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异地置业催变楼市大格局 品牌开发商集体进驻佛山
城际异地置业，这个若干年前在广佛两地就已经潜伏存在的力量，如今在广佛同城化、广佛地铁即将开通等利好的刺激下，正以一种强势的姿态影响着佛山房地产市场，打破佛山本土房地产市场原有的格局，形成崭新的局面：品牌开发商集体进驻、需求和供应大增，产品构成更趋丰富、商业地产进入高速发展期。 品牌开发商集体进驻 目前佛山已经成为品牌开发商的聚集地，众多一线品牌开发商纷纷抢滩佛山，甚至还包括一些港资房企。资料显示，佛山现阶段已经有万科、保利、招商、金地、中海、凯德置地等品牌房企进入。在采访中记者了解到，对佛山区域价值的认可是这些开发商不约而同选择进入的原因，“佛山区域价值的最直接体现应该是广佛同城化下催生的巨大的异地置业市场。”有发展商表示。 “佛山经济总量庞大，与目前佛山的都市化水平脱节，房地产市场的发展比较滞后，随着广佛同城的不断深化，佛山的魅力会慢慢呈现出来，必定会吸引更多的广州客来投资或置业，广佛房地产市场将连成一个大区域，这也许是各大开发商纷纷进驻的原因。”一资深业内人士分析指出。 外来开发商的集体进驻，对佛山房地产市场产生的影响最终体现的必然是促进作用，“肯定不是狼来了的效果，只会进一步加剧市场的竞争。激烈竞争的结果不是以淘汰一部分房企为目的，最终目的是促使佛山房地产更理性发展，使市场更加成熟，产品的质量、功能等方面产生质的飞跃。”经纬地产李华宇分析指出。 需求大增蛋糕做大 “从2008年开始，到佛山买楼的广州人逐渐多了起来，本土的高端产品市场出现了不少广州客的身影。”佛山房地产行业资深人士骆先生介绍。以广佛交界处的一些个盘来看，2008年大部分楼盘的广州客比例在10%左右，2009年同城化签约以后普遍达到了30%的比例。今年以来，更是有不少广州客组团到佛山买房。 不少业内人士分析指出，广州客的到来，最直接的作用是极大地扩大了佛山市场，“无论从供应还是需求上，对佛山房地产市场都是一个巨大的提升。市场大了，需求自然会上去，需求的提升，自然会拉动供应的增长，需求和供应是息息相关的。”业内人士李先生认为。 异地置业在扩大佛山房地产市场需求与供应量的同时，也极大地丰富了佛山楼市的产品结构，从2007年以前比较单一的产品结构到现在各种产品结构应有尽有。“目前佛山市场上，产品比较多元化，有公寓、中小户型，还有城中别墅等产品。与其说是外来开发商引入了不同类型的产品，不如说是异地置业者的需求催生了这些比较新的产品结构，因为一些来自广州的客户对楼盘的产品类型比较挑剔。”李华宇分析认为。 商业地产驶上快车道 广佛同城下异地置业的快速发展，也给佛山商业地产带来了新的发展契机，使佛山商业地产进入了高速发展期。“将来广佛地区将连成一个大的区域，广佛之间异地置业的人群将会出现爆炸性增长，这就需要更多的商业地产项目去承载这些人群。”不少业内人士分析指出，目前到佛山置业的不少消费者都埋怨佛山的城市感比广州差很多。“广州到深夜依然是灯火通明，而佛山深夜后只剩下寂寞的路灯。”这是广佛候鸟小李的抱怨，这句话据说在广佛候鸟群中广为流传。 据不完全统计，预计未来2—3年，禅桂商业面积新增供应将达70万到90万平方米，供应体量为目前经营的商业中心总体量的两倍。“集中式商业供应量的激增，很大程度上源于广佛异地置业群体的激增。”经纬地产市场调研部主任叶银芳说。 开发商说 佛山楼盘如何打动广州客？ 广佛异地置业的盛行，大大带动了佛山楼市的需求。无疑给佛山的开发商们送上了一个大蛋糕。如何分得一杯羹呢？这也许是各大开发商不约而同思考的问题。 利用好价格优势差 星星华园国际营销总监柯志斌 佛山的项目想要吸引广州客，除了地段的考虑因素外，最主要的还是价格定位问题。