首套房贷利率下调 房价是涨还是跌？

   近期有媒体爆出北京、深圳等全国多地银行下调首套房贷利率，首套房贷利率上浮10%又重现江湖。银行首套房贷利率下调，对刚需购房者来说，无疑是一次重大利好。首套房贷利率下调对房市究竟会产生哪些影响，未来房价走势是涨还是跌呢？

　　一、为什么银行下调首套房贷利率
　　四季度历来是商业银行住房按揭贷款利率调整敏感期。从过往年份看，四季度个人住房按揭贷款利率通常呈上涨趋势。最近北京、深圳等一些重点城市部分银行首套房贷利率下调，分析原因主要有以下三点：
　　(一)央行持续放水，货币供给增加。为应对美联储加息，央行今年已连续4次定向降准，释放流动性约4万亿，对冲部分中期借贷便利，净释放流动性2.3万亿，商业银行流动性得到明显改善，信贷资金投放节奏明显加快。住房按揭贷款在流动性明显改善背景下，银行信贷额度呈现宽松局面，首套贷款利率具备因势下调的基础。

　　(二)信贷投向调转，结构亟待优化。中央民营经济座谈会召开后，人民银行、银保监会相继出台政策，倒逼银行支持民营企业发展。各大商业银行高管密集表态，坚决响应中央号召，支持中小民营企业发展。银保会主席郭树清提出商业银行支持民营企业“一二五”监管目标，要求商业银行对民营企业贷款投放，三年达到50%。这意味着商业银行要重新调整资产布局，在安全性、效益型、流动性方面做出匹配性安排。加大住房按揭贷款配置成为平衡民营企业贷款投放的一只“砝码”。

　　(三)宏观调控趋稳，零售转型提速。房地产调控重点是打击投机炒房，哄抬房价的市场行为。从历次宏观调控政策导向看，刚需购房、改善型购房始终是国家支持保障重点。只是在严监管背景下，银行执行层面出现偏差和走形而已；这既有房地产调控结果导向的“一刀切”因素，也有银行借势提高住房贷款收益的本位考虑。在国家宏观调控趋稳情况下，调低住房按揭贷款利率涨幅，加速零售贷款布局是商业银行零售银行转型的战略选择。

　　二、房贷利率下调对房市有何影响
　　商业银行下调首套房贷利率，增强普惠金融社会责任担当，对房地产市场会形成有力支撑。银行首套房贷利率下调对房地产市场的影响，主要体现在以下三个方面：
　　(一)降低买房成本，购房者减负。首套房贷利率下调，最直接的影响就是降低购房者购房成本，一定程度提升消费者购房意愿，对提振房地产市场形成有力支撑。从购房者主体看，首套住房仍是住房市场消费的主流群体，降低首套房低利率将增加住房市场的有效需求。

　　(二)加速房款回收，开发商减压。银行加大住房按揭贷款额度供给，可加速开发商房款回收，缓解房地产市场流动性紧张局面，从而间接支持房地产市场融资需求。在宏观调控基调保持不变背景下，首套房贷利率下调，为房地产开发商缓解流动性松绑减压。

　　(三)房贷利率调整，区域性分化。融360《10月中国房贷市场报告》显示，全国35个重点城市66家银行，10月份有19家银行分支行下调利率，较上月增加16家。全国一、二线城市首套房贷利率呈现出局部分化，北京、深圳、广州、杭州、南京、武汉等重点一、二线城市首套房利率出现小幅回调，其他二、三线城市仍然以涨为主。

　　随着央行稳健货币政策的实施，首套房贷利率大幅上涨的趋势将得到有效遏制；基准利率上浮10%或将是商业银行首套房贷利率下调的“警戒线”。

　　三、未来房价是看涨还是看跌
　　融360监测数据显示，国内房贷利率已经连涨22个月。10月份首套房贷的平均利率5.71%，环比上升0.18个百分点，同比上升7.74个百分点。此番利率下调多为外资银行、股份制银行、城商行等局部地区、个别银行的单边行动，五大国有银行首套房贷利率基本“按兵不动”。短期内，金融机构首套房贷利率全面下调的可能性还不是不大。

　　部分地区、个别银行的首套房贷利率下调，可以视为首套房贷利率的局部高位回调。从商业银行首套房贷利率局部回调的效果看，房地产市场行情不会因房贷利率局部调整而出现大涨或大跌。短期看，一、二线城市房价会有局部小幅回调，三、四线城市房价普涨行情收窄。长期看，一、二线城市房价相对稳定，涨势不改；热点三、四线城市房价或有局部调整空间。
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