司的正常运营进行了破坏，夺取了公司实际控制权。
    百嘉信集团董事贾玉磊、百嘉信集团人力行政总监范杰等人回忆，春节前最后一个工作日，在控股股东代表和公司监事、印章管理员均不在场、不知情的情况下，瑞晟公司撬开了装有百嘉信集团及旗下各公司一系列公章证照和公司银行账户网银U盾的保管箱，转移了装有集团旗下其他公司相关公章证照与印鉴的保险柜，随后签发了一系列重要人事任免文件。
    2019年2月初，瑞晟公司引进第三方公司，广州戎威物业管理有限公司就是其中之一，用于接管太阳新天地商场的日常经营。自2019年5月4日起，商场经营就出现了瑞晟公司、戎威公司和控股股东之间的管理对峙局面。
    “更不可思议的是，原百嘉信集团的董事长兼法定代表人吴广佳，实际上是茂名市山圹村一名普通村民，2018年至今一直在村内养殖厂工作，从未参与过公司管理”。说明会上，控股股东代表演示了部分监控视频和物件证件，以及村委关于吴广佳其人的证明。
    瑞晟公司：起诉撤销另外两家公司股东身份
    针对股东层面的纷争，瑞晟公司随后也发表公开声明：大股东是谁？其称，2017年5月第一次股权调整时，瑞晟公司持股80%。2017年8月，瑞晟公司以人民币4500万元价格将所持的45%股份分别让给了这两家公司。后来股权结果变成了瑞晟公司占40%，另两家公司各占30%。瑞晟公司认为，“大股东”指挥的融资团队使百嘉信集团一步步陷入债务追索的泥潭。
    为了扭转百嘉信集团的局面，一方面免职了部分相关人员，另一方面，也向天河区人民法院起诉另外两家公司，撤销其股东身份。“百嘉信集团的实际控制权始终掌握在真实出资的瑞晟公司”。
    对于广州戎威物业管理有限公司存在的合法性，瑞晟公司称，戎威物业是为了解决股东之间的纠纷，在债权人的协调下成立的。但控股股东授权代表表示，“我们一直有自己的物管公司，没有任何理由成立第三方公司”。目前已在商场办公场所门口，张贴了《公告》：控股股东及经过股东会重新任命的百嘉信集团、华骏实业、太阳新天地的董事长、董事、监事和高管目前已重新接管公司的日常运营。
    采写：南都记者 王艳玲 林广

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