如果两个城市同等级的楼盘对比，佛山的楼盘在价格上没有优势的话，绝对得不到广州客的青睐。根据目前的市场反应情况来看，不少广州客来佛山买楼，冲的就是价格优势差。所以佛山的楼盘应该利用好价格差，并且大做文章。 除此之外，要做好楼盘的品牌，必须注重品牌塑造，以诚信为本。投资人在异地置业中可能遇到的风险主要是对异地房地产市场不熟悉，并且无法经常实地监督，担心开发商收了房款之后在项目工期和质量上没有保证，项目的投资效果会大打折扣。此外，广州客的品牌意识是比较强的，在同等条件下，选择品牌楼盘的情况会更明显。 了解并满足客户需求 佛山合富辉煌执行董事李慰不可否认，广佛一体化的融合在民间的层次上已经有不短的历史，随着广佛同城、城际地铁即将开通等利好，广佛交通将实现无缝对接，这些都会大大刺激异地置业者的需求，也显示出广佛异地置业的基础是比较扎实的。而佛山的楼盘除了胜在价格低之外，还具有规划等方面的优势。佛山房地产作为一个新区，具有规划起点高等优点，这是十分被广州客看好的。要想把广州客的心动变成行动，要在产品上下功夫，要调研广州客的心理和目标，充分了解异地置业者的需求，设计开发出真正符合市场需求的产品。 深耕异地置业互动营销 泛澳地产机构市场部经理 梁婉君随着两城的融合，两地跨地域置业的人会比现在多。而且这种置业方式将不是富人们的专利，一般人也可以去异地购房度假，根据自身的实际需要选择适合的房子。所以，相信广佛之间将会有更多的楼盘跨地域销售。异地置业互动营销的出现，对于开发商或是置业者，都是个好消息。 异地营销要想取得更大的市场效应，需要发展商、中介组织机构所等多种行业来共同参与经营，共同创造一个良好的环境，建立置业服务网络，这样才能更好地迎接外来资金，服务于这个巨大的新市场。目前这种新型行销模式还存在不少需改进完善之处，例如组织方在选择参观项目的时候，还要更好地研究房产质量、开发商信誉、投资性价比、户型的大小、所在的区域、周边的环境、交通等各方面条件，要与目标人群的消费需求相吻合。 听广佛候鸟说他们的故事 舒心的事 人不多、少堵车 乐乐是土生土长的佛山人，现供职于佛山某外资企业。新婚老公杨哥是她的大学同学，是广州一家省级媒体的文字记者。多年的拼搏后，杨哥已经小有成就，当上了部门负责人。 结婚后，两人都希望能结束异地生活的尴尬，经过艰难的抉择，在乐乐的强烈要求下，两人最终在南海某中高档小区买了一套房子。“可能是多年的生活习惯吧，总觉得佛山比较适合居住。”乐乐告诉记者，她大学是在广州读的，虽在广州多年她依然无法适应广州的生活方式，“人多、车多，堵得厉害。佛山就舒服很多，起码空气比广州好，也很少堵车。” 楼价比广州低 陈先生是广州某广告策划公司的中层，自称是资深的广佛候鸟，他告诉记者很享受广佛同城生活的乐趣。34岁的他已经换了3任女朋友，“没有房子，留不住女朋友的心，爱情在房子面前苍白无力。”看着身边的朋友纷纷成家立业，陈先生也决定在佛山买一套房子，提高自己的硬件。 “选择在佛山置业，一是我现在的女朋友是佛山本地人，其次是佛山的楼价比广州低。”至于选房的标准，陈先生认为，首先要装修好的，“没吃过猪肉也见过猪跑，从朋友的经历来看，装修房子是件很折磨人的事情，加上我比较忙，根本没有时间去搞装修，指望一个女的去搞装修，那是不实际的。” 同城下前景好 张先生在一家专门做外贸皮具的企业任高管，计划买房已有多年。今年他决心付诸行动，在看了增城、花都等郊区的楼盘后，他把目光转向了佛山，并最终把目标定在了千灯湖板块的某中高档楼盘。“以前去佛山有一种从城里去到乡下的错觉，一些在佛山的朋友也经常自嘲到广州好像进城。个人感觉随着广佛同城化进一步深入，除可在时间上缩短两个城市的距离外，其他的方面也会更靠近。