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广佛地铁催生佛山新旧商圈裂变
广佛地铁催生佛山商圈裂变 广佛地铁作为广佛之间的城际轨道交通线，也是国内首条跨城市地铁线路，从酝酿之初就成为焦点，预计2010年将有大量的商业地产搭乘地铁开通的东风登场，这势必催生佛山商圈的裂变。 在这场以广佛地铁为名带来的商圈革命中，一些新的商圈初具雏形，传统商圈又将如何续写辉煌？本文试图以新兴的千灯湖商圈与传统商圈祖庙商圈为例，特邀业内人士进行分析。 普遍认为，广佛地铁开通后，将会带来庞大的人流，随之而来的就是庞大的资金流，这将使佛山的商贸、商业从中获益良多。地铁，对于一个大城市而言，除了便利交通外，一个最直接的效应是，拉动地铁沿线的经济增长。因其便利、安全、高效，地铁沿线将形成带动城市经济发展的新商圈。 经纬房产市场研究主任叶银芳分析，佛山现有商业圈基本建立在原有的交通格局基础上，大部分商业物业基本集中在祖庙、桂城等人流量大的商圈，地铁开通后会给佛山商圈带来一场革命，“佛山的传统商业区正在裂变，这种裂变将逐步衍生出一类新的商业中心区，广州的商业地产理念将直驱而入，延伸到佛山、南海，人们的生活习惯也将随之改变，佛山商圈的定位和布局会重新调整。” 业界分析，广佛地铁的开通，会催发佛山商圈的裂变，“在地铁沿线与两端商业带开始具有社区商业与城市型商业步行街的特点，并催生新型社区商业圈与城市型商业圈。如靠近广州的千灯湖板块在保利地产、中海地产等大品牌开发商的经营下，开发了不少中高端商业地产项目，已经颇具气势，有了新兴商圈的雏形。” 面对新商圈的兴起，佛山一些传统的商圈虽然也备受地铁开通带来的好处，如佛山比较传统的祖庙商圈，“但随地铁开通而来的多个商圈并起的局面，对祖庙一枝独秀的局面还是会造成冲击，特别是中高端消费者的部分流失，会在一定程度上削弱祖庙商圈的消费力。新商圈和传统商圈之间的竞争将不可避免。”叶银芳说。 新旧商圈优势PK 新商圈 形成漏斗效应 地铁能够汇集周边客流、商流，每个地铁站点相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射，形成独特的地铁商圈。而商业的生命力源于客流的聚集，地铁的商业价值就在于能够充分将这种客流聚集并转化为有效的购买力。也因此，国内外城市的地铁商铺备受商家青睐，素有“地下钱龙”之誉，能为商家带来滚滚财源。 合富辉煌李鄂认为，对于地铁物业的开发，国内有许多成功的例子，如上海新天地等，“此外，祖庙商圈也有能力和条件复制香港相关商业物业的成功”。 旧商圈 商业氛围浓厚 顺联国际购物中心有限公司策划部许跃认为，祖庙商圈作为佛山商业业态最丰富、商品最丰富、辐射面最广、发展最成熟的大型商业圈，沿线卖场有兴华商场、百花广场、优越百货、玫瑰商场、国美、苏宁等，商业氛围十分浓厚。“此外，祖庙商圈所在的几条商业街，均是佛山的传统老街区。作为禅城区目前的城市中心，祖庙商圈还拥有佛山最高档的宾馆、酒店，完善的教育、文化等配套设施，商业配套也十分成熟。” 代表项目 新商圈 千灯湖板块：保利水城 保利水城购物中心，以16万平方米的超大总建筑面积和长达500米千灯湖水景自然风光的承载体，打造一站式综合购物中心，担负起为整个区域提供购物、休闲、娱乐等生活配套的商业航母型需求，提升当地民众的生活品质，成为华南最大水景购物中心。 保利华南实业有限公司副总经理张亮表示，项目不仅为区域带来源源不断的人流和客流，也为周边房地产投资、商业项目投资创造了良好的投资环境和基础。 旧商圈 祖庙商圈：岭南新天地 岭南天地占地150万平方米，整个项目包括有历史文化商业街、五星级酒店、写字楼、高层住宅、低密度住宅等。其中商业地产面积约占50%，属于商业地产的项目有好几个地块，整个项目的商业面积规模较大。 岭南天地被各界寄予厚望，希望她能带动整个商圈价值的提升。岭南天地市务推广经理罗少麟表示，岭南天地将通过丰富的业态带动祖庙商圈实现商业的多元化发展。 新旧商圈劣势PK 新商圈 透支地铁经济价值 在广佛地铁开通利好的带动下，沿线一些商业物业炒作地铁经济概念，令地铁沿线商业物业租售比严重失衡，有透支地铁未来经济价值的嫌疑。 市民叶先生认为，现阶段广佛地铁给佛山商业地产带来什么好处尚未有明显迹象，一些地铁沿线商业物业的开发商就大打地铁经济概念牌，“以千灯湖板块的一些商业物业为例，租金在80-110元/㎡之间，售价却高达5万-7万元/㎡，如此大的差别真的让人震撼。” 记者近日就此咨询了多位业内人士，大部分对新商圈租售比严重失衡的说法给予了否定的回答，“广佛城际地铁的开通，带来的远期发展前景是不可估量的。地铁开通后，广州、佛山两城市联系加强，将会带来大量的客流和资金流，特别是千灯湖板块商圈以中高档商业物业为主打，对中高端消费力的吸纳潜力是巨大的，目前租售比差距大并不是失衡，而是很多人都认识到这种未来的价值存在。”业内知名人士李先生分析。也有不少的业内人士对千灯湖板块的商业物业透支未来价值的说法持支持态度：“广佛两地商业物业租售比的差距真的不小，不过，佛山商业物业售价虽然比较高，但和广州比还是相对较低的，只要经营商做好功夫，相信风险不会很大。” 短期人气不足 对于商业物业而言，人气是关乎成败的决定因素。“对新兴的商圈来说，人气不足是致命的缺陷。由于是新兴商圈，开始肯定会存在人气不足的情况，这就需要比较长时间的经营，以达到蓄客目的。”泛澳地产梁婉君认为，“老的商圈则不会存在这样的问题，从祖庙商圈来看，车水马龙，人气鼎盛，而且作为传统的老商圈，经过多年的沉淀，无论在影响和市民的消费习惯上，都是具有很大的优势，祖庙这条街在佛山人心中的地位，仍然不可替代，这里仍是商家必守之地。” 旧商圈 硬件有伤 在经过二十年发展后，祖庙路上的商铺似乎步了升平商场的后尘，遭遇昔日升平商场所面临的尴尬：停车不便。 在祖庙路开服装店的朱女士抱怨，由于区域问题，停车越来越困难，造成客户流失；修建新路等路段单行线实施后带来转弯不便，会造成开车消费的中高端消费者的部分流失，削弱祖庙商圈的消费力。 竞争激烈 此外竞争的白热化也让不少租户郁闷不已：聚集在祖庙商圈的商家越来越多，“竞争越来越激烈，生意没以前好做”。而且由于受到场地限制，在节假日祖庙商圈的商家往往不能举办大型户外促销活动，也影响了祖庙商圈对人气的吸纳。在多种因素制约下，目前祖庙商圈可谓旺丁不旺财。 |