怼！2019，楼市趋势+买房建议（深度）

2018年，深流暗涌，波诡云谲，楼市最大的特征，在一个“变”字。

　　政策在变：摇号、抢人、棚改、松绑，既让市场变得相对公平，又让整个走势难以预测。

　　购房者在变：从抢着上车到屡屡维权，从坚定看多到犹豫不决，阵营分化的同时，折射的，是对十字路口的迷茫与不安。

　　开发商也在变：年初不愁卖，年末忙跑量，说好精装修，转眼变毛坯。如何生存，成了一门艺术。

　　2019将走向何方？怎么办？

　　本文拟从以下几个方面进行分析：1.经济环境；2.政策；3.房价；4.投资建议。

　　1
　　现实总能在历史中找到倒影。

　　楼市三四年为一个周期，2012、2014和2018，这几年的历史规律有着诸多相似之处。

　　影响房价的四股力量大致为：金融、政策、板块、季节。在这里分析楼市环境还需要加上经济环境。如下：
　　经济环境类似：都面临经济下行压力，政策需要在 “稳增长”和“稳房价”间权衡。

　　政策周期类似：都处于调控收紧的尾声。前期调控均出现效果，百城房价出现下跌。

　　货币政策类似：2012年、2014年以及2018年都采取了“放水”的货币政策，目的在于对冲经济下行的压力。

　　其中2012年2次降息2次降准；2014-2015年6次降息、4次降准；2018年4次降准。

　　综上：
　　前两轮周期表明，当经济下行，土拍减少，房产库存高企，楼市量价均快速下跌时。政策有望大幅放松。

　　因此，通过历史类比我们可以推断：2019年货币政策仍以放水为主，楼市调控政策会逐步松绑。

　　2
　　2018年的基本行情是：
　　库存风险较低、经济下行压力不显著、楼市调控已见成效、地方财政整体压力较小。

　　据此，可以判断2019年政策的基调是：稳房价、稳杠杆。

　　政策底已经出现。具体松紧程度根据不同城市的情况会自行调整，即“因城施策”。

　　我们之所以说现在的调控是“史上最严”，因为很多调控政策是非常时刻的非常办法，并非长久之计。如：限售、限价、限签、严社保等。

　　造成的结果是冻结楼市，而非稳定房价。

　　因此2019年各地会逐渐取消这些非常时期的政策。实际上，在2018年底很多地方已经悄悄松绑了，比如：
　　1.山东菏泽取消了限售。虽然被约谈了，但也代表了一大波三四线城市的现状。

　　2.广州已经放开公寓的限购政策。

　　3.杭州已经允许个人社保补缴3个月。

　　4.重庆已经调高了限价的价格。

　　5.海口2019年1月7日也放松了人才落户的条件。

　　2019年，可以肯定的是，必将是以“稳”为核心。

　　1.稳房价：既不能大涨影响民生，也不能大跌影响经济。

　　2.稳预期：通过土拍控制、舆论监管、价格监管等措施稳定市场预期。

　　3.稳地价：尤其是三四线城市，保证地方政府财政收入。

　　4.因城施策：一二三四线楼市分化加剧，东西部楼市分化加剧。根据不同的城市情况调整政策。

　　当然，任何预判都是基于现有数据和运行逻辑，接下来还有一个观察新一年行情的窗口，全国两会。

　　3
　　虽然2017年330开始调控，但实际上房价的真正转折点出现在2018年的三四季度。

　　这个标志就是2018年7月中央政治局会议释放的“坚决遏制房价上涨”的态度，给地方政府、开发商、大型媒体等明确的政策信号。

　　这产生的直接后果就是：
　　开发商集体主动降价促销、媒体铺天盖地都是唱空（唱多的舆论被唱空的淹没掉；唱多的大号被封号、强制删文等），进而一二手倒挂、二手房东恐慌，带动二手房降价。

