最严厉调控新政满月：沪楼市成交腰斩房价并未松

　　 新政满月，威力几许？
　　一个月时间，上海楼市商品住宅成交量大跌逾56%；商品住宅成交价格却创下新高，升至24833元/平方米，升幅达21%。

　　外环郊区普通商品住宅价格面临调整压力，开始暗降让利，不过优惠幅度较小，多为9.8折、9.5折，购房者并不买账；市中心豪宅和稀缺的别墅价格依然坚挺，更有甚者提价惜售，高端项目的成交拉高了整体成交均价。

　　楼市陷入新一轮观望，买卖双方的较量，到底谁能够屏到最后？
　　量价严重背离
　　新政出台差不多一个月时间，上海楼市成交量便遭遇了"腰斩"。

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，新政出台以来，上海市商品住宅成交面积从政策前一个月的119万平方米，减少至近一个月的52万平方米，下滑幅度达到了56%。其间，成交量连续四周环比大幅下跌，不断刷新历史纪录。

　　新政出台后的第一周，上海商品房成交面积27.2万平方米，环比大幅下跌48%；商品住宅成交面积17.3万平方米，环比大跌50%。

　　第二周上海商品房成交面积22.4万平方米，环比下跌18%；商品住宅成交面积11.1万平方米，环比大跌36%，成交量进一步陷入低迷。

　　第三周上海商品住宅成交量更创出2008年来新低。该周商品房成交面积17.9万平方米，环比下跌20%；商品住宅成交面积7.1万平方米，环比大跌35%，这一水平已经和2008年9、10月份楼市最低迷时期的成交量相当。

　　第四周上海商品住宅成交量创2005年来新低，该周商品房成交面积16.9万平方米，环比下跌6%；商品住宅成交面积仅为6万平方米，环比进一步下挫16%，为2005年以来同期最低水平。

　　被称为史上最严厉的调控新政，其威力对于楼市成交量可谓立竿见影。不过，上海的房价却依旧坚挺。

　　上海全市商品住宅成交均价从政策出台前的20561元/平方米，涨到上周的24833元/平方米，增长幅度达到21%。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，这与调控政策平抑房价的初衷出现了背离，在遏制房价上涨这方面，政策未达到效果。

　　恒大地产在全国范围内率先降价之后，上海一些开发商出现降价的迹象，不过让利幅度较小，多数为9.8折、9.5折。有统计数据显示，4月份至今，上海共计有40余个楼盘打出折扣让利的旗帜，不过普通购房者似乎并不买账，而豪宅的成交拉升了成交均价。

　　新一轮观望开始
　　上海楼市正在陷入新一轮观望。

　　虽然部分开发商开始小幅度折让，但大部分开发商依然坚守。早报记者以购房者身份致电几个在售楼盘，销售人员口径几乎是统一的。临港新城某楼盘销售人员斩钉截铁地说："现在没有降价，将来也不会降价。"
　　也有一些开发商选择了推迟开盘。某知名房企的销售负责人对早报记者表示："我们计划安排在6月份以后，届时看市场的情况我们再想对策。反正不能第一个降价。"
　　此外，还有开发商另辟蹊径，帮助购房者垫付首付款，减轻购房者的贷款压力。有消息称，开发商开始研究补贴购买二套房的措施，即为购房者先行垫付一定比例的首付款，完成交易后，业主再按照规定期限归还。

　　还有的开发商与银行达成秘密协议。有业内人士介绍，虽然各大行对执行房贷政策都是从严管理，但也有银行紧急推出高额的装修贷款，实际上就是在变相提供贷款，以扶助购房者买房。

　　中房信分析师薛建雄指出，去年一年到今年3月份，开发商销售形势都非常好，手头现金较为充裕，没有资金压力。2008年从7月份开始成交量就大幅下滑，直到10月成交跌至谷底时，才有些开发商资金屏不住开始降价。

　　值得注意的是，购房者同样在观望。新一轮博弈已经开始。"刚需"持币观望、投资者抛售物业，部分资金转战商业地产甚至其他投资领域。

　　早报记者采访了几位准备买房的购房者。严先生是较为典型的，他说："今年房价肯定会下跌，这只是时间问题。开发商可以屏几个月，但不能屏一年。当成交量继续大幅下滑，销售收入不能保障的时候，开发商将不得不降价。"
　　搜房网近期调查数据显示，53.16%购房者看跌未来房价，22.85%认为房价会保持平稳，看涨的不到一成，另外14.75%认为未来房价难以预测。

　　"目前新政刚出台一个月，所以开发商都还能挺得住，但如果低迷的成交量持续一个季度，就会有越来越多的开发商资金趋于紧张。去年扩张最快的开发商可能最先出现这个问题，他们会最早降价，幅度也会是最大的。购房者可以关注这类去年扩张较快的开发商开发的项目。"薛建雄分析。

　　调控预期增强
　　新政发布已经一个月，北京、深圳等一线城市实施细则已经亮相，市场在等待上海细则的"靴子"落地。

　　5月13日，上海市住房保障和房屋管理局相关负责人向新华社记者表示，上海将坚决落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的一系列措施，在调控中"从严掌握"。

　　上海"即将开征房产税"的消息最为引人关注，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。

　　中国指数研究院副院长陈晟认为，真正的保有税是房产评估价值打7折后乘以1.2%。房产税现在只对商业物业在征收，没有对住宅物业征收，如果把第二套第三套物业视为经营性物业来征收，技术层面上的难度很大。 "但现在出来这样的政策太猛了，作为储备政策可以。如果说保有税早晚要出来，其主要目的不是在于降房价，能替代土地财政收入才是关键。"陈晟指出。

　　值得注意的是，房价不跌，政策不止，这在业内已经渐渐达成了共识。

　　国务院总理温家宝近日在天津调研时，再次重申"要坚决遏制部分城市房价过快上涨"。在新政满月的时间节点，此次重申格外引人关注。有业内人士解读，这是管理层对新政调控效果并不满意的反映。

　　国家统计局数据显示，4月份全国70个大中城市房价涨幅达到12.8%，连续第11个月增长，并且创历史新高。从近一段时间各地楼市表现来看，各大城市成交量虽都有下滑，但房价依然上行，北京、上海成交均价继续在上涨。

　　中国住宅和房地产研究会副会长顾云昌早前在参加某论坛时指出："目前的楼市调控政策，我想是房价不稳则是不会收手的，政府有这个决心和毅力。"
　　据称，目前发改委正牵头制定房地产的长期调控政策。国家发展与改革委有关官员接受媒体采访时透露，国土部、银监会等在内的多个部委均有参与，目前已经在部委层面征求意见，待国务院正式批准后将很快出台，与国务院的"新国十条"呼应。

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