置业佛山应该还是不错的选择，但不能去到佛山比较偏远的镇区。”张先生告诉记者。 目前广佛异地置业的区域主要集中在禅桂的中心区，尤以两城的交界带最为集中，虽然目前投资性质的客户多于自住型，但普遍都看好广佛同城的前景。 闹心的事 交通依然是大问题 早上7时，广州某高校研究院部门负责人黄先生在南海醒来；8时，他在芳村挤上了开往广州中心城区的地铁。车厢里，他如约地见到了那些熟悉的面孔，这些人都像他一样属于典型的“工作在广州、居住在佛山”的广佛候鸟。黄先生时不时也会抱怨这样的上班过程很辛苦，“但习惯了也不会觉得有什么，自己有车会方便很多。有车的话应该会更加适合工作在广州、生活在佛山的方式。”黄先生认为，“生活还是要便利，即使广佛地铁通了，上下班的耗时并不会少。” 教育配套让人忧虑 文哥虽然已经有很稳定的女朋友，但还没有结婚。“房子已经买好了，就在千灯湖一带，但是还没有装修好。等装修好了就结婚，已经和老婆说好了。”还没过门的女朋友已经被文哥习惯地叫做老婆。 “短期内不打算要孩子，所以对孩子的教育问题也就不怎么关心，但身边很多广佛候鸟会经常交流这方面的话题。比如我认识一对在五山路上班的夫妻觉得佛山的教育比广州差，在佛山买楼后，就不能享受到广州的教育资源，担心孩子会输在起跑线上，所以到现在依然在犹豫。” 休闲购物还有差距 在家人的威逼利诱下，“80后”的小雪最终还是在千灯湖某花园买了套房。大学四年的广州生活，已经让她爱上了广州的大都市生活。“娱乐、休闲、购物这些，佛山都没有办法和广州比，佛山夜生活的氛围也不行，到了晚上夜深一点，人都不多见。”小雪又依稀想起每次周末回广州和朋友唱K，总是要等房间的情景。 家里人为了让她在佛山买房子，帮她买了一部小车。“有车也不方便，不如坐地铁快，坐地铁又不如直接在广州买房子方便。”小雪告诉记者，父母是做生意的，家里就她一个孩子，并不差钱。父母不让她在广州买房子，一是希望女儿能离他们近点，“再有就是我爸爸妈妈不喜欢广州的生活环境。” 小雪的驾驶技术并不好，属于过收费站要下车交钱的那种，“以后要想去广州玩或者买东西就麻烦咯，地铁人太多，挤一次也辛苦，太累的话玩的心情就没了。” 广佛候鸟特征 1.投资自住难分辨 资深房产媒体人士吕先生分析，在佛山置业的广州人自住和投资的比例比较模糊，但小区域的划分则比较明显。如金沙洲一带，多为自住型；穗盐路沿线大部分是荔湾区、西关的原住居民搬迁而来；南海千灯湖板块更多的是以投资为主，自住型的也有不少。 2.不看广告看口碑 开发商为吸引消费者，广告满天飞。但楼盘广告似乎并不能让异地置业者信服，记者了解到，广佛候鸟们比较少关注电视上的楼盘信息，选房子往往是通过身边人的介绍。 3.意识比较前卫 据业内人士梁婉君介绍，“因为工作需要，接触过不少广佛候鸟一族，身边也有不少的‘两栖族’。他们基本是一些企业或单位的中高层人士，属于典型的白领阶层，意识比较前卫。” ■提醒 买佛山一手房能入户 1.佛山目前还有购房入户的优惠措施，购买一手房的准入条件具体为：具有大专及以上学历或取得助理级专业技术、技师以上资格的；在佛山投资、兴办企业，注册资金20万元以上；在佛山缴纳社会保险费连续3年以上。购买二手房则不能落户。 2.目前佛山市四大国有银行并未严格执行对异地购房贷款者需要交1年以上社保或纳税证明的规定，广州客持广州证明也可在佛山从四大国有银行贷款买房。 3.二手房方面，广州可选择按总额的1%或差额的20%两种标准来计算需交纳的个人所得税，佛山(除南海区)只能按照差额的20%这一标准来计征，南海区则要求按总额2%的标准计征，其他二手税费则无差别。 4.只要连续缴纳满一年，两地居民均可在异地申请公积金贷款，不过佛山的公积金贷款最高额度为26万元，而广州是40万元。 |