　　2019年房价会怎么走？还是要看这几个因素：
　　1.政策层面：楼市调控的政策底已经到来。

　　2.金融层面：为应对2018年经济下滑，已经4次降准放水。传导至楼市需要3-9个月，对2019年房价具有支撑。

　　3.经济压力：前景依旧不明朗，对经济压力将会在2019年逐步显现，可能倒逼政府出具刺激措施。

　　4.房价周期：房价周期为3-4年一周期。以2016年3季度为顶峰计算，下一轮顶峰为2019-2020年，而因为本轮调控的特殊性，故下一轮回暖会适当延迟。

　　“楼观”预判：
　　2019年全年房价仍然以稳为主。其中，一二线城市房价有波动较小。即使“金三银四”，也无实质性上涨，最多表现为优惠减少。

　　三四线以下行为主。有棚改支撑的三四线下行速度较慢。

　　根据已有数据综合分析，目前来说最有可能回暖的时间点为2019年下半年至2020年上半年。同样，具体仍然要结合2019年的政策、城市发展与经济模通盘考虑。

　　4
　　有着千万人口支撑的郑州，GDP也已跨过万亿门槛，发展前景值得期待。2018年楼市表现也不错。

　　2018郑州房地产市场整体呈供大于求的市场格局，主城区均价为14661元/㎡（克尔瑞数据），较为平稳，受历史备案减少因素影响，备案均价持续上浮。

　　受限签政策影响，郑州市场重回存量时代，截止2018年，市场存量661万㎡，去化周期6.1个月。总体来说，去化压力并不大。

　　对市场直接利好的是房贷利率下调。

　　2019年1月初，网上传出“工商银行(601398)针对二手房贷款利率由上浮25%，下调至上浮20%”的消息，已确认执行。郑州有多家银行，二手房贷款利率为上浮20%。

　　郑州多家银行对新房贷款利率上浮也从30%降了5%，上浮25%。这对首次置业者非常有利，如贷款100万，每降低5%的利率，相当于月供少还150元左右，买房成本降低。

　　另一个值得关注的现象是，2018年大型房企纷纷抢着上市。而且，大型房企布局全国，市场层次丰富，抗风险能力更强。中小房企，尤其是在2016年高价拿地的房企，资金风险迅速放大。

　　一般来说，越是一个行业的寒冬，越会加速行业大鱼吃小鱼。比如万科一边刚喊过“活下去”，一边就大肆吞并土地跟中小房企。

　　所以，2018跟2019年是行业集中度继续加强的年份。典型的“马太效应”。好的越好，差的越差。

　　5
　　2019，要不要买房？

　　大道至简。

　　如果你是刚需，尽量早买。别指望能抄底在最低点，也别指望能暴跌。

　　如果你是投资，可以等等。有笋盘的话可以入。

　　如果买新房，这几个月可以好好淘一淘（不一定能买到）。

　　如果买二手，要看市场负面情绪发酵，可以逢低买入。

　　2019，买什么样的房子？

　　1.如果一样总价，面积可以退让一点，买位置好的。也就是在能力范围内买地段更好的。

　　2.品牌开发商的房子。品牌房企不一定百分百靠谱，但至少比杂牌房企靠谱率大得多。

　　3.学区房。但要注意一点，如果你想买学区房，请记住你的首要目标是为了孩子上学，在教育资源均衡化、政策不确定化的当下，别总想着既能满足孩子上学又要满足房产升值的“两全”愿望
　　4.地铁房。地铁的本质是杠杆转移，修地铁的钱是从城市的土地溢价中收回的。地铁房一般怎么涨？通常规划公布时涨一波，开工动土涨一波，地铁通车再涨一波。涨得最狠的是第二波。无论如何，你得承认地铁盘就是好卖。

　　2019，也许很难，也许仍是变局之年。

　　惟有沉潜而越，才能厚积薄发；惟有踏浪而行，才能一往无前。（微.信.公.众.号.楼.市.观.澜）
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