楼市调控利器再出 是否变盘在即

楼市调控再祭利器 土地增值税从严清算
　　国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在"新国十条"和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。

　　通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　为缩小开发商的避税空间，通知明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供证明的，开发费用按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的5%以内计算扣除。

　　按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。该税种于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

　　2006年底，面对高涨的房价，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。该通知还列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等等。但随后金融危机爆发，这一政策没有得到严格执行。

　　此次下发的通知可以说是对2006年底发布的通知的补充，也就是说，2006年国税下发的通知至今仍然适用。

　　"严格执行土地增值税政策，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利。"北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，进而降低房企的拿地热情。
土地增值税细节明确 有望成房地产调控利器
　　国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰。在"新国十条"和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。有关专家指出，土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的"组合拳。"
　　⊙记者张牡霞○编辑衡道庆
　　土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

　　在本轮房地产调控中，土地增值税又一次进入公众视野。4月份出台的"新国十条"指出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。随后，重庆等地陆续出台的调控细则，也纷纷提到要加紧土地增值税清算。

　　《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间，《通知》明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供金融机构证明的，开发费用按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的5%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　此外，《通知》还明确了质量保证金、安置房费用、土地闲置费、契税等税费的扣除问题。《通知》最后指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　事实上，在上一轮房价暴涨的时候，有关部门便出台了土地增值税清算这一措施。2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等。但随后金融危机爆发，这一严厉政策未能得到执行。

　　而此次下发的《通知》，则是对土地增值税清算中要注意的细节问题进行明确，与2006年底国家税务严征土地增值税有助打击囤地
　　"新国十条"将土地增值税清算作为税收调控的政策之一，随后各地纷纷跟进，在地方细则中表示要加紧推进土地增值税清算。为何在这一轮房地产调控中，土地增值税清算会先于住房保有环节税收登场，并成为调控的利器呢？
　　有关专家指出，这主要还是由税制现状决定的，因为土地增值税税制设计比较完善，只要加强征管就可以，而在住房保有环节征税，涉及条例的修改或者立法，从程序上来看仍需要一定时间。另外，土地增值税在调控方面应该是可以有明显收效的。

　　北京科技大学中国经济研究组4月份曾呼吁严征土地增值税，遏制新一轮楼市泡沫，并指出：从严征收土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，起到调节收入分配的作用；可以有效控制房地产市场的投资过热，减少房地产企业的拿地冲动，提高房地产企业的风险意识；可以有效调节房地产市场的结构，引导房地产企业增加普通住房供给。

　　该研究组认为，土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税，如果严格执行清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。另外，因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高要缴纳60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓也认为，通过提高土地增值税的预征率和及时清算，可以在一定程度上收窄房地产开发商的利润空间。

　　北京科技大学经济管理学院教授赵晓则认为，严格征收土地增值税对控制房价上涨不一定有效，要控制房价过快上涨还应从根本上解决供需矛盾问题。对于土地增值税可能被转嫁到消费者头上的担忧，赵晓认为，土地增值税是在房地产项目已经销售完毕或者至少销售85%以上后才进行清算的，因此这一税种跟房地产开发环节的营业税等流转税不一样，想全部转嫁给消费者的可能性不大。
总局下发的稳定预期难以形成 市场仍将震荡筑底
　　周三股指呈现缩量震荡的走势，在连续反弹之后股指进入短线整理态势，而成交量的收敛表明目前市场做多意愿仍较为谨慎。板块方面，一直表现抗跌的医药板块受到《发改委四措施降虚高药价药品暴利界定标准有望出炉》的消息影响跌幅居前。从目前来看，由于经济形势和政策调控的不确定性并未消除，投资者情绪的稳定和预期的修复都需要时间，因此，市场仍将延续震荡筑底的格局。

　　房地产市场仍难形成稳定预期
　　从历次房地产行业调整的情况来看，在房地产市场价格一定、需求有保障的背景下，国家的经济政策调控是左右房地产板块估值的最主要的变量。从当前地产股的整体走势看，经过一轮的调整，股价跌幅基本超过30%，下跌主要原因是对未来行业悲观预期的反应。

　　近期保障性住房规划的出台意味着我国房地产投资不会回落，房地产投资对于经济的贡献一直是政府呵护地产的重要原因，但目前的高房价已经迫使政府不得不出台铁腕政策，此时落实保障性住房政策不仅可以解决民生，还可以弥补地产销售下滑带来新开工下降对经济的不利影响。从另一个角度来看，也是房地产调控政策进一步延续的表现。同时，保障性住房规划的出台会在一定程度上对商品房需求形成"挤出效应"，对房价也会构成较大压力。政策调控目的是要房价回到合理的水平，房价回落目前并未显现，开发商目前资金也较为充足，房价回落仍需过程，因此调控政策放松的可能性极小。目前地产调控的长期性和复杂性将长时间扰动市场，而保障性住房的落实也难以扭转房地产开工下滑的大趋势，周期性行业仍然受压制。因此，未来一段时间资本市场将很难对房地产市场形成稳定预期。

　　宏观政策发生转向可能性很小
　　在我国出口快速恢复以及国内经济出现过热的背景下，我国宏观经济调控开始了逐步收紧的态势，其中房地产新政的出台最为明显。而欧债危机的爆发对全球金融市场造成了极大波动，欧洲作为我国最大的贸易伙伴，欧债危机势必会影响到我国的出口。基于此，我国宏观政策未来的走向成为众多机构关注的焦点。我们认为，全球经济复苏趋势已经形成。其中美国、日本、德国、中国2010年一季度GDP分别实现了3.2%、4.6%、1.7%和11.9%的增长，同时美联储继续上调经济增长预期，反映了目前全球经济增长态势良好。欧债危机对实体经济的影响不同于次贷危机，7500亿元救援计划的出台也暗示了国家破产的可能性几乎不存在。因此，欧债危机对我国出口的影响是长期、缓慢和程度有限的，因此，并不足以扭转我国政策调控的方向。另外，从近两周的公开市场操作也并没有显示央行有放松货币的信号。

　　综上，房地产政策的不确定性、物价的上升、宏观政策放松的空间有限，这些因素都决定大盘短期很难摆脱震荡筑底的格局，市场中期趋势依旧看淡。投资者在操作上仍应耐心等待政策底的真正明朗。
通知并不冲突，也就是说，2006年国税总局下发的通知至今仍然适用。

 郑眼看盘：仍有反弹空间 重点关注楼市消息
　　周三A股缩量横走，几乎平收，沪综指收涨0.12%至2625.79点，沪深300指恰好平收于2813.94点，期指则微有升幅。从盘面看，地产股虽有震荡，但下档颇为扎实，为多头提供了一些底气。

　　外围方面，前一天虽然欧股惨跌，且美股前半盘也惨跌，但于尾市忽然发力，差不多回收跌幅，此为亚太股市周三走势提供些助力，我国港股周三上涨。A股可能有时会不跟风美股，却很难不跟风港股，因许多A股中的权重股带有H股。国内商品期货周三略显强势，多数品种小有上扬。

　　笔者昨日分析了若大涨应如何，若大跌又该如何，却忘了横盘这种情况。股指走势岂止是横盘，简直如一潭死水，多空双方炒家似乎均已睡着。大盘缩量情况一般预示割肉盘暂时住手，而抄底盘又不敢买入，大伙均在观望管理层动向，因所有人均知政策威力有时十分强大，至少能极大地左右短线走势。

　　关于楼市暂时没啥新消息，所以盘局能够维持。其他方面，据正道消息，我国将允许合格境外机构投资者（QFII）投资A股的股指期货。这条消息对未来A股可能影响深远，使信披可能更规范些。打比方说，我们很难想象老外做了期指后却冷不丁碰到半夜调升印花税之类的事情，做期指的机构碰到这种事可算是极冤了。

　　除此之外，由于参与方更多，且更多一些国际投资者，他们相对"天真"一些，所以可以预料的是，未来A股受美股走势影响会更大一些，对此投资者应有些心理准备，不能完全再按老经验来。

　　另据正道消息，我国将采取措施促进收入公平分配。对于股市，这应是长期利好，但短期效果可能有限，甚至可能损及部分大型垄断型国企的"利益"，并间接压制其股价。

　　总而言之，提振消费的要点在于减少那些"损不足而补有余"的政策，无论其多么隐秘都该立即停止。其实，目前证券市场也存在大量损不足而补有余的现象，比如创业板个股的大量"超募"，然后一部分个股又跌破发行价，好处尽让极少数人占去了。如果未来个别公司退市，这笔账真不知该如何去算。笔者并不反对贫富分化，只是十分反对因政策漏洞而人为地造成贫富分化。

　　关于股市后市，笔者认为左右短线走势的关键点还在于楼市动向，其他因素暂退居次要。农行发行股票可能会影响股指中线走势，使得此前机构收集筹码的急迫性下降，因如果想收集筹码，那么在农行上市前后应较容易。

　　操作上，投资者仍可逢急跌吸纳，逢阴跌就得谨慎些，接货时要少量分批去接。估计A股可能还会有些反弹空间，但期望值不要过大。另外，投资者还应注意开发商态度，如果他们强硬起来或神气活现起来，此时就不该买股了，应抛股离场，冷眼旁观他们"折腾"。

[关闭] ［打印］